GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘ
3.3.1 Giải pháp về quy hoạch
3.3.1.1 Quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội.
Việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội phải được chuẩn bị ngay từ khi tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định dành
20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên để xây dựng nhà ở xã hội như đã có trong pháp luật nhà ở, khi lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển nhà ở đô thị;
- Bổ sung chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ, tầng cao xây dựng về nhà ở xã hội trong quy chuẩn, tiêu chuẩn và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; - Tiếp tục thực hiện cơ chế cho phép người có quyền sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở.
- Yêu cầu các chủ đầu tư phải lập sơ đồ quy hoạch về vị trí, diện tích, thời hạn giao nộp quỹ đất 20% trước khi phê duyệt dự án nhà ở Thương mại. Ngoài ra, chủ đầu tư phải báo cáo tiến độ thực hiện bàn giao quỹ đất cùng với tiến độ thực hiện dự án cho các đơn vị cấp phép.
- Bổ sung quy định về việc đóng góp tài chính để phát triển quỹ đất và nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha; theo đó các dự án đô thị có quy mô sử dụng nhỏ hơn 10ha, có thể lựa chọn phương án dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc quy đổi thành tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% và nộp về quỹ nhà ở.
- Áp dụng chế độ dự trữ đất
Nội dung chế độ dự trữ đất là Chính phủ dùng tiền ngân sách mua vùng đất ngoại thành, thực hiện giải phóng mặt bằng rồi cung ứng đất với giá rẻ hơn nhiều giá thị trường cho các dự án phát triển nhà ở. Ngày nay chế độ dự trữ đất được nhiều nước áp dụng có hiệu quả để thực hiện quy hoạch đô thị.
3.3.1.2 Lựa chọn địa điểm
phần quỹ đất trong các dự án đã thu hồi đất hoặc đất đã được quy hoạch cho phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố đồng thời dự án khu nhà ở xã hội nên gắn với dự án nhà ở thương mại, hoặc các khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư và đảm bảo sự hòa đồng giữa các tầng lớp dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội.
Theo đó, để thực hiện tốt giải pháp này, trong thời gian tới thành phố Hà Nội sẽ tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát các dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà ở xã hội (trong diện tích đất 20% của dự án khu đô thị mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch các diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, nhất là những dự án nằm trong khu vực Hà Nội mở rộng như các quận, huyện: Hà Đông, Chương Mỹ, Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh…đây là những nơi có nhiều quỹ đất để thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội.
3.3.1.3 Lựa chọn quy mô dự án
Việc xác định quy mô các dự án tại thành phố Hà Nội phải đáp ứng mỗi dự án có số hộ gia đình và số dân sinh sống trong dự án ở mức hợp lý như mật độ dân, cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, khả năng quản lý vận hành tốt nhất.
Ví dụ về quy mô dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp được coi là hợp lý tại một khu đô thị đông dân như Hà Nội được thể hiện qua các chỉ tiêu:
- Tổng số căn hộ bố trí trong dự án nên từ 800 đến 1.000 căn. - Diện tích đất của dự án nên từ 5 đến 10 ha.
- Mỗi dự án nên lựa chọn quy mô như thế nào để có thể bố trí được cho số người sinh sống thường xuyên khoảng từ 3.200 đến 4.000 người.
Trong khi đó quy mô dự án nhà ở xã hội dành cho cán bộ công nhân viên chức, sỹ quan quân đội được coi là hợp lý:
- Tổng số căn hộ bố trí trong dự án nên từ 120 đến 200 căn. - Diện tích đất của dự án nên từ 1 đến 1,5 ha.
- Mỗi dự án nên lựa chọn quy mô như thế nào để có thể bố trí được cho số người sinh sống thường xuyên khoảng từ 480 đến 800 người.
3.3.1.4 Quy hoạch xây dựng
Mật độ xây dựng cần được lựa chọn ở mức độ trung bình ( 30% - 40% ), phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí không gian cây xanh tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Bố trí tách biệt khối nhà áp dụng phương thức thuê và khối nhà áp dụng phương thức thuê mua. Tỷ lệ giành để cho thuê và thuê mua tùy theo nhu cầu.
Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của dự án với hệ giao thông của thành phố. Bố trí hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm.