Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống của con người, đây là một trong những nhu cầu cơ bản để tồn tại và phát triển. Khi ổn định được nơi ở, con người sẽ yên tâm làm việc và sẽ cống hiến nhiều hơn cho sự ổn định và phát triển.
Đối với người lao động, nhà ở là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn nhân lực con người, một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất. Bảo đảm tốt vấn đề này sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất sức lao động, góp phần tạo nguồn lực lao động có chất lượng tốt cho xã hội.
Thị trường nhà ở cho thuê có vai trò cụ thể như sau:
Thứ nhất, thị trường nhà ở cho thuê tạo nguồn cung mới, giảm sức ép về cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát triển. Trong quá trình phát triển thì quy mô dân số ngày càng gia tăng trong khi đó đất đai dành cho xây dựng thì có hạn do đó nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và cung không đáp ứng được cầu. Mặt khác do ảnh hưởng của lối sống mới cấu trúc gia đình truyền thống hai, ba thế hệ ở dưới một mái nhà không còn được ưa chuộng nữa. Thay vào đó là xu hướng sống riêng lẻ, độc lập của con cái khi trưởng thành, lập gia đình cũng dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Cầu về nhà ở luôn lớn hơn cung vì vậy mà giá nhà luôn ở mức cao. Để có thể mua được một ngôi nhà người dân phải bỏ ra một số tiền rất lớn. Một giải pháp có tính khả thi hơn là thuê nhà. Khi có nhiều nhà cho thuê thì cầu về mua nhà sẽ giảm xuống dẫn đến giá nhà cũng giảm xuống. Từ đó có thể kiềm chế được giá cả, không còn các “cơn sốt” về nhà đất nữa, theo đó những ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế xã hội cũng giảm xuống. Chính vì vậy có thể nói thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ tạo nguồn cung mới, giảm sức ép về cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát triển.
Thứ hai, phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ hạn chế được sử dụng lãng phí diện tích đất dành cho xây dựng. Quỹ đất luôn có hạn, mà nhu cầu thì luôn tăng vì vậy phải tăng diện tích sử dụng trên một đơn vị diện tích nhất định. Cũng với một diện tích như nhau nếu chia lô ra để bán cho xây dựng nhà riêng thì diện tích sử dụng thực tế sẽ nhỏ hơn rất nhiều lần so với khi chúng ta xây dựng nhà nhiều tầng. Nếu ngày càng có nhiều khu nhà cao tầng cho thuê được xây dựng thì diện tích đất giành cho xây dựng nhà ở sẽ ngày càng được sử dụng tiết kiệm hơn và đất đai có thể được sử dụng cho các nhu cầu khác của nền kinh tế.
Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trong các chung cư cao tầng sẽ góp phần thực hiện quy hoạch phát triển đô thị. Làm cho quy hoạch đô thị đẹp hơn, đồng bộ hơn, làm hạn chế việc xây dựng nhà riêng với kiểu dáng, màu sắc khác nhau dẫn đến sự phá vỡ không gian kiến trúc đô thị. Các nhà ở xây dựng riêng rẽ, không theo một khuôn mẫu nhất định sẽ không hoà hợp với không gian kiến trúc đô thị.
Thứ tư, phát triển thị trường nhà ở cho thuê góp phần ổn định thị trường bất động sản. Nhà ở cho thuê phát triển, nhiều người dân sẽ lựa chọn hình thức này để tạo cho mình một chỗ ở, nhu cầu mua đất để xây dựng nhà ở sẽ giảm, khi đó tình trạng đầu cơ tích trữ đất, nhà sẽ giảm theo. Việc đầu cơ tích trữ giảm thì cầu ảo sẽ giảm, giá đất sẽ tăng ở mức ổn định theo sự tăng lên của thu nhập bình quân. Như vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản một môi trường trong sạch để phát triển.
Thứ năm, thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng nhà chất lượng thấp. Do đặc điểm của nhà ở cho thuê là người thuê chỉ có quyền sử dụng và chiếm giữ ngôi nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê, sau khi hết hợp đồng thì quyền sử dụng và chiếm giữ sẽ được giao lại cho người sở hữu nhà nên trong quá trình thực hiện hợp đồng người cho thuê nhà
và người thuê nhà luôn có liên hệ với nhau. Người cho thuê nhà phải chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, về độ an toàn của ngôi nhà vì vậy khi xây nhà người chủ không thể xây dối, do đó việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ làm cho chất lượng công trình tốt hơn, gắn trách nhiệm của chủ công trình với công trình. Đồng thời người thuê nhà do không phải nhà của mình nên cũng không có quyền sửa chữa lung tung, và phải chịu trách nhiệm với chủ nhà nên ý thức bảo vệ nhà cũng tốt hơn. Nhà ở cho thuê muốn thu hút được nhiều người thuê thì trước tiên giá cả phải hợp lý, tiếp theo đó là chất lượng đảm bảo. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển thì chất lượng cần phải được đạt lên hàng đầu. Như vậy thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng nhà chất lượng thấp.
Vậy phát triển nhà ở cho thuê sẽ nâng cao mức sống dân cư nhất là những người có thu nhập thấp, mà việc quan tâm tới đời sống của người dân là mục tiêu của mọi quốc gia. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển nhiều người có cơ hội có chỗ ở hơn nhất là những người có thu nhập thấp họ sẽ không phải sống chui lủi trong các căn nhà ổ chuột nữa. Không những có chỗ ở mà họ còn được sống một cách đàng hoàng, tiện nghi chỉ với một chi phí rất hợp lý. Lượng tiền tiết kiệm đó có thể đầu tư cho con cái học tập, mua sắm các trang thiết bị, chi cho các nhu cầu khác nhau của cuộc sống. Vậy phát triển nhà ở cho thuê sẽ nâng cao mức sống dân cư nhất là những người có thu nhập thấp, mà việc quan tâm tới đời sống của người dân là mục tiêu của mọi quốc gia. Vì vậy có thể nói việc phát triển nhà ở cho thuê là một giải pháp mang tính xã hội rất lớn. Thị trường nhà ở cho thuê như là một giải pháp để cho người dân có thể vừa có chỗ ở lại vừa tiết kiệm được một lượng tiền khá lớn. Trên cơ sở đó vốn tầu tư của cả nước sẽ được tăng lên một cách đáng kể, có điều khiện để phát triển kinh tế. Mặt khác thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, thông qua việc đáp ứng chỗ ở cho các cá nhân, tổ chức đến sinh sống và làm việc tại nước ta.
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho thuê
1.3.1 Sự phát triển kinh tế
Phát triển kinh tế là sự kết hợp chặt chẽ quá trình hoàn thiện của hai vấn đề về kinh tế và xã hội ở mỗi quốc gia. Các nội dung của phát triển kinh tế đều có những ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến các vấn đề về nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp.
1.3.1.1 Sự tăng trưởng kinh tế
Nói đến sự phát triển kinh tế thì phải xét đến một yếu tố cơ bản đó là tăng trưởng kinh tế. Hàng năm, tăng trưởng kinh tế được thống kê và thể hiện qua sự gia tăng tổng mức thu nhập của nền kinh tế và mức gia tăng thu nhập bình quân trên một đầu người. Thu nhập tăng lên, ảnh hưởng đến tiêu dùng do có sự gia tăng nhu cầu về nâng cao mức sống vật chất. Khi nhu cầu về tiêu dùng cho những vật phẩm thiết yếu đã được đảm bảo thì một phần thu nhập sẽ được dùng để giải quyết nhu cầu nhà ở. Do vậy, khi thu nhập tăng lên, nhu cầu về nhà ở của cả mọi người dân cũng như của tầng lớp công nhân lao động các khu công nghiệp đều tăng.
1.3.1.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Về cơ cấu ngành kinh tế, tỷ trọng của công nghiệp ngày càng tăng lên và chiếm vai trò quan trọng trong cơ cấu GDP. Công nghiệp tăng trưởng kéo theo sự xuất hiện hàng loạt các khu công nghiệp dẫn đến sự gia tăng về lực lượng công nhân và tất yếu nhu cầu về nhà ở cho lực lượng lao động này cũng gia tăng.
Về cơ cấu vùng kinh tế, sự phát triển kinh tế được thể hiện ở cơ cấu vùng theo góc độ thành thị và nông thôn. Một xu hướng ở các nước đang phát triển là luôn có một dòng dân di cư từ nông thôn ra thành thị. Sự gia tăng dân số do dòng dân di cư này đồng nghĩa với sự gia tăng về nơi ăn chốn ở cho họ.
Các chính sách của Chính phủ là một nhân tố rất nhạy cảm, ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở của công nhân các khu công nghiệp. Các chính sách khuyến khích phát triển theo ngành, lãnh thổ kéo theo sự xuất hiện thêm nhiều khu công nghiệp mới và sự tăng quy mô các khu công nghiệp trước. Tăng quy mô sản xuất đồng nghĩa với việc gia tăng nhu cầu lao động. Ngược lại, những vùng, khu vực chưa được sự quan tâm nhiều của nhà nước trong việc khuyến khích đầu tư thì sản xuất kém phát triển, dân số có thể di chuyển sang các vùng khác với nhu cầu lao động cao như các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, những chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho những người có thu nhập thấp… cũng làm ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cho đối tượng công nhân các khu công nghiệp.
1.3.3 Quy hoạch phát triển và quá trình đô thị hoá. 1.3.3.1 Chính sách về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Các chính sách về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thực chất là việc xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng cụ thể. Một ví dụ điển hình về việc thay đổi mục đích sử dụng đất như việc chuyển mục đích sử dụng đất của một khu vực đang sản xuất nông nghiệp, nay lại quy hoạch thành khu công nghiệp làm tăng nhu cầu về lao động ở đây và dẫn đến nhu cầu về nhà ở cho công nhân cũng tăng theo.
1.3.3.2 Quá trình đô thị hoá
Đô thị hoá là một quá trình tất yếu của mọi quốc gia trong phát triển kinh tế. Một đặc trưng của quá trình đô thị hoá, đó là dân số tập trung ngày càng đông về các khu vực có các hoạt động sản xuất kinh doanh về các lĩnh vực như công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Do đó dẫn đến sự xuất hiện của những luồng dân di cư từ nông thôn ra đô thị. Đó là một nhân tố có ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cho những người công nhân lao động tại các khu công nghiệp.
Dân số là nhân tố có ảnh hưởng đến mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở, gồm có nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
1.3.4.1 Quy mô dân số lớn
Trước hết, đặc điểm của dân số nước ta là quy mô dân số lớn và vẫn đang gia tăng mạnh. Hai đặc điểm này bên cạnh việc tạo ra thị trường lớn, nguồn lao động dồi dào, giá rẻ, có sức hấp dẫn đầu tư…Với quy mô dân số lớn thì các khu công nghiệp không những giải quyết được vấn đề thiếu lao động mà còn có thể mở rộng quy mô sản xuất với lượng lao động lớn hơn.
1.3.4.2 Tăng dân số cơ học
Một đặc điểm khác về dân số nước ta là sự phân bố không đồng đều và thực trạng này tàng ẩn một tiềm năng di cư lớn. Hướng di cư trong nhiều năm trở lại đây là từ nông thôn ra thành thị, đặc biệt tập trung ở các khu công nghiệp do có sức hút lớn về lao động. Vì vậy, làm tăng thêm các nhu cầu về nơi ăn chốn ở để đảm bảo sinh sống và lao động sản xuất.
Dân số ở nông thôn vẫn còn chiếm một tỷ lệ lớn so với tỷ lệ này của các nước trên thể giới. Trong đó tỷ lệ dân số khu vực đô thị và xung quanh các khu đô thị còn thấp, đặc biệt là các khu vực có các khu công nghiệp. Vì vậy, nhu cầu về lao động ở các khu công nghiệp là rất lớn thì sẽ kéo theo những luồng dân di cư đến các khu vực này. Sự tăng dân số cơ học này một phần là do khu vực mà các khu công nghiệp hoạt động và sản xuất không đáp ứng đủ lượng lao động cần thiết. Một lực lượng lao động từ những vùng khác đến đồng nghĩa với sự gia tăng nhu cầu về nơi ăn chốn ở cho họ.
1.4 Kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở cho thuê
1.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 1.4.1.1 Kinh nghiệm của Hà Lan. 1.4.1.1 Kinh nghiệm của Hà Lan. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Ở Hà Lan, Luật Xây dựng nhà ở năm 1901 quy định nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Luật khẳng định quyền can thiệp của
Chính phủ vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của
tất cả các cơ quan tham gia trong quá trình xây dựng nhà ở. Vì vậy, số lượng nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động do các công ty nhà nước xây dựng luôn cao hơn so với các công ty còn lại. Từ năm 1947 đến năm 1992, quỹ nhà ở xã hội của Hà Lan tăng thêm 4 triệu nhà và về cơ bản đã thanh toán xong nạn thiếu nhà ở xã hội.
- Gần đây, Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân. Nhà nước không bao cấp hay hoàn toàn kiểm soát thị trường như trước, mà để hoạt động trong sự quản lý và điều tiết của nhà nước. Luật nhà ở sửa đổi tập trung vào những điểm như: ưu tiên hơn nữa việc thoả mãn nhà ở cho người có thu nhập thấp; Đảm bảo sự tham gia bình đẳng của các nhà đầu tư trong việc tham gia vào xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
Tóm lại, theo kinh nghiệm của Hà Lan để đáp ứng được nhu cầu về nhà
ở xã hội nói chung, nhà ở cho công nhân nói riêng phải tăng cường sự đóng góp của toàn dân và của các tập đoàn, doanh nghiệp tư nhân. Vì thế, Hà Lan là một trong những nước đi đầu trong giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân lao động.
1.4.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc.
* Chính sách cải cách và thương mại hoá nhà ở, trong đó có nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh.
Chính phủ đã cung cấp một lượng vốn lớn cho việc phát triển nhà ở, từ năm 1949. Nhà nước chịu trách nhiệm cấp nhà ở, đặc biệt là đối với cán bộ công chức được tuyển dụng trực tiếp. Dân cư và lao động ngoại tỉnh hầu hết đều dựa vào nhà nước để được bao cấp về nhà ở, khiến cho việc phân phối không công bằng và tham nhũng trở thành phổ biến. Hậu quả dẫn đến công tác quản lý kém hiệu quả, nảy sinh những tiêu cực ( không đáp ứng được nhu cầu chính đáng, chất lượng nhà ở kém, tốc độ xuống cấp nhanh...).
Trung Quốc cũng đã từng bước tiến hành thương mại hoá toàn bộ quá trình xây dựng, phân phối và sử dụng nhà ở. Chính quyền địa phương được trao quyền chủ động phát triển “ nhà rẻ tiền “để phân phối không mất tiền cho người dân và chủ động việc đánh thuế. Từ năm 1993, luật lệ trung ương yêu