III Cao đẳng và trung
2.2.1.2 Thị trường bất động sản năm
o Thị trường văn phòng năm 2010
• Hiện có nhiều khách thuê mới quan tâm tới các dự án văn phòng cho thuê hạng B ở xa trung tâm. Đây là tín hiệu tốt về nhu cầu, nhưng nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh, với hơn 60.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê trong Quý tới; càng làm khoảng cách cung – cầu giãn xa hơn.
• Thông tin từ các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, số lượng yêu cầu hỏi thuê văn phòng đã tăng 28% trong Quý III - 2009, đặc biệt là với các diện tích nhỏ hơn 200m2. Nhiều dự án bắt đầu cho thuê đã đạt được tỷ lệ cho thuê lớn với mức giá giảm hơn (xuống còn dưới 25 USD/m2).
• Khách thuê trong nước được đánh giá là nguồn khách chính của thị trường với diện tích thuê lớn tại các dự án sắp hoàn thành. Nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội này (khi giá cho thuê giảm) để tập trung củng cố hệ thống văn phòng chi nhánh của mình đồng thời cố định chi phí thuê văn phòng trong một thời gian dài.
• Có thể thấy, nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là nền kinh tế khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, đang hồi phục đã kéo các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam. Nhu cầu của các công ty cả trong nước và nước ngoài đều có xu hướng tăng lên nhờ thị trường đã đạt mức giá dễ chấp nhận hơn. Nếu nhu cầu này bền vững, mức giá có thể ổn định trong năm 2010, dù thị trường văn phòng sẽ đón nhận một nguồn cung lớn từ cuối năm 2010 cho tới 2011. Hơn nữa, ngày càng có nhiều các dự án về phía Tây thành phố.
o Thị trường căn hộ cho thuê năm 2010
• Trên thị trường Hà Nội, mặc dù giá chào thuê không có nhiều thay đổi trong Quý III-2009, nhưng giá thuê thực tế tại một số dự án có số lượng cho thuê mới cao đã giảm ở mức từ 10-20%.
• Dự kiến sẽ có thêm nhiều căn hộ được cho thuê mới, dựa vào sự tăng trưởng về nhu cầu thuê văn phòng và những công ty lớn mới gia nhập thị trường. Mặc dù ngân sách dành cho nhà ở của các công ty giảm sẽ tiếp tục tạo áp lực lên giá thuê, nhưng tỷ lệ trống vẫn tiếp tục giảm cho tới năm sau
• Theo thống kê, về nguồn cung trong tương lai gần, mặc dù sẽ không có các dự án căn hộ dịch vụ cho thuê thực thụ, dự kiến thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung thay thế từ một số dự án căn hộ cao cấp đang sắp được hoàn thiện dự kiến sẽ được cho thuê và sẽ làm tăng nguồn cung không chính thức của mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê.
o Thị trường nhà ở năm 2010
• Yếu tố quan trọng góp phần vào đà tăng giá như trên là sự tăng trưởng liên tục của thị trường chứng khoán, khuyến khích cả người mua cuối cùng và các nhà đầu tư quay lại thị trường nhà ở. Cho dù có những quan ngại về sự thay đổi chính sách thuế (Thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 26/9), có những dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở có những thay đổi tích cực đáng kể.
• Phần lớn các giao dịch diễn ra ở phân khúc nhà ở hạng trung và bình dân, mặc dù trên thị trường vẫn có nhu cầu đối với phân khúc nhà ở cao cấp.
• Theo khảo sát của CBRE, tương tự như quý trước, giá đất tại các Khu đô thị mới ở khu vực vành đai phía Tây và tại các vị trí quanh đường giao thông huyết mạch hiện tại và trong tương lai tăng lên nhanh chóng cả từ phía nhà đầu tư thứ cấp và từ phía chủ đầu tư điều chỉnh giá bán. Mặc dù đây là tin tốt đối với chủ đầu tư có kế hoạch bán sớm, nhưng giá đất tăng quá cao có thể là nguy cơ đối với sự ổn định của thị trường.
• Dự tính cho cả năm 2009, sẽ có khoảng 8.000 căn hộ chung cư được các chủ đầu tư chào bán, tuy nhiên chỉ có từ 3.000 đến 4.000 căn hộ được hoàn thiện và bàn giao. Dự kiến số lượng căn hộ được bàn giao sẽ tăng lên trong năm 2010 và 2011, khi đó, việc theo dõi và xác định nhu cầu mua nhà cho mục đích sử dụng cuối cùng và cho thuê sẽ phản ánh thực tế thị trường tốt hơn. Cuối năm 2009 cũng sẽ có nhiều dự án lớn ở khu
vực Hà Đông được rao bán cùng với các dự án ở khu vực phía Nam và phía Tây thành phố. Nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Hà Nội tăng mạnh đúng vào thời điểm chào bán nguồn cung mới đáng kể này.
• Bên cạnh đó, số lượng các dự án khởi công tăng mạnh trong Quý III là một dấu hiệu khả quan khiến cho các nhà đầu tư tin tưởng rằng thời điểm khó khăn nhất đã qua. Hơn nữa, một nguồn cung lớn mới chào ra thị thị trường sẽ kìm tốc độ tăng giá do đầu cơ.
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ khép lại năm 2010 với tình hình hoạt động mạnh mẽ trên hầu hết các phân khúc. Ông Troy Griffiths - Giám đốc Toàn quốc, Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Công ty Savills Việt Nam đã đưa ra những ý kiến về nhận định thị trường bất động sản trong năm qua và dự báo trong năm nay:
• Việt Nam tiếp tục vượt qua nhiều thị trường trên thế giới với mức tăng trưởng GDP cao. Cải thiện cán cân thương mại do tăng trưởng kinh tế thế giới được phục hồi sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
• Theo tiến trình phát triển tại Việt Nam, nhiều loại hình mới được đưa ra thị trường với những thành công nhất định như loại hình bất động sản ven biển, loại hình bất động sản sân gôn và đặc biệt là nhiều hình thức bán lẻ khác nhau đã ra đời. Thị trường nhà ở trung bình đã tăng trưởng nhanh chóng. Do áp lực cạnh tranh lớn nên chủ đầu tư buộc phải đa đạng hóa sản phẩm để cung cấp sản phẩm có chất lượng và tiện ích cao hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng của người sử dụng cuối cùng.
• Tăng trưởng vẫn diễn ra mạnh mẽ ở hai thành phố chính là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2010, thị trường bất động sản tại các thành phố hạng hai nhận được nhiều sự quan tâm do mức độ đô thị hóa cao. Các thành phố này sẽ trở thành trung tâm của các khu vực lân cận như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Đà Lạt, Bà Rịa Vũng Tàu và Cần Thơ.
• Thách thức đối với thị trường bất động sản năm 2010 tiếp tục là vấn đề chi phí vốn trong nước. Chủ đầu tư phải tìm các hình thức tài trợ vốn thay thế như chứng chỉ nợ công ty và phát hành cổ phiếu ra nước ngoài. Chi phí vốn cao cũng khiến cho người dân khó tiếp cận thị trường cho vay. Chính phủ phải thay đổi các mô hình tài trợ vốn để sớm triển khai các dự án hạ tầng công cộng lớn. Ngoài ra, lạm phát và vấn đề tiền tệ vẫn là mối quan tâm chính mà các chính sách công cần đề cập đến.
• Những chính sách pháp lý được ban hành trong năm 2010 chưa có những tác động rõ ràng trong năm 2010 sẽ bắt đầu tạo ra ảnh hưởng tích cực trong năm 2011. Sau những thách thức diễn ra trong năm 2010, chủ đầu tư cần quan sát tình hình hoạt động của các doanh nghiệp nhà nước.