tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ 01/7/2014. Luật Đất đai mới được đánh giá là có nhiều điểm mới tiến bộ, khắc phục được những hạn chế, tồn tại trong Luật Đất đai 2003. Riêng đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục đơn giản hơn, rõ ràng hơn, thời gian ngắn hơn, trình tự thực hiện các thủ tục cấp sổ đỏ cụ thể hơn, gắn liền với trách nhiệm của từng cơ quan thực hiện các thủ tục...
Điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với các Luật Đất đai được ban hành trước đây là việc quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cơ quan lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nếu như Luật Đất đai năm 1988, phần lớn thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, các quyền của người sử dụng đất còn hạn chế, thì Luật Đất đai 1993 và luật sửa đổi Luật Đất đai năm 1998 các quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng hơn. Tuy nhiên, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về cơ bản vẫn kế thừa theo Luật Đất đai 1988. Mãi đến năm 2001, Luật sửa đổi một số Điều của Luật Đất đai năm 1993 mới điều chỉnh thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng tăng quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức sử dụng đất và những đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Luật Đất đai 2003, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của các cấp được cụ thể hơn, tăng thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, cụ thể:
1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở [24].
- Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai đã có những định mới về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [28, Điều 105, tr.127].
Với quy định trên, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được chia làm hai trường hợp.
* Trường hợp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện (khoản 2, Điều 105).
* Đối với trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận, khi thực hiện quyền của người sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền của “Cơ quan tài nguyên và môi trường” (khoản 3, Điều 105).
Cơ quan Tài nguyên và môi trường trong Luật Đất đai 2013 được xác định chung chung, tùy thuộc vào điều kiện thực tế ở từng địa phương để xác định cụ thể cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: 1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [13, Điều 37].
Như vậy, Cơ quan tài nguyên và môi trường có thể là Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với địa phương đã thành lập được Văn phòng đăng ký đất đai là Sở Tài nguyên và môi trường, địa phương chưa thành lập được Văn phòng đăng ký đất đai là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Đáng chú ý là việc tách Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về Sở Tài nguyên và Môi trường không làm mất đi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Mặt khác sẽ hình thành một bộ phận thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận thuộc phòng Tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận lần đầu. Như vậy, đối với việc sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sẽ tồn tại hai cơ quan cấp giấy chứng nhận độc lập.