4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.2. Dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất tại trung tâm quảng trường,
phường Ninh Khánh
4.3.2.1. đặc ựiểm của khu ựất ựấu giá:
Khu ựất ựấu giá nằm ở phắa Bắc Quảng trường đinh Tiên Hoàng, vị trắ cụ thể như sau:
- Phắa đông giáp khu ựất quy hoạch công viên cây xanh thể thao Quảng trường trung tâm.
- Phắa Nam giáp Quảng trường đinh Tiên Hoàng.
- Phắa Bắc giáp ựường Trịnh Tú (ựường Cống ải cũ kéo dài).
- Phắa Tây giáp khu ựô thị mới theo quy hoạch.
Toàn bộ khu ựất ựược Nhà nước giải phóng mặt bằng và ựầu tư các hạng mục cơ sở hạ tầng theo dự toán thiết kế ựược duyệt, bao gồm:
Xây dựng hệ thống ựường giao thông (mặt ựường bê tông xi măng), hệ thống cống rãnh thoát nước, hệ thốn g cấp ựiện và cấp nước sinh hoạt.
Riêng các lô ựất nằm dưới hành lang lưới ựiện cao thế 110KV khi Nhà nước di chuyển lưới ựiện, các hộ trúng ựấu giá mới ựược xây dựng. Thời gian di chuyển lưới ựiện 110KV là 2 năm tắnh từ thời ựiểm trúng ựấu giá.
Tổng số lô ựất thực hiện ựấu giá là 155 lô, bao gồm:
+ 10 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn bám mặt ựường Trịnh Tú (ựường Cống ải cũ kéo dài), ựược ựánh số thứ tự từ lô số 01 ựến lô số 10 thuộc ô thửa CL5 theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 357m2 ựến 405m2.
+ 18 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn tiếp giáp Quảng trường đinh Tiên Hoàng, ựược ựánh số thứ tự: Từ lô số 15 ựến lô số 22 thuộc ô thửa BT1; Từ lô số 11 ựến lô số 20 thuộc ô thửa BT2. Theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 362m2 ựến 568m2.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 58
ựất quy hoạch công viên cây xanh thể thao Quảng trường trung tâm, bao gồm các số thứ tự: Lô số 26 thuộc ô thửa CL5; Lô số 01, lô số 32 thuộc ô thửa CL6; Lô số 01, lô số 32 thuộc ô thửa CL7; Lô số 01, lô số 29 thuộc ô thửa CL8; Lô số 01 thuộc ô thửa BT2. Theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 394m2 ựến 407m2.
+ 9 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn bám 2 mặt ựường còn lại (ựầu ve), bao gồm các số thứ tự: Lô số 01 thuộc ô thửa BT1; Lô số 10 thuộc ô thửa BT2; Lô số 11 thuộc ô thửa CL5; Lô số 16, lô số 17 thuộc ô thửa CL6; Lô số 16, lô số 17 thuộc ô thửa CL7; Lô số 13, lô số 14 thuộc ô thửa CL8. Theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 297m2 ựến 357m2.
+ 29 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn và 81 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà chia lô bám các mặt ựường phố phắa trong thuộc các ô thửa: BT1, BT2, CL5, CL6, CL7 và CL8. Theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 144m2 ựến 446,4m2.
4.3.2.2. Giá khởi ựiểm:
- 18 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn tiếp giáp Quảng trường đinh Tiên Hoàng, giá khởi ựiểm 6 triệu ựồng/m2.
- 10 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn bám mặt ựường Trịnh Tú (ựường Cống ải cũ kéo dài) và 8 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn tiếp giáp với tuyến ựường cạnh khu ựất quy hoạch công viên cây xanh thể thao Quảng trường trung tâm, giá khởi ựiểm 5 triệu ựồng/m2.
- 9 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn bám 2 mặt ựường còn lại (ựầu ve), giá khởi ựiểm 4 triệu ựồng/m2.
- 29 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn và 81 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà chia lô bám các mặt ựường phố phắa trong, giá khởi ựiểm 3,5 triệu ựồng/m2.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 59
4.3.2.3. Tiền ựặt cọc và phắ tham gia ựấu giá (riêng phắ tham gia ựấu giá không hoàn lại cho người tham gia ựấu giá):
- 74 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn, tiền ựặt cọc: 50.000.000 ựồng/1hồ sơ ựăng ký ựấu giá, phắ tham gia ựấu giá: 600.000 ựồng/1 hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá.
- 81 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà chia lô, tiền ựặt cọc: 30.000.000 ựồng/1hồ sơ ựăng ký ựấu giá, phắ tham gia ựấu giá: 300.000 ựồng/1 hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá.
4.3.3.3. Kết quả ựấu giá 155 lô ựất tại trung tâm Quảng trường, phường Ninh Khánh Ờ TPNB
Giá khởi ựiểm ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược UBND thành phố Ninh Bình phê duyệt tại Quyết ựịnh số 1812/QđUBND ngày 23/9/2009, với các mức giá từ 4.000.000 Ờ7.000.000 ựồng/m2.
Thông báo mời ựấu giá ựã ựăng trên Báo Ninh Bình số 45 ra ngày 3/10/2009; đài phát thanh truyền hình Ninh Bình phát tin từ 20h - 20h30 từ ngày 3/10/2009 ựến ngày 16/10/2009.
Thời gian ựăng ký dự, mua và nộp hồ sơ ựấu giá từ 8 giờ ựến 17 giờ từ ngày 5/10 ựến 16/10/2009.
Tổng số lô ựất quy hoạch ựể tổ chức ựấu giá là 155 lô
Hội ựồng ựấu giá họp xác ựịnh tư cách người tham gia ựấu giá vào ngày 17/10/2009 có 427 hộ gia ựình, cá nhân ựủ tư cách tham gia ựấu giá,
Phiên ựấu giá bắt ựầu vào 7 giờ 00 phút ngày 18/10/2009 tại Hội trường Nhà Văn hoá tỉnh Ninh Bình.
Phương thức ựấu giá:
- đấu giá theo phương thức bỏ phiếu kắn theo mét vuông ựối với từng loại lô ựất và trực tiếp ngay tại phiên ựấu giá.
- Tại phiên ựấu giá người tham gia ựấu giá tiến hành bỏ phiếu kắn, tối thiểu 3 lần.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60
ựấu giá vòng 1, sau khi kiểm phiếu người ựiều hành phiên ựấu giá công bố giá trả cao nhất của vòng 1 và ghi lên bảng ựể mọi người giám sát.
- Theo quy trình như vòng 1, người ựiều hành phiên ựấu giá tổ chức cho những người tham gia ựấu giá ở vòng 2 và vòng 3. ở vòng 1, vòng 2 và vòng 3 ựiều kiện bắt buộc người tham gia ựấu giá không ựược trả giá thấp hơn giá khởi ựiểm.
- Những người tham gia trả giá ở vòng thứ 4 ựến vòng ựấu thứ 5 bắt buộc phải có mức trả giá tối thiểu cao hơn giá cao nhất ở vòng ựấu trước ựó cộng (+) với bước giá (mức tối thiểu 50.000 ựồng/m2, mức tối ựa ựối với mỗi vòng là 300.000 ựồng/m2). Từ vòng ựấu thứ 6 trở ựi quy ựịnh mức trả giá tối thiểu là 50.000 ựồng/m2, mức trả giá tối ựa không hạn chế. Nếu người tham gia ựấu giá trả khác với mức giá ựã quy ựịnh nêu trên là vi phạm nội quy ựấu giá.
- Những người không tham gia ựấu giá ở vòng thứ 4 trở ựi thì ựược bảo lưu kết quả ựấu giá ở vòng thứ 3 và những người không tham gia ựấu giá ở những vòng sau thì ựược bảo lưu kết quả trả giá ở vòng ựấu trước ựó nhưng không ựược tham gia ựấu tiếp ở các vòng tiếp theo.
- Vòng ựấu giá cuối cùng là vòng ựấu giá sau khi Hội ựồng ựấu giá công bố mức trả giá cao nhất cho 1m2 mà không có người nào yêu cầu ựấu giá tiếp nữa.
Căn cứ kết quả trả giá của vòng thứ 4 trở ựi và kết quả bảo lưu ở vòng thứ 3, lần lượt từ cao xuống thấp (không thấp hơn giá khởi ựiểm), Hội ựồng ựấu giá sẽ công bố những người trúng ựấu giá.
* Việc lựa chọn vị trắ cụ thể của từng lô ựất như sau:
+ Người có giá trả cao hơn sẽ ựược chọn trước, cứ như vậy cho ựến khi toàn bộ các lô ựất ựấu giá ựược lựa chọn.
+ Trong trường hợp có nhiều người trả giá cao nhất bằng nhau, người ựiều hành phiên ựấu giá tổ chức rút thăm ựể người trúng ựấu giá ựược lựa chọn vị trắ trước. Trường hợp có nhiều người trả giá bằng nhau mà không
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 61
phải là giá trả cao nhất, người ựiều hành phiên ựấu giá cho khách hàng rút thăm ựể xác ựịnh thứ tự quyền ựược lựa chọn vị trắ.
Trình tự ựấu giá:
Sau khi ựiểm danh, kiểm tra các hộ ựủ ựiều kiện ựể tham gia ựấu giá, thay mặt Hội ựồng ựấu giá QSD ựất thành phố, người ựiều hành phiên ựấu giá công bố quy chế ựấu giá và nội quy tham gia ựấu giá các lô ựất nêu trên ựã ựược UBND thành phố phê duyệt.
- Hội ựồng ựấu giá phát phiếu cho người tham gia ựấu giá.
- Người ựiều hành phiên ựấu giá công bố công khai giá khởi ựiểm và phát phiếu ựấu giá cho các người tham gia ghi giá trả vào phiếu. Người ựiều hành công khai công bố mức giá của người trả giá cao nhất cho vòng tiếp theo.
- Việc ựấu giá kết thúc: Sau khi Hội ựồng ựấu giá công bố mức giá trả cao nhất của vong ựấu nhưng không có người yêu cầu ựấu giá tiếp thì Hội ựồng ựấu giá ựất ựược quyền quyết ựịnh công bố người trúng ựấu giá.
- Sau khi kiểm phiếu ở lần bỏ phiếu thứ bảy, kết quả bảo lưu ở các lần bỏ phiếu trước, người ựiều hành phiên ựấu giá công khai các ựối tượng trúng ựấu giá và tiến hành cho các hộ tự chọn vị trắ lô ựất.
- Sau khi công bố danh sách các ựối tượng trúng ựấu giá và tự chọn vị trắ lô ựất, các thành phần dự hội nghị ựấu giá và các hộ tham gia ựấu giá nhất trắ và không có ý kiến nào khác.
- Kết quả có 155 lô ựất ựấu giá thành công, với tổng số tiền thu ựược là:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62
Bảng 4.4. Kết quả Phiên ựấu giá 155 lô ựất khu trung tâm quảng trường, phường Ninh Khánh, thành phố Ninh B ình tổ chức vào ngày 18 tháng 10 năm 2009
LoỰi giị khẻi ệiÓm
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt lẵn thụ nhÊt
(ệ/m2)
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt
lẵn thụ hai (ệ/m2)
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt
lẵn thụ ba (ệ/m2)
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt
lẵn thụ t (ệ/m2)
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt lẵn thụ nẽm
(ệ/m2)
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt
lẵn thụ sịu (ệ/m2)
Sè tiÒn trờ giị cao nhÊt
lẵn thụ bờy (ệ/m2) LoỰi nhộ vên, giị khẻi ệiÓm:
6.000.000 ệ/m2 6,000,000 6,050,000 6,100,000 - - - -
Sè ngêi tham gia: 25/18 lề 25.0 25.0 25.0 - - - -
LoỰi nhộ vên, giị khẻi ệiÓm:
5.000.000 ệ/m2 5,000,000 5,050,000 5,101,000 - - - -
Sè ngêi tham gia: 31/18 lề 31.0 31.0 31.0 - - - -
LoỰi nhộ vên, giị khẻi ệiÓm:
4.000.000 ệ/m2 4,300,000 4,600,000 4,900,000 5,200,000 5,500,000 - -
Sè ngêi tham gia: 56/09 lề 56.0 56.0 56.0 21.0 16.0 - -
LoỰi nhộ vên, giị khẻi ệiÓm:
3.500.000 ệ/m2 3,800,000 4,100,000 4,400,000 4,660,000 4,888,800 5,500,000 -
Sè ngêi tham gia: 60/29 lề 60.0 60.0 60.0 41.0 26.0 9.0 -
LoỰi nhộ chia lề, giị khẻi
ệiÓm: 3.500.000 ệ/m2 3,800,000 4,100,000 4,400,000 4,700,000 5,000,000 5,300,000 5,350,000
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 63
Qua tìm hiểu, sở dĩ có mức chênh lệch khá cao như trên là do các nguyên nhân sau ựây :
Nguyên nhân ựầu tiên và cũng là nguyên nhân quan trọng nhất là do thời ựiểm tổ chức ựấu giá ựất dự án khu trung tâm quảng trường. Ở thời ựiểm năm 2009 ựang là thời ựiểm "cơn sốt" nhà ựất ựang lên cao nhu cầu về nhà ựất ựang tăng cao, ựất ựai cùng với giá vàng ựang là mặt hàng ựầu tư hiệu quả . đặc biệt, ựây cũng là thời ựiểm người dân ựã nhận ựược tiền ựền bù giải phóng mặt bằng của các dự án : Quốc lộ 1A; đông sông Vân; dự án ựường đT477; Ờ ựối tượng có nguồn vốn ựể tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất nhiều hơn
Nguyên nhân thứ hai là vị trắ của khu ựất ựấu giá. Khu ựất ựấu giá trung tâm Quảng trường, ựối diện với tượng ựài đinh Tiên Hoàng ựế, là trung tâm văn hóa của thành phố Ninh Bình.
Nguyên nhân thứ ba là do tâm lý của người dân của nhà ựầu tư, vị trắ của khu ựất thỏa mãn ựược kì vọng của người mua ựất. Có hướng ựất phắa sau tựa núi, trước mặt nhìn sông.
Chắnh vì vậy phiên ựấu giá khu trung tâm Quảng trường ựã thu hút ựược 427 người tham gia ựấu giá 155 lô ựất, tỷ lệ giữa người tham gia ựấu giá và số suất ựất ựấu giá là 3:1 ựây là tỷ lệ khá cao tạo ựược sự cạnh tranh trong ựấu giá . Sự cạnh tranh ở ựây còn thể hiện ở hình thức ựấu giá. Hình thức ựấu giá ở dự án này là ựấu giá bằng bỏ phiếu kắn. Phương thức này lấy từ người trả giá cao nhất ựến thấp nhất thì người trả giá cao hơn có quyền ựược chọn thửa ựất trước những người có giá trả thấp hơn hay nói cách khác người trả giá cao nhất có quyền chọn thửa ựất ựẹp nhất theo hoàn cảnh của mỗi cá nhân.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 64
4.3.3. Dự án ựấu giá quyền sử dụng 228 lô ựất tại phố Bắch Sơn, phường Bắch đào
4.3.3.1. đặc ựiểm của khu ựất ựấu giá:
Khu ựất ựấu giá nằm ở phắa Nam Trường trung cấp dạy nghề Thành Nam thuộc phố Bắch Sơn, phường Bắch đào, thành phố Ninh Bình, vị trắ cụ thể như sau:
- Phắa đông giáp khu dân cư.
- Phắa Tây giáp ựường giao thông và Trường trung cấp dạy nghề số 1. - Phắa Nam giáp khu dân cư.
- Phắa Bắc giáp Trường trung cấp dạy nghề Thành Nam.
Toàn bộ khu ựất ựược Nhà nước giải phóng mặt bằng và ựầu tư các hạng mục cơ sở hạ tầng theo dự toán thiết kế ựược duyệt, bao gồm:
Xây dựng hệ thống ựường giao thông (mặt ựường bê tông xi măng), hệ thống cống rãnh thoát nước, hệ thống cấp ựiện và cấp nước sinh hoạt.
4.3.3.2. Các lô ựất thực hiện ựấu giá và giá khởi ựiểm:
Tổng số lô ựất thực hiện ựấu giá là 228 lô, bao gồm:
- 05 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn và 12 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà chia lô bám mặt ựường trục chắnh, bao gồm các số thứ tự:
+ Từ lô số B1 ựến lô số B5. + Từ lô số A75 ựến lô số A80. + Từ lô số A155 ựến lô số A160.
Theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 79,4m2 ựến 487m2. Giá khởi ựiểm 3.000.000 ựồng/m2.
- 01 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn và 210 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà chia lô bám các mặt ựường phố phắa trong, bao gồm các số thứ tự:
+ Lô số B6.
+ Từ lô số A1 ựến lô số A74. + Từ lô số A81 ựến lô số A154.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 65
+ Từ lô số A161 ựến lô số A222.
Theo bản vẽ quy hoạch ựược duyệt, diện tắch mỗi lô từ 75m2 ựến 438m2. Giá khởi ựiểm 2.000.000 ựồng/m2.
4.3.3.3. Tiền ựặt cọc và phắ tham gia ựấu giá (riêng phắ tham gia ựấu giá không hoàn lại cho người tham gia ựấu giá).
- 06 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà vườn, tiền ựặt cọc: 50.000.000 ựồng/1 hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá, phắ tham gia ựấu giá: 500.000 ựồng/1 hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá.
- 222 lô ựất quy hoạch xây dựng nhà chia lô, tiền ựặt cọc: 20.000.000 ựồng/1 hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá, phắ tham gia ựấu giá: 200.000 ựồng/1 hồ sơ ựăng ký tham gia ựấu giá
4.3.3.3. Kết quả ựấu giá 228 lô ựất tại phố Bắch Sơn, phường Bắch đào Ờ TPNB
Giá khởi ựiểm ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược UBND thành phố