1.3.3.1. Đăng ký lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
Một là: Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp Luật Đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
1.3.3.2. Đăng ký biến động
Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai
thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
Như vậy có thể thấy, đăng ký quyền sử dụng đất là một dạng của đăng ký đất đai nhưng phạm vi của hẹp hơn:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là việc xác nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản hợp pháp. Còn đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (kể cả trường hợp chưa được công nhận).
Hai là: Kết quả của việc Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn đăng ký đất đai hoàn tất khi được ghi vào sổ địa chính.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.