dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta.
LĐĐ 2003 đã quy định một cách cụ thể, toàn diện về việc quản lý Nhà nước về ĐĐ; chế độ sử dụng các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất và việc thanh tra, giải quyết tranh chấp, việc quản lý ĐĐ vẫn còn nhiều điểm bất cập. Đó là:
a, Bất cập trong công tác quy hoạch sử dụng đất.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm thực thi hiệu quả chính sách ĐĐ và tác động trực tiếp đến thị trường BĐS là công tác quy hoạch sử dụng đất. Có quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch dài hạn, ngắn hạn…của từng cấp ngành nhằm phát huy hiệu quả cao nhất giá trị sử dụng
đất, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Công tác quy hoạch ở nước ta nói chung đến nay vẫn còn tồn tại một số bất cập dẫn đến việc sử dụng đất sự lãng phí, khó khăn và tạo ra tiêu cực trong quản lý Nhà nước về ĐĐ, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.
Nhiều cấp quy hoạch thiếu thống nhất: đó là quyền giao và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao xuống cấp thấp hơn là huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh những đối với doanh nghiệp thì cấp thẩm quyền được giữ nguyên là cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Việc tăng cường phân cấp cho UBND ở địa phương trong việc giao đất, cho thuê đất một mặt tạo quyền chủ động cho địa phương khi triển khai các dự án đấu thấu; nhưng mặt khác, có thể làm cho các doanh nghiệp tìm cách duy trì hoạt động kinh doanh ở hình thức như hộ gia đình để có thể tiếp cận ĐĐ dễ dàng hơn.
Quy hoạch thiếu tính khả thi: Một số đề án quy hoạch chỉ được thực hiện trên giấy, không phù hợp với hoàn cảnh thực tại, thường xuất phát từ lợi ích chủ quan nên rất khó thực hiện, hoặc phải chờ đợi nhiều thời gian mới có thể áp dụng. Đây là một trong những dạng “Quy hoạch treo”, ảnh hưởng trực tiếp đến việc đất bỏ không lãng phí rất lớn cho nguồn vốn phát triển kinh tế.
Quy hoạch chưa minh bạch, công khai: nhiều địa phương chưa coi trọng nguyên tắc chủ va công khai trong công tác quy hoạch ĐĐ, thậm chí còn dấu quy hoạch hoặc thông tin sai nội dung quy hoạch. Bên cạnh đó, do không chú trọng công tác thông tin nên công tác quy hoạch bị lợi dụng. Điều này đã làm méo mó thị trường BĐS.
b, Bất cập về các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất.
* Về cho thuê quyền sử dụng đất: trên thực tế các tổ chức kinh tế đang quản lý một lượng lớn ĐĐ, trong khi không phải tổ chức kinh tế nào cùng sử dụng hiệu quả, đất bỏ không hoặc sử dụng lãng phí rất lớn. Do đó, cần có một phong cách nào đó để khắc phục điều này. Nên chăng, có thể cho phép các tổ chức kinh tế được tiến hành cho thuê QSDĐ được Nhà nước giao không thu
tiền hoặc tiền đất đã trả có nguồn gốc từ NSNN, tiền thu từ cho thuê QSDĐ này sau khi trừ các chi phí hợp lý nhằm khích lệ các tổ chức, số còn lại được ghi vào phần vốn đầu tư của Nhà nước.
* Về chuyển nhượng QSDĐ: các loại QSDĐ được chuyển nhượng khá phong phú, cơ cấu chủ thể cũng đã mở rộng một cách đáng kể. Các thủ tục hành chính sau giao dịch này cũng đã phù hợp, không còn phân biệt các trình tự, thủ tục khác nhau đối với mỗi loại đất, mỗi loại chủ thể như pháp luật đất đai trước đây, do đó dễ áp dụng hơn trong thực tế (Điều 127 LĐĐ 2003). NĐ 181 quy định “không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền”. Đây là một biện pháp làm giảm tình trạng đầu cơ ĐĐ nhưng quy định này đã loại bỏ các nhà đầu tư nhỏ ra khỏi thị trường đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS vì nếu họ muốn tham gia thì phải có sự đầu tư gấp đôi hoặc gấp ba so với trước mà các nhà đầu tư (chủ yếu là những doanh nghiệp vừa và nhỏ) lại đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế bất động sản ở nước ta.
*Về chuyển nhượng đổi QSDĐ: do QSDĐ nông nghiệp được giao cho người sử dụng trong thời hạn 20 năm nên sẽ có trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp cho nhau, nhưng thời hạn sử dụng còn lại của các QSDĐ không giống nhau, hoặc sau khi chuyển đổi sẽ có trường hợp trên cùng một thửa đất có các thời hạn sử dụng khác nhau. Những bất hợp lý này sẽ làm cho thị trường QSDĐ nông nghiệp kém sôi động, nhất là thông qua giao dịch chuyển đổi
*Về thế chấp, bảo lãnh QSDĐ: LĐĐ 2003 quy định trong trường hợp không xứ lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng QSDĐ đã được thế chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ. Về mặt lý luận cũng như pháp lý thì bên nhận thế chấp hoặc bảo lãnh không phải là chủ sở hữu của QSDĐ đă được thế chấp hoặc bảo lãnh, họ không có quyền trực tiếp đối với QSDĐ đã thế chấp hoặc bảo lãnh mà chỉ có quyền đối với giá trị của QSDĐ đó trong phạm vi giá trị quyền chủ nợ của mình mà thôi. Do đó, họ không thể chuyển
nhượng cho bên thứ ba khi chưa có sự ủy quyền của chủ sở hữu QSDĐ (bên thế chấp, bên bảo lãnh). Trong những năm gần đây, việc xứ lý QSDĐ đã thế chấp, bảo lãnh vẫn gặp phải khó khăn dẫn tình trạng “nợ đọng” tại các ngân hàng.
c, Sự can thiệp quá sâu của các cơ quan công quyền vào các giao dịch
trên thị trường bất động sản.
Nếu xem QSDĐ nói riêng, BĐS nói chung thuộc sở hữu của các chủ thể: tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thì cũng cần được Nhà nước bảo hộ bằng cách tôn trọng quyền tối cao trong việc định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Tuy nhiên quyền tự do giao dịch của chủ thể đó cũng không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực sự tôn trọng và bảo đảm.
Hiện nay, một số thành phố lớn như Hà Nội đã và đang áp dụng việc coi hộ khẩu thường trú là điều kiện để nhận chuyển nhượng BĐS là nhà ở tại các đô thị. Quy định này vi phạm Hiến pháp, pháp luật Việt Nam về tự do cư trú, cản trở tự do giao dịch công khai, đồng thời góp phần đẩy thị trường vào thị trường ngầm không thể kiểm soát được.
d, Sự thiếu thống nhất giữa các quy định.
Pháp luật thực định Việt Nam từ Hiến pháp, LĐĐ, BLDS, Luật Đầu tư … và các văn bản dưới luật có giá trị cao thấp khác nhau đều có quy định về ĐĐ – QSDĐ trong thị trường BĐS. Vì được quy định ở nhiều đạo luật, văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nên có những quy định chồng chéo, mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau đã gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật. Trong khi đó, luật thực định Việt Nam lại chưa thừa nhận các nguyên tắc xác định hiệu lực pháp luật khi xuất hiện những quy định khác nhau về cùng một vấn đề ở những văn bản quy phạm pháp luật có giá trị pháp lý ngang nhau thì giải quyết như thế nào. Thêm nữa, nhiều quy phạm pháp luật mang tính chắp vá, nhất thời lại chậm được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, không thể áp dụng vào đời sống xã hội. Mặt khác, các quy định trong các đạo luật và các văn bản hướng dẫn nhiều khi còn quá chung chung. Điều đó là nguyên nhân làm cho
lĩnh vực pháp luật này trở nên cồng kềnh, nhiều tầng nấc mà hiệu lực của nó lại yếu kém.
Trước thực trạng trên, đòi hỏi Nhà nước cần đẩy nhanh sự phát triển của thị trường QSDĐ nói riêng, thị trường BĐS nói chung. Tất nhiên, để làm được điều đó thì yêu cầu đặt ra là Nhà nước với chức năng điều hành và quản lý xã hội phải tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng và phù hợp, sao cho các giao dịch được diễn ra một cách bình thường, theo đúng quy định trong một trật tự an toàn theo mục tiêu của Nhà nước.