2. TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.3.3.Tình hình thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất ở thành phố
đấu giá quyền sử dụng ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của Thành ủy, HđND, UBND TP Ninh Bình và tỉnh Ninh Bình, ựược Chắnh phủ cho phép thực hiện.
2.3.3.1. Các văn bản về ựấu giá quyền sử dụng ựất ở áp dụng trên ựịa bàn TP Ninh Bình
- Luật tổ chức HđND, UBND ngày 26/11/ 2003. - Luật ựất ựai năm 2003.
- Nghị ựịnh số 05/2005/Nđ-CP ngày 18/01/2005 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị ựịnh số 05/2005/Nđ-CP ngày 18/01/2005 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chắnh hướng dẫn về mức thu, chế ựộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phắ ựấu giá.
- Quyết ựịnh số 216/Qđ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng chắnh phủ về việc ban hành quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất.
- Nghị ựịnh số 17/2010/Nđ-CP ngày 04/3/2010 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư Pháp quy ựịnh chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 17/2010/Nđ-CP ngày 04/3/2010 của Chắnh phủ về bán ựấu giá tài sản.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31
- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 quy ựinh việc xác ựịnh giá khởi ựiểm của tài sản nhà nước bán ựấu giá và chế ựộ tài chắnh của Hội ựồng bán ựấu giá tài sản.
- Quyết ựịnh số 682/2006/Qđ-UBND ngày 31/3/2006 của UBND Tỉnh Ninh Bình về việc ban hành quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất.
- Quyết ựịnh số 1317/2008/Qđ-UBND ngày 07/7/2008 của UBND Tỉnh Ninh Bình về việc ban hành quy ựịnh thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết, thu hồi ựất, quyết ựịnh ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xác ựịnh giá ựất khu ựô thị mới và ựiểm dân cư mới ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất.
- Quyết ựịnh số 02/2011/Qđ-UBND ngày 18/3/2011 của UBND Tỉnh Ninh Bình về việc ban hành quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất.
- Các Quyết ựịnh của UBND tỉnh về việc thu hồi ựất, giao ựất cho các Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ ựất ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên ựịa bàn TP Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
- Qui chế bán ựấu giá quyền sử dụng ựất cho nhân dân làm nhà ở. - Các Quyết ựịnh của UBND thành phố về việc phê duyệt giá sàn ựể tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất của các dự án.
- Các Quyết ựịnh của UBND thành phố về việc thành lập Hội ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất cho nhân dân làm nhà ở trên ựịa bàn thành phố Ninh Bình
2.3.3.2. Qui chế ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Ninh Bình. * đối tượng tham gia ựấu giá:
Các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuộc ựối tượng ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất theo qui ựịnh của Luật đất ựai có nhu cầu nhận quyền sử dụng ựất thuộc dự án sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc làm nhà ở theo quy hoạch ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32
* điều kiện ựể ựược ựăng ký tham gia ựấu giá:
Là công dân mang quốc tịch Việt Nam từ ựủ 18 tuổi trở lên (bao gồm cả người trong thành phố và ngoài thành phố; những người trong tỉnh và ngoài tỉnh), có năng lực hành vi dân sự ựầy ựủ theo quy ựịnh của pháp luật, tự nguyện tham gia ựấu giá theo quy ựịnh của pháp luật và phương án ựấu giá, ựồng thời cam kết thực hiện ựúng các quy ựịnh về quản lý ựất ựai, các quy ựịnh khác của pháp luật ựối với lô ựất nếu trúng ựấu giá.
Người không ựược tham gia ựấu giá là người không có ựủ năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy ựịnh từ ựiều 23 ựến ựiều 25 của Bộ luật dân sự hoặc người không tự nhận thức làm chủ ựược hành vi của mình tại thời ựiểm tham gia ựấu giá.
Người tham gia ựấu giá phải nộp bản sao công chứng giấy CMND, sổ hộ khẩu kèm theo ựơn xin ựấu giá. Khi tham gia ựấu giá hộ gia ựình, cá nhân phải xuất trình hộ khẩu thường trú, giấy CMND, phiếu thu tiền ựặt cọc, phiếu thu tiền lệ phắ ựể Hội ựồng ựấu giá kiểm tra
Trường hợp người ựăng ký tham gia có lý do chắnh ựáng không tham gia ựấu giá thì uỷ quyền cho người khác trực tiếp tham gia ựấu giá thì phải có giấy uỷ quyền ựược UBND phường (xã) nơi thường trú của người uỷ quyền xác nhận, kèm theo giấy CMND của người uỷ quyền và người ựược uỷ quyền.
* đăng ký tham gia ựấu giá
Các ựối tượng có ựủ ựiều kiện ựược tham gia ựấu giá theo qui ựịnh trên thực hiện ựăng ký theo thời gian, ựịa ựiểm ựã thông báo cụ thể như sau:
Tổ chức, cá nhân ựăng ký và nộp hồ sơ tham gia ựấu giá phải nộp các khoản tiền sau ựây:
- Tiền ựặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền ựặt trước). Người trúng ựấu giá ựược trừ tiền ựặt cọc vào tiền sử dụng ựất phải nộp.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
Người tham giá ựấu giá ựược lấy lại khoản tiền ựặt cọc trong các tr- ường hợp sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Người không trúng ựấu giá, ựược trả lại sau khi cuộc ựấu giá kết thúc + Người ựã ựăng ký tham gia ựấu giá nhưng rút lại ựơn ựăng ký trước thời hạn ựấu giá 2 ngày
+ Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng ựất Người tham gia ựấu giá không ựược lấy lại khoản tiền ựặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:
+ Người ựã ựăng ký tham gia ựấu giá nhưng không tham gia ựấu giá + Người tham gia ựấu giá vi phạm qui chế ựấu giá
+ Người trúng ựấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng ựất
- Phắ ựấu giá: 0,1% tổng giá trị lô ựất theo giá khởi ựiểm trên 01 bộ hồ sơ (gồm: ựơn ựăng ký, nội quy quy chế ựấu giá, mặt bằng quy hoạch, bì dựng hồ sơ...). Mức lệ phắ này không hoàn trả cho người ựăng ký tham gia ựấu giá.
* Giá khởi ựiểm ựấu giá
Giá khởi ựiểm cho vòng ựấu thứ nhất do Hội ựồng ựấu giá quyết ựịnh căn cứ trên cơ sở giá sàn ựược UBND tỉnh Quyết ựịnh cho từng dự án cụ thể.
Giá khởi ựiểm cho vòng ựấu sau ựược xác ựịnh là mức giá cao nhất của vòng ựấu trước ựó cộng với bước giái do Hội ựồng ựấu giá quy ựịnh
* Hình thức và trình tự ựấu giá
Hình thức ựấu giá:
- đấu giá theo phương thức bỏ phiếu kắn theo mét vuông ựối với từng loại lô ựất và trực tiếp ngay tại phiên ựấu giá, thời gian ựấu mỗi vòng không quá 5 phút
- Phiếu ựấu giá do Hội ựồng ựấu giá phát; Người ựấu giá có trách nhiệm ghi rõ: Họ tên, số CMND do Công an tỉnhẦcấp ngày tháng năm, ựịa chỉ hộ khẩu thường trú, số tiền ựấu giáẦtheo mẫu phiếu của hội ựồng. Từ vòng thứ 2 không nhất thiết phải ghi số CMND
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34
Trình tự ựấu giá:
- Tại phiên ựấu giá người tham gia ựấu giá tiến hành bỏ phiếu kắn, tối thiểu 3 lần.
- Người ựiều hành phiên ựấu giá tổ chức cho những người tham gia ựấu giá vòng 1, sau khi kiểm phiếu người ựiều hành phiên ựấu giá công bố giá trả cao nhất của vòng 1 và ghi lên bảng ựể mọi người giám sát.
- Theo quy trình như vòng 1, người ựiều hành phiên ựấu giá tổ chức cho những người tham gia ựấu giá ở vòng 2 và vòng 3. Ở vòng 1, vòng 2 và vòng 3 ựiều kiện bắt buộc người tham gia ựấu giá không ựược trả giá thấp hơn giá khởi ựiểm.
- Những người tham gia trả giá ở vòng thứ 4 trở ựi bắt buộc phải có mức trả giá tối thiểu cao hơn giá cao nhất ở vòng ựấu trước ựó cộng (+) với bước giá mức tối thiểu 30.000 ựồng/m2, mức tối ựa ựối với mỗi vòng là 200.000 ựồng/m2. Riêng từ vòng ựấu thứ 6 trở ựi không quy ựịnh mức giá tối ựa (mức giá tối ựa không hạn chế). Nếu người tham gia ựấu giá trả khác với mức giá ựã quy ựịnh nêu trên là vi phạm nội quy ựấu giá.
- Những người không tham gia ựấu giá ở vòng thứ 4 trở ựi thì ựược bảo lưu kết quả ựấu giá ở vòng thứ 3 và những người không tham gia ựấu giá ở những vòng sau thì ựược bảo lưu kết quả trả giá ở vòng ựấu trước ựó nhưng không ựược tham gia ựấu tiếp ở các vòng tiếp theo.
- Vòng ựấu giá cuối cùng là vòng ựấu giá sau khi Hội ựồng ựấu giá công bố mức trả giá cao nhất cho 1m2 mà không có người nào yêu cầu ựấu giá tiếp nữa.
Căn cứ kết quả trả giá của vòng thứ 4 trở ựi và kết quả bảo lưu ở vòng thứ 3, lần lượt từ cao xuống thấp (không thấp hơn giá khởi ựiểm), Hội ựồng ựấu giá sẽ công bố những người trúng ựấu giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 35
Việc lựa chọn vị trắ cụ thể của từng lô ựất như sau:
+ Người có giá trả cao hơn sẽ ựược chọn trước, cứ như vậy cho ựến khi toàn bộ các lô ựất ựấu giá ựược lựa chọn.
+ Trong trường hợp có nhiều người trả giá cao nhất bằng nhau, người ựiều hành phiên ựấu giá tổ chức rút thăm ựể người trúng ựấu giá ựược lựa chọn vị trắ trước. Trường hợp có nhiều người trả giá bằng nhau mà không phải là giá trả cao nhất, người ựiều hành phiên ựấu giá cho khách hàng rút thăm ựể xác ựịnh thứ tự quyền ựược lựa chọn vị trắ
* Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng ựấu giá
- Quyền lợi:
+ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ựất, cho thuê ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và bàn giao ựất tại thực ựịa chậm nhất sau 15 ngày làm việc kể từ ngày nộp ựủ tiền vào ngân sách theo quy ựịnh.
+ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ắch hợp pháp của người sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành.
- Trách nhiệm: Thực hiện theo ựúng các cam kết khi tham gia ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá QSDđ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phải nộp ựầy ựủ, kịp thời các khoản tiền trúng ựấu giá, lệ phắ trước bạ, theo ựúng thời gian quy ựịnh .
Các hộ trúng ựấu giá phải nộp lệ phắ trước bạ và tổng số tiền trúng ựấu giá trước khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Sử dụng ựất ựúng mục ựắch, ựúng quy ựịnh của Nhà nước về quản lý ựất ựai, quản lý ựầu tư XDCB và quản lý ựô thị.
* Các vấn ựề khác
- Trong quá trình tổ chức ựấu giá nếu Hội ựồng ựấu giá phát hiện có dấu hiệu thông ựồng trong ựấu giá thì Hội ựồng có quyền hủy bỏ kết quả ựấu giá lô ựất ựó.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 36
- Hội ựồng ựấu giá có trách nhiệm giải thắch rõ ràng quy chế ựắnh kèm trong hồ sơ ựăng ký, tổ chức ựiều hành và giải quyết các vấn ựề có liên quan ựến cuộc ựấu giá theo ựúng qui chế.
- Người tham gia ựấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội qui, qui chế trước khi làm thủ tục ựăng ký tham gia ựấu giá và khi ựã làm thủ tục ựăng ký tham gia ựấu giá là ựồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trái với qui chế này ựều không ựược giải quyết.
Căn cứ qui chế này, yêu cầu các thành viên trong Hội ựồng ựấu giá giao nhận QSDđ và người tham gia ựấu giá có trách nhiệm thực hiện ựúng quy ựịnh tại qui chế này.
2.3.3.3. Quy trình thực hiện ựấu giá QSDđ
Bước 1: Thành lập hội ựồng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá ựất qui ựịnh của UBND tỉnh
Bước 3: Công bố công khai các lô ựất, khu vực tổ chức ựấu giá quyền sử dụng ựất trên các phương tiện thông tin ựại chúng (ắt nhất 3 lần).
Bước 4: Tổ chức ựăng ký tham gia ựấu giá quyền sử dụng ựất (thời gian ựăng ký là 30 ngày)
Bước 5: Tổ chức ựấu giá công khai
Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất
Bước 7: Lập thủ tục giao ựất và cấp GCNQSD ựất cho người trúng ựấu giá
2.3.3.4. Căn cứ ựể xác ựịnh giá sàn
Giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền sử dụng ựất ựược xác ựịnh trên cơ sở giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trong khu vực.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ ựấu giá quyền sử dụng ựất lâu dài = chi phắ giải phóng mặt bằng + suất ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng ựất theo khung giá quy ựịnh ựối với 01 m2 ựất sử dụng.
- Bước giá ựấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng ựấu trước trực tiếp so với mức giá do Hội ựồng ựấu giá ựất công bố cho vòng ựấu tiếp theo.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 37