GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘ
3.3.4. Giải pháp về tài chính
3.3.4.1. Giải pháp huy động vốn Từ ngân sách Thành phố.
Trong năm ngân sách, Thành phố trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu của thành phố: thu từ xổ số kiến thiết, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà ở và thanh lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, các loại phí, lệ phí và phụ thu… và nguồn thu bổ sung nhận từ Ngân sách trung ương để hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
Từ nguồn vốn huy động
Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng .
Thành phố phối hợp với các ngân hàng xây dựng cho vay với lãi suất hợp lý, kéo dài thêm thời gian trả nợ gốc và lãi,
Tiếp theo, cần "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư nhà ở xã hội, tức là cần được chia nhỏ ra để có thể huy động được vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong dân chúng. Huy động thông qua các hình thức trái phiếu đô thị, tiết kiệm dài hạn, tiết kiệm tích lũy… nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, Thành phố có thể xem xét thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở. Người lao động có thể trích một phần tiền lương vào quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ này trả lãi tương đương với lãi suất Ngân hàng.
Xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể:
Xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở:
+ Khuyến khích các cá nhân và hộ gia đình tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng để mua và cải tạo nhà ở thông qua cơ chế hợp đồng tiết kiệm nhà ở trong hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng; có các biện pháp ưu đãi về thuế, hỗ trợ một phần lãi suất, hoặc thưởng tiết kiệm hoặc ưu tiên mua nhà ở xã hội... để khuyến khích các cá nhân, hộ gia đình, các ngân hàng và tổ chức tín dụng tham gia cơ chế này.
+ Thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm công cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính nhà ở tại Việt Nam. Ban đầu, cơ quan tái cho vay thế chấp sẽ hoạt động theo cơ chế thích hợp, huy động và sử dụng các nguồn vốn như vốn vay ODA, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và các nguồn vốn hợp pháp khác để thực hiện nghiệp vụ tái cho vay, mua lại các khoản cho vay nhà ở đủ điều kiện từ các định chế tài chính của thị trường thế chấp sơ cấp, giúp các định chế này mở rộng cho vay trong lĩnh vực nhà ở và thúc đẩy thị trường thế chấp sơ cấp phát triển. Khi thị trường thế chấp sơ cấp và thị trường vốn đã hội tụ đủ các điều kiện cần thiết về quy mô và cơ sở pháp lý, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ phát hành chứng khoán dựa trên các khoản cho vay thế chấp nhà ở - chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp nhà ở, thực hiện chức năng một kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường thế chấp.
Nhanh chóng hình thành Quỹ Tiết kiệm nhà ở
Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được đề cập đến trong Nghị định 71/2010/NĐ- CP. Quỹ này có thể dựa một phần vào mô hình Quỹ Công tích của Singapore mà hiện nay Trung Quốc đang bắt đầu áp dụng. Việc tham gia quỹ này trước
mắt nên là tự nguyện. Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đất đai đô thị (kể cả thuế nhà đất) và thị trường bất động sản. Quỹ Tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp bằng chính nhà sắp mua rồi trả dần hàng tháng trong nhiều năm, có thể đến 10 năm. Việc quản lý quỹ này có thể ủy thác cho một công ty tài chính tư theo mô hình quan hệ đối tác công - tư (PPP) hoặc cho công ty tài chính nhà nước.
Đổi mới Quỹ Phát triển nhà ở và áp dụng chế độ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)
Quỹ Phát triển nhà ở không nên chỉ giới hạn trong việc cấp vốn cho các dự án xây dựng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Chức năng chính của nó là cấp vốn trung hạn (2~3 năm) với lãi suất thấp hơn chút ít so với lãi suất thị trường, cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa kinh doanh loại nhà ở có giá trung bình và giá thấp. Quỹ này do Công ty tài chính được Nhà nước bảo trợ (Government-sponsored enterprise, GSE) điều hành, có thể mô phỏng ít nhiều mô hình các thể chế tài chính nổi tiếng của Hoa kỳ như Ginnie Mae, Fannie Mae hay Freddie Mac. Quỹ Phát triển nhà ở mua lại các khoản vay có thế chấp của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và cả của các ngân hàng khác, rồi dựa trên các khoản vay có thế chấp đó mà phát hành chứng khoán bán cho các nhà đầu tư. Phương thức này gọi là “chứng khoán hóa dựa trên thế chấp” (Mortgage-backed Securitization, MBS). Ngoài ra, Quỹ còn huy động các nguồn vốn khác như một phần tiền thu từ đất đô thị, từ tiền vay các nguồn tài chính quốc tế được chính phủ bảo lãnh... Tiền thu được, ngoài việc mua các khoản cho vay có thế chấp ra, sẽ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển nhà ở và trợ vốn cho các dự án nhà ở của Nhà nước.
3.3.4.2. Giải pháp ưu đãi về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội mua, thuê, thuê mua trên địa bàn thành phố
Hiện nay, để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội, thành phố cần có những cơ chế khuyến khích ưu đãi về tài chính, cụ thể:
Ngoài những ưu đãi về tài chính đã được Chính phủ quy định áp dụng cho các doanh nghiệp ra, thành phố Hà Nội có chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội, đồng thời thành phố còn khuyến khích bằng việc sẵn sàng xem xét, trích nguồn vốn trong ngân sách của thành phố để hỗ trợ cho doanh nghiệp với mức hỗ trợ tùy thuộc vào quy mô của dự án. Để tạo điều kiện tốt nhất cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối với những quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, thành phố đã tiến hành đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng như đường, điện, nước và cảnh quan xung quanh công trình để giảm chi phí đầu tư cho các chủ dự án, kinh phí được lấy một phần từ nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, thành phố cho phép các doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội cho người thu nhập thấp cũng được phép huy động vốn. Sau khi được duyệt quyền mua nhà, người thu nhập thấp sẽ đóng 20 - 30% tổng số tiền trước khi xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, thành phố sẽ cho vay ưu đãi 50% số vốn đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ huy động vốn hoặc vay với lãi suất cao. Với việc linh hoạt trong vấn đề huy động vốn sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động hơn về nguồn tài chính để thực hiện dự án.
TÓM TẮT CHƯƠNG 3
Quan điểm phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở thành phố Hà Nội là rất cần thiết để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội của Thành phố. Chương 3 là tổng hợp các giải pháp hoàn thiện hơn các cơ chế hiện có, để kích thích đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội theo mục tiêu và định hướng của Thành phố.
Việc quy hoạch dự án, xác định quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và định đối tượng và điều kiện được thuê nhà phải công khai, minh bạch. Tạo quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau. Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán, cho thuê, thuê mua nhằm đáp ứng yêu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư. Để làm được điều đó, Thành phố Hà Nội cần thực hiện tổng thể các giải pháp đã nêu trên, trong vấn đề quy hoạch, huy động vốn, ưu đãi đầu tư …
KẾT LUẬN
Nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu thiết yếu bậc nhất, là quyền cơ bản của con người và là điều kiện tiên quyết để phát triển nguồn nhân lực quốc gia. Trong điều kiện nước ta nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng còn nhiều khó khăn thì việc xây dựng hệ thống chính sách khuyến khích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội phù hợp là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt trong điều kiện hiện nay, phát triển nhà ở xã hội đang được ưu tiên trong chính sách phát triển nhà ở của Thành phố.
Một điều có thể nhận thấy trong quá trình nghiên cưu đề tài đó là: Thứ nhất, Nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp của Thành phố là rất lớn, nếu có chính sách phù hợp, Thành phố hoàn toàn có thể thực hiện mục tiêu về nhà ở xã hội, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội của thành phố.
Thứ hai, Thành phố đặt mục tiêu, chú trọng việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhưng những chính sách thúc đẩy mục tiêu chưa được làm rõ.Các quy hoạch về nhà ở xã hội còn bộ lộ nhiều khiếm khuyết như không có quy chế riêng về việc quản lý nhà ở xã hội, cơ chế tạo lập, quản lý sử dụng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn thấp...
Thứ ba, Vai trò của tín dụng ngân hàng trong phát triển nhà ở xã hội còn mờ nhạt.
Tuy nhiên, từ mong muốn nỗ lực trong việc phát triển nhà ở xã hội, Thành phố đã đưa ra những chính sách cụ phát triển nhà ở xã hội, với phương châm vừa làm vừa học, tới nay đã đạt được những kết quả nhất
định. Với những ưu đãi về mặt cơ chế và các giải pháp hỗ trợ về tài chính, đất đai, quy hoạch…đã giải quyết một phần những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố. Trong tương lai, Thành phố cần có sự điều chỉnh về mặt chính sách đề thúc đẩy hơn nữa việc phát triển nhà ở xã hội của Thành phố, góp phần cải thiện môi trường sống của người dân trên địa bàn Thành phố.