Tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà nước THĐ là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐ đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị THĐ”. [15]
1.3.2.1. Nguyên tắc bồi thƣờng
Hậu quả của việc THĐ là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận, nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nước THĐ của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định THĐ; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó.
Trên thực tế, chỉ khi THĐ ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC. Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định THĐ. Giá đất lại do Nhà nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất.
28
1.3.2.2. Giá đất để tính bồi thƣờng
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền SDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia có chế độ tư hữu đất đai. Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Thứ hai, do thời gian SDĐ tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Khoản 23, Điều 4 của Luật đất đai 2003 ghi rõ: Giá quyền SDĐ là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ.
Nếu như trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
29
- Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ.
Thời gian qua, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy Luật đất đai 2003 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước THĐ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người SDĐ thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền SDĐ trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai để khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc SDĐ đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Giá đất để tính bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
30
Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
1.3.2.3. Điều kiện đƣợc bồi thƣờng
Xuất phát từ nguyên tắc bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường giá trị quyền SDĐ nên giá trị bồi thường là rất lớn. Chính vì vậy người có đất thu hồi phải đáp ứng các điều kiện do Nhà nước đặt ra mới được bồi thường. Các điều kiện đó là:
- Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ. - Người SDĐ do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người SDĐ hợp pháp khác hoặc tự khai hoang theo quy hoạch được duyệt.
Ngoài ra Nhà nước bảo vệ tối đa quyền lợi của người SDĐ bằng quy định bồi thường cho người SDĐ chỉ có giấy tờ về việc được quyền SDĐ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước. Bồi thường cho người nhận nhận chuyển nhượng từ người SDĐ hợp pháp khác mới có chữ ký của các bên liên quan, chưa hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
1.3.2.4. Các loại tài sản đƣợc bồi thƣờng
Trung tâm của chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC là việc bồi thường về đất. Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC thường tập trung cao vào việc quy định bồi thường về đất. Các loại đất được bồi thường là đất ở; đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
Tuy nhiên, khi bị THĐ, người SDĐ không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi thường các tài sản gắn liền với quyền SDĐ. Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước THĐ mà bị thiệt hại, thì được bồi thường. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước THĐ mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ
31
tài sản. Các tài sản gắn liền với đất là: nhà ở, công trình xây dựng trên đất, mồ mả, cây trồng trên đất…
Ngoài ra, người lao động bị ngừng việc khi Nhà nước THĐ thì được áp dụng bồi thường theo chế độ trợ cấp ngừng việc.