PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ (CENVALUE)
2.3.2. Nhận xét về hoạt động định giá tại công ty CENVALUE
2.3.2.1. Ưu điểm và thành tựu đã đạt được
- Công ty được thành lập chua lâu nhưng cũng đã đạt được nhũng kết quả khả quan, đánh dấu sự phát triển vượt bậc của công ty. Với chất lượng dich vụ tốt, phong cách làm việc chuyên nghiệp, công ty đã tùng bước tạo dựng được uy tín trên thi trường;
- Đội ngũ cán bộ của công ty có trình độ, năng lục và chuyên môn cao, có kinh nghiệm thực tế và phẩm chất đạo đúc nghề nghiệp do đinh giá bất đông sản phụ thuộc phần lớn vào quan điểm và kỹ năng của nhân viên đinh giá. Chính vì vậy họ mới cung cấp cho khách hàng những chứng thư dễ hiểu và đầy đủ, thỏa mãn nhu cầu khách hàng;
- Quy trình đinh giá linh hoạt và đảm bảo chất lượng đinh giá; trong công tác đinh giá bất đông sản thu thập thông tin của các bất đông sản so sánh trên thi trường
đã có sự chọn lọc và lụa chọn được các bất đông sản so sánh có độ tin cậy cao, chất lượng đinh giá được đảm bảo;
- Đối với các bất đông sản có giá tri nhỏ thì việc thu thập thông tin và điều chỉnh các yếu tố so sánh diễn ra nhanh hơn. Trong vòng 1 ngày khách hàng có thể nhận được báo cáo kết quả đinh giá và thục hiện cam kết đối với khách hàng, làm tăng uy tín của công ty. Đối với những bất đông sản có giá tri lớn, có khả năng phát triển hoặc tạo thu nhập thì công ty sử dung kết hợp nhiều phuơng pháp đinh giá.
Việc thu thập thông tin và tiến hành đinh giá đòi hỏi có thời gian và cẩn thận hơn, đảm bảo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (khoảng từ 2 - 3 ngày là khách hàng có thể nhận được báo cáo kết quả đinh giá ). Các bảng tính và sơ đồ vi trí tương đối của các bất đông sản đều được trình bày trong báo cáo kết quả đinh giá;
- Đối với mỗi loại bất đông sản khác nhau thì áp dung những phương pháp khác nhau, 1 số trường hợp kết hợp nhiều phuơng pháp để tìm ra giá tri bất đông sản, như trường hợp chuyển nhuợng quyền sử dung đất: Số lượng thu thập được không có tính hê thống hoặc giá cả chuyển nhượng trên thi trường biến đông thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về bất đông sản trong điều kiện bình thường. Kết hợp nhiều phương pháp đinh giá khác nhau để tính giá tri của bất đông sản thì kết quả được đảm bảo và đáng tin cậy hơn;
- Công tác quản lý nhân viên : Do đặc thù ngành nghề đinh giá hầu hết thời gian là không ở công ty mà phải đi khảo sát thục tế. Vì vậy ban quản lý có các chính sách đối với nhân viên để họ hoàn thành nhiệm vu đúng thời gian quy đinh, tạo thêm động lục cho nhân viên làm việc. Đối với mỗi nhân viên của công ty luôn có ý thức làm viêc nghiêm túc và hoàn thành nhiệm vuđề ra ;
- Hệ thống thông tin bất đông sản được luu trữ trên máy tính, thuận tiện cho việc tìm kiếm thông tin trong khi tác nghiệp;
- Ngoài ra còn nhờ có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng như: UBND phường, Sở đia chính - Nhà đất,… sự phối hợp giữa các cơ quan này đã tạo điều kiện giúp công ty có được đầy đủ những thông tin quan trọng, tạo thuận lợi cho công ty đưa ra kết quả đinh giá nhanh và chính xác nhất. Mối quan hệ của công ty với các cơ quan chúc năng có liên quan ngày càng được mở rông. Điều này đã tạo 1 thuận lợi to lớn cho công ty trong quá trình làm việc.
2.3.2.2. Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh nhũng thành công, thuận lợi ở trên, hoạt động đinh giá cũng như công tác đinh giá căn hộ chung cư tại công ty còn gặp 1 số khó khăn, hạn chế sau:
- Nhân lực còn thiếu và yếu: Công tác tuyển dung là rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới hoạt động chung của công ty. Trong nhiều trường hợp, khi gặp phải những bất động sản đảm bảo phúc tạp, chỉ có trưởng phòng mới đảm nhận được, còn nhân viên chưa đủ kinh nghiệm và năng lực để thục hiện, đôi khi công việc của nhân viên đinh giá còn chồng chéo lên nhau .
- Thiếu bộ phận chuyên biệt về đinh giá căn hộ chung cư nói riêng, bất đông sản nói chung: Hiện nay đinh giá bất đông sản là căn hộ chung cu là một thi trường khá rộng lớn tại Việt Nam, đang rất cần được đinh giá chính xác để người dân có thể mua với giá hợp lý, không bi mua theo giá ảo. Do sự lạm phát của thi trường và sụ bất ổn trong thời gian gần đây đã làm cho tâm lý người tiêu dùng tại các thành phố có nhu cầu về nhà chung cư rất lo lắng không biết dựa vào thông tin nào để mua với giá hợp lý. Hơn nữa do thục tế nhu cầu của xã hội hiện nay là mua nhà chung cu là rất lớn. Tuy vậy công ty vẫn chua có 1 bộ phận chuyên về đinh giá bất đông sản nói chung, chứ chua nói đến nhà ở nói riêng.
Như chúng ta đã biết công tác điều tra thu thập thông tin và phân tích thông tin đinh giá là 1 việc rất khó khăn, đòi hỏi đinh giá viên phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vục. Tuy nhiên công ty chưa đào tạo 1 đội ngũ chuyên biệt về đinh giá bất đông sản, vì vậy trong công tác đinh giá bất đông sản còn mang tính bi động, phụ thuộc nhiều vào các quy đinh của pháp luật như việc công tác đinh giá dựa trên khung giá đất của Nhà nước ban hành, dẫn đến việc giá đất quá thấp so thục tế.
- Phương pháp đinh giá : Có nhiều trường hợp sử dung phương pháp không phù hợp do han chế về thông tin trên thi trường.
- Tính toán giá tri của bất đông sản theo đơn giá đất và đơn giá xây dựng Nhà nước ban hành nhiều khi không đúng với giá tri thục tế của nó. Cách tính giá tri còn lại của công trình xây dụng trên đất cũng phu thuộc vào nhận đinh chủ quan của chuyên viên đinh giá nên kết quả đinh giá chua có độ tin cậy cao ;
Giá tri còn lại = Chi phí xây dụng hiện hành( theo KGNN quy định) x Tỷ lệ chất lượng còn lại.
Giá tri còn lại của công trình xây dựng phu thuộc vào đặc điểm của bất đông sản và khảo sát thục tế dựa vào hiện trạng của bất đông sản để đánh giá múc độ đóng góp và tỷ lệ chất lượng còn lại của các bộ phận kết cấu công trình. Việc xác đinh
này phụ thuộc nhiều vào nhận đinh và đánh giá chủ quan của đinh giá viên nên ảnh hưởng tới kết quả đinh giá.
- Báo cáo đinh giá : Nhiều chỗ chưa giải thích rõ tại sao lại có những yếu tố điều chỉnh đó. Báo cáo đinh giá là dành cho khách hàng nên yêu cầu là dễ hiểu, ngắn gọn và có nhũng chú thích tại sao lại có những con số đó, tránh mất thời gian để giải thích cho khách hàng.
- Thông tin thu thập : Cơ sở dữ liệu về các bất đông sản so sánh còn hạn chế nên khi có nhu cầu đinh giá lúc đó mới thu thập thông tin của các bất đông sản so sánh, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng đinh giá. Chua có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, diện tích mặt bằng, nhân lục kỹ thuật để thành lập 1 phòng chuyên luu trữ, bảo quản hồ sơ, giấy tờ có giá. Chính vì vậy mà không thể tổ chúc tốt công tác kiểm tra khi cần thiết. Mỗi khi cần tìm kiếm những tài liệu trong quá khứ, các nhân viên đinh giá phải mất rất nhiều thời gian mới có thể tìm ra. 1 thực tế tại công ty cho thấy nhũng nhân viên mới làm sẽ phải tìm kiếm lại thông tin trên thi trường, trong khi đó nhũng thông tin đó đã từng được công ty đưa vào sử dung. Công ty còn gặp rất nhiều khó khăn khi đi thu thâp thông tin, bởi lẽ thi trường mà công ty nhắm tới là trên toàn quốc, mà số lượng nhân viên thì có hạn. Đối với nhũng tài sản rất lớn công ty mới củ nhiều người đi khảo sát, còn không chỉ 1 người đi điều tra thực tế, thậm chí chỉ dụa vào những số liệu mà khách hàng cung cấp nếu điều kiện tài sản ở quá xa. Dẫn đến việc mặc dù phuơng pháp phân tích xử lý thông tin của công ty là chính xác thì kết quả vẫn không chinh xác.
- Trang thiết bi phục vụ công tác đinh giá: Dụng cụ, trang thiết bi chuẩn bị cho quá trình đinh giá còn chưa đầy đủ nên ảnh hưởng đến kết quả việc đinh giá. Khi có nhiều hợp đồng đinh giá cùng lúc, các chuyên viên đinh giá phải chờ đợi nhau làm ảnh hường đến tiến độ đinh giá;
b. Nguyên nhân
- Hiện nay, nhu cầu đinh giá bất đông sản đảm bảo trên thị trường là rất lớn, mà dịch vụ đinh giá ở nước ta chua được phát triển, các tổ chức tín dụng thường sử dụng nguồn nhân lục nội bộ nhiều khi không đảm bảo được tính chính xác và kết quả đinh giá chưa sát với giá thi trường. Công ty Cổ phần Thẩm đinh giá Thế Kỷ thành lập chưa lâu, nên cũng gặp phải những khó khăn nhất đinh, còn thiếu kinh nghiệm, thiếu tiềm lục tài chính.
- Bất động sản có một đặc điểm đó là chiu ảnh hưởng lớn bởi môi trường pháp lý, ngoài ra nó biến động theo chu kỳ kinh tế, xã hội và có tính vi trí rất cao. 1 thay
đổi nhỏ trong chính sách mà Nhà nước đua ra cũng sẽ tác động lớn đến giá tri của bất đông sản. Đặc biệt ở Việt Nam, hệ thống luật, chính sách về bất đông sản còn nhiều thiếu sót, yếu kém .Việc thường xuyên thay đổi của chính sách và luật pháp sẽ làm giá tribất đông sản có nhiều biến động.
- Thị trường bất đông sản nước ta trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu bất đông sản chưa được định hình rõ nét, gây khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin so sánh trên thi trường.
- Do tâm lý khách hàng luôn muốn tài sản cần đinh giá của mình có giá tri cao nên khách hàng sẽ không trung thục trong việc khai báo thông tin chinh xác về bất đông sản cần đinh giá.
Kết luận
Việc định giá bất động sản bao gồm cả căn hộ chung cư ở Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ bên cạnh những thành công đó đạt được cũng tồn tại nhiều những khó khăn, hạn chế trong quá trình áp dụng. Công ty cần phải nỗ lực, cố gắng hơn nữa để khắc phục được những khó khăn này. Do đó việc nhìn nhận và đánh giá thực trạng của việc ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá căn hộ chung cư là cơ sở thực tiễn quan trọng giúp công ty đúc rút được bài học kinh nghiệm và tìm ra phương hướng giải pháp thích hợp nhằm hoàn thiện hơn phương pháp định giá căn hộ chung cư tại công ty. Từ đó có thể đưa ra những giải pháp, kiến nghị cần thiết, góp phần vào phát triển công ty cũng như công cuộc phát triển ngành định giá ở Việt Nam.
CHƯƠNG 3