THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘ
2.3.2Phân tích nội dung, cơ chế chính sách của Thành phố Hà Nội trong việc phát triển nhà ở xã hộ
trong việc phát triển nhà ở xã hội
2.3.2.1 Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội
Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên trong cả nước xây dựng chương trình phát triển nhà ở để triển khai theo kế hoạch. Trong Chương trình phát triển nhà ở có nội dung phát triển các loại nhà ở, xã hội cho người nghèo, nhà ở cho sinh viên, nhà ở cho công nhân... Trước đó, Chương trình 06-CTr/TU ngày 8-11-2011 của Thành ủy Hà Nội về đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 cũng xác định mục tiêu xây mới 12,5 đến 15 triệu mét vuông nhà ở; đưa diện tích nhà ở bình quân đạt 23-24m2/người. Trong đó, phát triển 15.500 căn hộ cho người thu nhập thấp, tương đương 1,1-1,5 triệu mét vuông; 41.000 chỗ ở cho học sinh, sinh viên, 28.750 nhà ở cho công nhân, tương đương 1,6 triệu mét vuông. Sau đó, trong chương trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến 2030, ngoài các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng giai đoạn, Thành phố Hà Nội tiếp tục khẳng định quy hoạch phát triển nhà ở xã hội phải tuân theo quy hoạch đầu tư xây dựng. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phải xây dựng hàng năm, trung hạn và dài hạn phù hợp với chiến lược phát triển nhà quốc gia do Thủ tướng phê duyêt.
Nội dung của kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm phải được đưa vào Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của Thành phố, và phải bao gồm các nội dung: dự báo số người có nhu cầu nhà ở xã hội, số căn hộ, diện tích...
2.3.2.2 Quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội
Quỹ đất nhà ở xã hội Thành phố được lấy từ quỹ đất 20%. Điều này đã được cụ thể hoá trong Nghị định số 90/2006/CP, theo đó, các dự án phát triển nhà ở có quy mô hơn 10ha phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội về tình hình sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội cho thấy, mặc dù quỹ đất dành để xây dựng nhà ở khá lớn, nhưng tỉ lệ đất để xây dựng nhà ở xã hội lại rất thấp.
Theo báo cáo của đoàn kiểm tra quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội do thứ trưởng Nguyễn Trần Nam vào tháng 7 năm 2012, tại Hà Nội, chỉ có 21 trong tổng số 119 dự án dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, bằng 2,3% diện tích nhà ở. Con số này rất nhỏ so với chỉ tiêu 20% theo quy định của nhà nước. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án chỉ tập trung vào giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng cho phần diện tích kinh doanh, còn diện tích đất phải bàn giao cho thành phố thường là giải phóng mặt bằng sau hoặc đưa vào khu vực khó giải phóng mặt bằng như khu vực mồ mả, nghĩa trang hay tình trạng chia nhỏ dự án để không phải dành cho quỹ đất phát triển nhà ở xã hội…Ngoài ra, một số khu đất 20% chủ đầu tư đã được bàn giao cho thành phố nhưng việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội còn chậm.
Điều này cho thấy giữa chủ trương, chính sách của Thành phố và việc thực hiện chủ trương chính sách có sự lệch pha. Sự buông lỏng kiểm tra, giám sát, cũng như việc không có chế tài xử lý mạnh việc không thực hiện triệt để trích lập quỹ đất xây dựng nhà ở xá hội dẫn tới sự vênh nhau giữa chính sách và thực hiện.
Hiện nay, đất dành phát triển các dự án nhà ở xã hội chủ yếu nhờ vào quỹ đất 20%, Thành phố Hà Nội vẫn chưa xây dựng được giải pháp đồng bộ
cho việc quy hoạch quỹ đất, triển khai quỹ đất dành riêng cho các dự án phát triển nhà ở xã hội.
2.3.2.3 Huy động nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội của Thành phố được huy động từ các nguồn sau:
Nguồn vốn thực hiện các dự án nhà ở xã hội chủ yếu thông thông nguồn vốn của nhà nước, cụ thể thông qua các quỹ Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở xã hội…Tuy nhiên, với đặc thù sản phẩm nhà ở xã hội, thì thời gian thu hồi vốn của các quỹ nhà ở xã hội, quỹ phát triển nhà phải mất một thời gian rất dài, 10 năm thậm chí 20 năm và còn lâu hơn nữa. Do vậy, để duy trì và phát triển, các quỹ này cần một lượng vốn khổng lồ, nhưng kể cả có một nguồn vốn khổng lồ thì sau một thời gian sử dụng nguồn vốn cạn kiệt dẫn tới không có vốn để đầu tư cho các dự án tiếp sau. Vì vậy, Thành phố Hà Nội chủ trương xã hội hóa phát triển nhà ở xã hội, trong đó huy động các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội, theo đó kêu gọi các tổ chức, thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Ngoài ra, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội còn được huy động từ các nguồn vốn ODA, vốn từ phát hành trái phiếu…
2.3.2.4 Trình tự phê duyệt dự án
Thành phố Hà Nội được quyền phê duyệt các dự án với quy mô dưới 2500 căn hộ hoặc diện tích sử dụng dưới 100ha được đầu tư bằng vốn địa phương hoặc vốn ngoài ngân sách.
Thời gian phê duyệt của dự án trong vòng 37 ngày kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, đây là bước tiến của Thành phố trong việc đẩy nhanh giải quyết thủ tục đầu tư phát triển nhà ở xã hội so với quy định 45 ngày của Nghị định chính phủ.
Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở xã hội sử dụng các mẫu nhà ở được ban hành, sẽ được miễn thủ tục thẩm duyệt thiết kế.
2.3.2.5 Các ưu đãi của Thành phố
Ngoài các chương trình ưu đãi do nhà nước quy định, nhằm khuyến khích các tổ chức doanh nghiệp tham gia vào đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Thành phố Hà Nội chủ trương có cơ chế hỗ trợ ưu đãi dành cho các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách như: ưu tiên trình tự thủ tục vay vốn, được chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu...