Số lượng các dự án đang được xây dựng vào năm 2014
Nguồn - CBRE
Những dự án đang xây dựng TPHCM Hà Nội Đà Nẵng Cần Thơ Nha Trang Vũng Tàu Hải Phòng
Văn phòng 105 87 14 10 8 12 2
Bán lẻ 46 35 11 3 6 10 3
Khách sạn và căn hộ dịch vụ 17 7 10 0 11 8 0
Khu dân cư 126 121 17 4 5 9 2
Tổng 294 250 52 17 30 39 7
Doanh thu căn hộ ở thị trường Hà Nội và TPHCM
-2.000 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 2010 2011 2012 2013 2014 HCM HN Nguồn – CBRE
Ra mắt căn hộ tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 2010 2011 2012 2013 2014 HCM HN Nguồn – CBRE
COMPANY REPORT
Thị trường thứ cấp cho căn hộ chung cư - xu hướng giá cả tại TPHCM 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2011 2012 2013 2014
Cao cấp Trung cấp Thu nhập thấp
Nguồn – CBRE
Thị trường sơ cấp cho căn hộ chung cư - xu hướng giá cả tại TPHCM 550 750 950 1.150 1.350 1.550 1.750 2011 2012 2013 2014
Cao cấp Trung cấp Thu nhập thấp
Nguồn – CBRE
CBRE trong dự báo triển vọng Fearless Forecast cho năm 2015 đã tóm lược nhận định về thị trường chung cư tại TPHCM năm ngoái như sau; “Giá tiếp tục có sự cải thiện so với năm 2013 trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tâm lý thị trường ổn định trở lại chủ yếu nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và giá bán ở mức chấp nhận được. Có sự cải thiện đáng kể trong phân khúc chung cư cao cấp với số lượng căn hộ bán ra chiếm tới 39% tổng số lượng tiêu thụ, là mức tỷ trọng cao nhất đối với bất kỳ phân khúc nào trong năm 2014. Hầu hết các giao dịch thuộc các dự án tại Quận 2 và Quận 7. Tỷ lệ hấp thụ đã tăng đáng chú ý trên cả phân khúc – cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong khi đó, phân khúc cao cấp đạt kết quả nổi bật nhờ các dự án mới của các nhà phát triển có kinh nghiệm và tổ chức tốt tại những vị trí tốt bắt đầu chào bán, ở mức giá và diện tích chấp nhận được.
Năm ngoái, đã có 17.000 chung cư được bán tại TPH- CM (60% căn hộ được chào bán trong năm ngoái đã có người mua), đạt mức tiêu thụ cao nhất từ trước đến
nay. Và so với lượng tiêu thụ chỉ 7.000 căn trong năm 2013. Trên thị trường Hà Nội, số lượng tiêu thụ khiêm tốn hơn, khoảng 10.000 căn (47% căn hộ được chào bán trong năm ngoái đã tìm được người mua), tăng so với khoảng 7.000 căn được bán trong năm trước đó. Sự khác biệt giữa hai thành phố nằm ở số lượng lớn chung cư giá cả phải chăng được bán tại TPHCM năm ngoái. Trong khi đó, thị trường Hà Nội lại tìm được người mua trong phân khúc cao cấp và sang trọng.
Giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TPHCM cũng được cải thiện nhẹ theo CBRE. Trên thị trường sơ cấp, giá bán của cả phân khúc đều tăng trong khi đó trên thị trường thứ cấp, giá bán chủ yếu tăng ở phân khúc cao cấp và bình dân. Điểm ngạc nhiên là thị trường đón nhận những sản phẩm mới trở lại từ phân khúc cao cấp, tuy nhiên, theo báo cáo của CBRE, tỷ lệ hấp thụ đã tăng mạnh trong phân khúc trung bình và cao cấp trong 6 tháng cuối năm 2014. Tỷ lệ hấp thụ tăng dù có sản phẩm mới trên thị trường chứng tỏ nhu cầu tiềm ẩn là rất lớn.
Thị trường chung cư tại TPHCM – Tỷ lệ hấp thụ cho các phân khúc khác nhau 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Hạng sang Cao cấp Trung cấp Thu nhập thấp
Nguồn – CBRE
Số lượng chung cư chào bán tại TPHCM – cơ cấu theo phân khúc 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2010 2011 2012 2013 2014
Thu nhập thấp Trung cấp Cao cấp Hạng sang
May 20th, 2008
COMPANY REPORT
Ngày 16 tháng 1 năm 2015
www.hsc.com.vn
Xin vui lòng xem nội dung chi tiết về xung đột lợi ích và khuyến cáo cuối báo cáo này
Trang 44
Các chỉ số tâm lý thị trường quan trọng cho thị trường chung cư cần theo dõi bao gồm; điều khoản thanh toán; diện tích bình quân; giá bán và hoàn thiện. Đây là những thay đổi đáng kể từ 2012-2013;
(1) Điều khoản thanh toán – hiện có thể kéo dài trong một năm sau khi giao nhà. Việc thanh toán được thực hiện theo thời gian hoàn thành thực tế từng giai đoạn cụ thể hơn là thanh toán theo quý như trước đây;
(2) Diện tích bình quân giảm – diện tích bình quân đối với căn hộ 1 và 2 phòng ngủ đã giảm xuống dưới 80m2 từ 100-120m2 như trong một vài năm trước;
(3) Giá bán thấp hơn – giá bán đã giảm 30-35% đối với phân khúc cao cấp và sang trọng và giảm 20-25% đối với phân khúc giá cả trung bình;
(4) Quy trình hoàn công khả quan hơn – hoàn thành một phần hay phần vỏ phổ biến hơn.
Khi những chỉ số này có bất kỳ thay đổi đáng kể nào, đó là dấu hiệu rằng tâm lý thị trường đang có sự biến đổi, cho thấy thị trường đang trên đỉnh hay gần chạm đáy chu kỳ. Giả thuyết của chúng tôi là thị trường đã chạm đáy vào cuối năm 2013, khi đó hầu hết những chỉ số này đã có sự thay đổi. Và chúng tôi cũng cho rằng năm ngoái là năm đầu tiên thị trường nhà ở bắt đầu phục hồi. Vì vậy, hầu hết các chỉ số trên đây đã có sự thay đổi nhẹ ngoại trừ giá bán khá ổn định. Sự phục hồi thị trường điển hình. Chúng tôi căn cứ vào phân khúc chung cư để đánh giá chung cho toàn thị trường vì đây là phân khúc quan trọng nhất đại diện cho cả thị trường BĐS.
Ngược lại, nếu các chỉ số chính này không có sự thay đổi, đây là dấu hiệu rằng cung cầu thị trường đang khá cân bằng.
COMPANY REPORT
Vào tháng 11/2014, Quốc hội đã chính thức phê duyệt luật mới về cải cách khung pháp lý đối với hoạt động kinh doanh của ngành BĐS. Cụ thể, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất Động Sản mới được ban hành. Luật Nhà ở quy định quyền sở hữu trong khi đó Luật Kinh doanh BĐS quy định hoạt động kinh doanh bao gồm kinh doanh tài sản BĐS trên thị trường. Luật mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Hiện tại chúng tôi nhận thấy những thay đổi chính sau:
(1) Nới lỏng một số giới hạn về sở hữu nhà đối với các cá nhân và tổ chức nước ngoài – Theo luật cũ, chỉ những tổ chức và cá nhân nước ngoài xây nhà để bán hoặc cho thuê mới đủ điều kiện nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo luật mới, người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ bao gồm (1) các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê-mua; (2) doanh nghiệp thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam & (3) các cá nhân nước ngoài không yêu cầu phải có thị thực (visa) hoặc giấy phép lao động dài hạn. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân nước ngoài hiện còn được phép mua và sở hữu căn hộ và nhà trong các dự án phát triển khu dân cư thương mại. Tuy nhiên, chính phủ vẫn hạn chế về số lượng căn hộ/nhà mà một NĐTNN được phép sở hữu. Chẳng hạn, người nước ngoài không được phép mua hoặc sở hữu trên 30% tổng số căn hộ trong bất kì một dự án xây dựng nhà ở thương mại nào. Trong trường hợp nhà biệt thự hoặc nhà liền kề, người nước ngoài không được phép mua hay sở hữu hơn 250 căn trong một khu dân cư có dân số bằng dân số của một quận/xã.
Nhận định của HSC – Luật mới cho phép người nước ngoài mua nhiều căn hộ/nhà với mục đích đầu tư. Luật có thể cũng sẽ tạo điều kiện cho các NĐTNN trong lĩnh vực BĐS xây dựng một danh mục BĐS nhà ở lớn tại Việt Nam. Tuy nhiên, có vẻ luật mới không cho phép một công ty nước ngoài sở hữu một tòa nhà căn hộ dưới dạng tài sản vận hành cho thuê dài hạn. Và điều này có nghĩa là các quỹ đầu tư BĐS thuộc sở hữu nước ngoài sẽ ít có khả năng tham gia thị trường Việt Nam theo quy định mới. Cho dù vậy, luật mới cũng đã nới lỏng đáng kể so với luật cũ trong trường hợp này. Và luật mới nhiều khả năng sẽ tạo ra nhiều thuận lợi hơn cho (1) các doanh nghiệp phát triển BĐS nước ngoài; (2) người nước ngoài sống tại Việt Nam muốn sở hữu nhà ở (3) các NĐT nhỏ muốn sở hữu một số BĐS quy mô nhỏ và (4) VAMC trong việc thu hút NĐTNN mua một số loại nợ xấu.
(2) NĐTNN được phép mua, sở hữu và cho thuê nhà ở và văn phòng – Theo những quy định của Luật Kinh doanh BĐS cũ, người nước ngoài không được phép mua hay cho thuê nhà ở hay tòa nhà. Tuy nhiên, Luật mới cho phép người Việt Nam ở nước ngoài, các tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép mua, sở hữu và cho thuê nhà ở và văn phòng.
Nhận định của HSC – người nước ngoài có thể mua; sở hữu và cho thuê nhà và văn phòng. Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ có thể cho thuê hoặc cho thuê lại nhưng không được sở hữu; mua hoặc bán toàn bộ một tòa nhà. Luật mới không nêu rõ định nghĩa tòa nhà và chúng tôi giả định tòa nhà gồm tòa nhà văn phòng & kho bãi… và không bao gồm quyền sở hữu nhà xưởng vì trong trường hợp này mục đích cơ bản là để sản xuất thay vì kinh doanh BĐS. Hai luật mới gần như quy định song song và khá sát về vấn đề sở hữu; sự khác biệt chính là ở mục đích của luật. Và chúng tôi thấy luật mới đem lại thêm lợi ích cho các công ty nước ngoài hoạt động tại Việt Nam hoặc các NĐT quy mô nhỏ. Tuy nhiên đối với các quỹ đầu tư BĐS hoặc các NĐT lớn hơn muốn sở hữu hoàn toàn một tòa nhà thay vì chỉ thuê dài hạn thì cơ hội vẫn xuất hiện. Và VAMC cũng chỉ có thể áp dụng khá hạn chế luật mới khi bán nợ xấu có tài sản đảm bảo là các tòa nhà đã hoàn công.
(3) Cho phép các doanh nghiệp phát triển BĐS chào bán trước khi xây dựng – Luật Kinh doanh BĐS mới đã bổ sung điều khoản mới cho phép các doanh nghiệp phát triển BĐS ký kết các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê-mua BĐS sẽ được xây dựng trong tương lai. Nói cách khác, Luật mới chính thức cho phép bán trước khi xây dựng.
Nhận định của HSC – Tác động hạn chế do Luật mới đơn giản là hợp pháp hóa các hoạt động thực tế đã diễn ra trên thị trường. Mục tiêu trực tiếp của những thay đổi này là để cập nhật các quy định pháp luật để phản ánh thực tế ngày càng nhiều công ty và cá nhân nước ngoài đến Việt Nam nhằm mục đích định cư và kinh doanh. Mục tiêu gián tiếp có thể là để (1) tạo nhu cầu mới đối với các sản phẩm BĐS như nhà ở hay văn phòng sau thời gian dài thị trường đi xuống (2) đẩy mạnh quá trình tái cơ cấu và bán nợ xấu. Chúng tôi cho rằng mục đích ban đầu đặt ra đạt được thành công đáng ghi nhận. Tuy nhiên, như chúng tôi đã đề cập trước đó, sự cải cách này có lẽ còn nhiều hạn chế để có tác động đáng kể ngoài một hiệu ứng cộng dồn lên các mục tiêu gián tiếp đặt ra. Chẳng hạn, NĐT nước ngoài sẽ chủ yếu quan tâm đến mua toàn bộ tòa nhà. Trong khi đó, như
Những quy định về người nước ngoài mua ĐBS tại Việt Nam đã được nới lỏng trong tháng 11. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy tác động hạn chế đối với cầu thị trường.
May 20th, 2008
COMPANY REPORT
Ngày 16 tháng 1 năm 2015
www.hsc.com.vn
Xin vui lòng xem nội dung chi tiết về xung đột lợi ích và khuyến cáo cuối báo cáo này
Trang 46
trường hợp của GMD Tower, có thể yêu cầu NĐT phải tuân theo rất nhiều các bước phức tạp để mua toàn bộ tòa nhà. Và quá trình này có thể kéo dài vài năm. Trong bối cảnh sửa đổi này về bản chất là sự cải cách, luật mới đánh dấu một bước tiến lớn xét về khía cạnh
cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam với mở rộng các đối tượng áp dụng hơn nhiều so với dự đoán trước đây. Trong các cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS, chúng tôi ưa thích DIG.
COMPANY REPORT
Vào ngày 31/12/2014, tổng vốn giải ngân của gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30 nghìn tỷ đồng là 9,3 nghìn tỷ đồng; tương đương 31% (tăng mạnh so với mức 10,7% tại thời điểm ngày 20/9). Việc tăng tốc độ giải ngân chủ yếu là do quy định về điều kiện vay đã được sửa đổi vài tháng trước, trong đó bao gồm mở rộng đối tượng được phép vay, nới điều kiện vay chủ chốt, bổ sung thêm ngân hàng được phép cho vay ngoài 5 NHQD, đồng thời tăng thời hạn vay. Bên cạnh đó, như đã đề cập trên đây, những sửa đổi trên cũng tạo thêm điều kiện thuận lợi nhằm giúp thị trường nhà ở hồi phục. Trên thực tế mức độ tác động thực sự của những sửa đổi này lại là một câu chuyện khác.
Phân khúc nhà ở thu nhập thấp đã có dấu hiệu hồi phục rõ ràng với nhiều doanh nghiệp BĐS đang nhanh chóng khởi công các dự án trong phân khúc này. Và những doanh nghiệp BĐS có sẵn dự án trong phân khúc này (NLG; KDH; TDH; DXG và BCI) đều công bố doanh thu khả quan.
Thông tư 11/2013/TT-SB đã được NHNN ban hành ngày 15/5/2013 quy định về gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30 nghìn tỷ đồng dựa trên Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Mục đích ở đây là đẩy nhanh quá trình giải ngân. Và những thay đổi lần thứ 2 đối với quy định về điều kiện vay gói 30 nghìn tỷ gồm những điểm như sau:
(1) Mở rộng đối tượng được phép vay – Theo thông tư, đối tượng được phép vay bao gồm (a) công chức, viên chức, lực lượng vũ trang có thu nhập thấp có thể vay tối đa 800 triệu đồng để mua nhà thương mại với giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn với thời hạn vay là 15 năm và ngày đáo hạn không muộn hơn ngày 1/6/2031 và lãi suất là 6%/năm; (b) công chức, viên chức, lực lượng vũ trang có nhu cầu xây hoặc sửa nhà có thể vay tối đa 700 triệu đồng với thời hạn vay tối đa 10 năm và ngày đáo hạn không muộn hơn tháng 5/2026 & (c) cá nhân và hộ gia đình có kế hoạch sửa, xây hoặc đầu tư nhà ở xác hội để cho thuê hoặc bán có thể vay với thời hạn tối đa là 5 năm và ngày đáo hạn không muộn hơn tháng 5/2021.
Bằng việc mở rộng đối tượng được phép vay (công chức, viên chức, lực lượng vũ trang) để mua nhà ở thu nhập thấp; sửa hoặc xây nhà hay đầu tư vào nhà ở xã hội. Dựa trên cơ sở là không dùng gói hỗ trợ mới mà mở rộng đối tượng cho vay đối với gói hỗ trợ hiện tại có thể giúp đẩy nhanh tốc độ giải ngân. Và ý định của NHNN cuối cùng rõ ràng là muốn định hướng và đẩy nhanh sự phục hồi của thị trường BĐS nhà ở nhằm cải thiện giá từ đó giúp nâng cao giá trị của tài sản đảm bảo (là BĐS) của các khoản nợ. Theo đó giúp đẩy nhanh xử lý nợ xấu và thậm chí giảm số lượng nợ có thể bị đưa vào nợ xấu. Về khía cạnh này, Bộ Xây dựng và NHNN có chung mục đích.
(2) Mở rộng các ngân hàng được phép giải ngân