Các chính sách của Chính phủ là một nhân tố rất nhạy cảm, ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở của công nhân các khu công nghiệp. Các chính sách khuyến khích phát triển theo ngành, lãnh thổ kéo theo sự xuất hiện thêm nhiều khu công nghiệp mới và sự tăng quy mô các khu công nghiệp trước. Tăng quy mô sản xuất đồng nghĩa với việc gia tăng nhu cầu lao động. Ngược lại, những vùng, khu vực chưa được sự quan tâm nhiều của nhà nước trong việc khuyến khích đầu tư thì sản xuất kém phát triển, dân số có thể di chuyển sang các vùng khác với nhu cầu lao động cao như các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, những chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho những người có thu nhập thấp… cũng làm ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cho đối tượng công nhân các khu công nghiệp.
1.3.3 Quy hoạch phát triển và quá trình đô thị hoá. 1.3.3.1 Chính sách về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Các chính sách về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thực chất là việc xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng cụ thể. Một ví dụ điển hình về việc thay đổi mục đích sử dụng đất như việc chuyển mục đích sử dụng đất của một khu vực đang sản xuất nông nghiệp, nay lại quy hoạch thành khu công nghiệp làm tăng nhu cầu về lao động ở đây và dẫn đến nhu cầu về nhà ở cho công nhân cũng tăng theo.
1.3.3.2 Quá trình đô thị hoá
Đô thị hoá là một quá trình tất yếu của mọi quốc gia trong phát triển kinh tế. Một đặc trưng của quá trình đô thị hoá, đó là dân số tập trung ngày càng đông về các khu vực có các hoạt động sản xuất kinh doanh về các lĩnh vực như công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Do đó dẫn đến sự xuất hiện của những luồng dân di cư từ nông thôn ra đô thị. Đó là một nhân tố có ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cho những người công nhân lao động tại các khu công nghiệp.
Dân số là nhân tố có ảnh hưởng đến mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở, gồm có nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
1.3.4.1 Quy mô dân số lớn
Trước hết, đặc điểm của dân số nước ta là quy mô dân số lớn và vẫn đang gia tăng mạnh. Hai đặc điểm này bên cạnh việc tạo ra thị trường lớn, nguồn lao động dồi dào, giá rẻ, có sức hấp dẫn đầu tư…Với quy mô dân số lớn thì các khu công nghiệp không những giải quyết được vấn đề thiếu lao động mà còn có thể mở rộng quy mô sản xuất với lượng lao động lớn hơn.
1.3.4.2 Tăng dân số cơ học
Một đặc điểm khác về dân số nước ta là sự phân bố không đồng đều và thực trạng này tàng ẩn một tiềm năng di cư lớn. Hướng di cư trong nhiều năm trở lại đây là từ nông thôn ra thành thị, đặc biệt tập trung ở các khu công nghiệp do có sức hút lớn về lao động. Vì vậy, làm tăng thêm các nhu cầu về nơi ăn chốn ở để đảm bảo sinh sống và lao động sản xuất.
Dân số ở nông thôn vẫn còn chiếm một tỷ lệ lớn so với tỷ lệ này của các nước trên thể giới. Trong đó tỷ lệ dân số khu vực đô thị và xung quanh các khu đô thị còn thấp, đặc biệt là các khu vực có các khu công nghiệp. Vì vậy, nhu cầu về lao động ở các khu công nghiệp là rất lớn thì sẽ kéo theo những luồng dân di cư đến các khu vực này. Sự tăng dân số cơ học này một phần là do khu vực mà các khu công nghiệp hoạt động và sản xuất không đáp ứng đủ lượng lao động cần thiết. Một lực lượng lao động từ những vùng khác đến đồng nghĩa với sự gia tăng nhu cầu về nơi ăn chốn ở cho họ.
1.4 Kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở cho thuê
1.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 1.4.1.1 Kinh nghiệm của Hà Lan. 1.4.1.1 Kinh nghiệm của Hà Lan.
- Ở Hà Lan, Luật Xây dựng nhà ở năm 1901 quy định nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Luật khẳng định quyền can thiệp của
Chính phủ vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của
tất cả các cơ quan tham gia trong quá trình xây dựng nhà ở. Vì vậy, số lượng nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động do các công ty nhà nước xây dựng luôn cao hơn so với các công ty còn lại. Từ năm 1947 đến năm 1992, quỹ nhà ở xã hội của Hà Lan tăng thêm 4 triệu nhà và về cơ bản đã thanh toán xong nạn thiếu nhà ở xã hội.
- Gần đây, Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân. Nhà nước không bao cấp hay hoàn toàn kiểm soát thị trường như trước, mà để hoạt động trong sự quản lý và điều tiết của nhà nước. Luật nhà ở sửa đổi tập trung vào những điểm như: ưu tiên hơn nữa việc thoả mãn nhà ở cho người có thu nhập thấp; Đảm bảo sự tham gia bình đẳng của các nhà đầu tư trong việc tham gia vào xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
Tóm lại, theo kinh nghiệm của Hà Lan để đáp ứng được nhu cầu về nhà
ở xã hội nói chung, nhà ở cho công nhân nói riêng phải tăng cường sự đóng góp của toàn dân và của các tập đoàn, doanh nghiệp tư nhân. Vì thế, Hà Lan là một trong những nước đi đầu trong giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân lao động.
1.4.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc.
* Chính sách cải cách và thương mại hoá nhà ở, trong đó có nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh.
Chính phủ đã cung cấp một lượng vốn lớn cho việc phát triển nhà ở, từ năm 1949. Nhà nước chịu trách nhiệm cấp nhà ở, đặc biệt là đối với cán bộ công chức được tuyển dụng trực tiếp. Dân cư và lao động ngoại tỉnh hầu hết đều dựa vào nhà nước để được bao cấp về nhà ở, khiến cho việc phân phối không công bằng và tham nhũng trở thành phổ biến. Hậu quả dẫn đến công tác quản lý kém hiệu quả, nảy sinh những tiêu cực ( không đáp ứng được nhu cầu chính đáng, chất lượng nhà ở kém, tốc độ xuống cấp nhanh...).
Trung Quốc cũng đã từng bước tiến hành thương mại hoá toàn bộ quá trình xây dựng, phân phối và sử dụng nhà ở. Chính quyền địa phương được trao quyền chủ động phát triển “ nhà rẻ tiền “để phân phối không mất tiền cho người dân và chủ động việc đánh thuế. Từ năm 1993, luật lệ trung ương yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải có ít nhất 20% tỷ lệ “nhà rẻ tiền” trong kế hoạch phát triển hàng năm dành cho người thu nhập thấp, dưới hình thức thuê hoặc bán.
* Chính sách quản lý nhà ở khác.
Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp, thí điểm rút kinh nghiệm, sau đó áp dụng cho toàn quốc.Đảm bảo thực hiện công khai và tính minh bạch trong phân phối nhà ở cho các đối tượng là lao động ngoại tỉnh có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước cùng với sự thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt và ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp các nhà cho thuê với giá thấp. Tổ chức hợp tác giữa các công ty nhà đất theo hướng Nhà nước và tư nhân cùng làm.
Bên cạnh đó, Nhà nước đồng thời đi vào thực hiện thí điểm một số mô hình nhà ở hợp tác xã để bán và cho thuê với mức giá phù hợp với thu nhập của người lao động có thu nhập thấp. Các mô hình được xây dựng lên nhằm đáp ưng nhu cầu về ở lâu dài của công nhân, người lao động, được nhân rộng tại các địa phương có những nguồn lực và điều kiện tương đồng.
1.4.2 Kinh nghiệm của một số tỉnh ở Việt Nam 1.4.2.1 Kinh nghiệm của tỉnh Bắc Ninh 1.4.2.1 Kinh nghiệm của tỉnh Bắc Ninh
Khu công nghiệp tập trung Bắc Ninh chính thức được khởi công xây dựng tháng 12/2000. Đến 6/2011, tỉnh Bắc Ninh đã có 6 khu công nghiệp với 251 doanh nghiệp chính thức hoạt động, dự tính đến năm 2015 Bắc Ninh sẽ xây dựng và đưa vào hoạt động 17 khu công nghiệp với tổng diện tích trên 5.000 ha, thu hút khoảng 30.000 lao động.
Qua khảo sát thực tế, lao động làm việc tại các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh bao gồm: 59% lao động ngoại tỉnh, 41% lao động của Bắc Ninh.
Lao động trong khu công nghiệp Bắc Ninh về cơ bản là lao động trẻ tuổi bình quân từ 18 đến 35 tuổi. Trong số lao động trên khoảng 20% có nhà ở, còn lại 80% lao động đều có nhu cầu về thuê nhà ở kể cả người lao động trong tỉnh, do chế độ làm việc theo ca, thêm giờ, thêm buổi, nhà ở xa nơi làm việc, mất nhiều thời gian đi lại…
Các công nhân với nhu nhập bình quân khoảng hơn 1.300.000đồng – 1.800.000/ người/tháng, nếu tính theo giá cả hiện nay thì họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuê nhà. Với tốc độ phát triển các khu công nghiệp và tình hình gia tăng lao động như hiện nay dự kiến đến năm 2015 tổng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tập trung ở tỉnh Bắc Ninh khoảng 50.000 người, ước tính trong số đó có khoảng 50% người lao động có nhu cầu thuê nhà ở.
Khi quy hoạch các khu công nghiệp, Bắc Ninh có chủ trương đồng thời cho quy hoạch các khu chung cư, khu dịch vụ hoặc khu đô thị mới liền kề ngay khu công nghiệp tạo thành quần thể khu công nghiệp – đô thị đồng bộ. Song hiện tại mới chỉ có một khu công nghiệp Tiên Sơn đã xây dựng bao gồm khu nhà vườn, khu nhà liền kề, khu chung cư… Tuy nhiên có rất ít người lao động thuê, nguyên nhân cơ bản là do giá cho thuê cao so với thu nhập của người lao động. Một căn hộ chung cư tại Tiên Sơn có diện tichs khoảng 65 – 70 m2 khép kín có giá từ 1 đến 1,2 triệu đồng / tháng trong khi công nhân thuê nhà tại các khu vực xung quanh do người dân xây dựng chỉ có giá bình quân từ 200.000đồng đến 300.000 đồng/tháng. Nhưng đó là những dãy nhà, phòng trọ dựng lên tạm, có diện tích khoảng từ 10 – 15 m2, lợp Fibroxi măng, điều kiện sinh hoạt như nước, điện, nhà vệ sinh không đảm bảo.
Mặt khác giá cả và thời gian thuê không ổn định nguyên nhân do cung không đủ cầu đã nảy sinh mâu thuẫn chủ nhà cho thuê ép giá, thời gian thuê không ổn định, an ninh không đảm bảo, các tệ nạn xã hội gia tăng. Công nhân thuê nhà không đăng ký tạm trú tạm vắng với chính quyền địa phương nên rất khó kiểm soát.
Từ thực tế đó, tỉnh Bắc Ninh đã đưa ra một số giải pháp như sau:
Một là, Việc xây dựng quy hoạch phát triển các khu công nghiệp gắn
liền với phát triển công nghiệp mới với các khu chung cư cho công nhân thuê để đảm bảo chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên chưa có hiệu quả, chưa phù hợp với nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp, vì vậy việc xây dựng các khu nhà cho công nhân phải chú ý đến sự phù hợp với giá cả, sao cho phù hợp với thu nhập của người công nhân.
Hai là, hiện tượng công nhân thuê nhà của tư nhân xung quanh các khu
công nghiệp không đảm bảo chất lượng cần phải có tác động của chính quyền địa phương cũng như Ban quản lý các khu công nghiệp đối với chủ hộ tư nhân cho thuê trong việc đảm bảo chất lượng nhà cho thuê theo như hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho người lao động cũng như sức khỏe và khả năng tái sản xuất sức lao động.
Ba là, có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện để thu hút nhà đầu
tư và tư nhân xây dựng nhà ở cho công nhân thuê với giá rẻ để đảm bảo nguồn lao động hoạt động của các khu công nghiệp hiện nay của tỉnh.
Với những giải pháp tích cực này, tỉnh Bắc Ninh đã phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, đảm bảo điều kiện ở, sinh hoạt của người công nhân, ổn định xã hội, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
1.4.2.2 Kinh nghiệm của tỉnh Đồng Nai
Đồng Nai là một trong 7 tỉnh có tiềm lực kinh tế, phát triển năng động nhất trong cả nước, nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía nam, có vị thế địa lý thuận lợi để thu hút đầu tư nước ngoài. Tỉnh Đồng Nai có các khu công nghiệp lớn với sự đầu tư trong nước và quốc tế như: Biên Hòa, Long Bình, Âm Ta, Nhơn Trạch, Gò Dầu…
Tính đến năm 2010, tỉnh Đồng Nai đứng đầu cả nước về số khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên là 6.473 ha, với hơn 600 doanh nghiệp đang hoạt động và sản xuất kinh doanh, thu hút khoảng 600.000 công nhân
lao động. Với số đông lao động ngoại tỉnh nhu cầu về nhà ở cho công nhân ở Đông Nai là rất lớn.
Tỉnh Đồng Nai hiện nay có 61 dự án đăng ký xây dựng nhà ở cho công nhân thì mới chỉ có 17 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng. Diện tích nhà ở cho công nhân đã được xây dựng khoảng 65.000m2 giải quyết chỗ ở cho 10.000 lao động, nhà do các công ty kinh doanh xây dựng cho công nhân thuê ở đạt 40.000m2, dành cho 6.000 người. Ngoài ra, có đến hơn 13.000 cơ sở tư nhân xây phòng trọ để kinh doanh, với trên 100.000 phòng, đáp ứng khoảng 178.000 nhân khẩu, còn lại là khoảng 15.000 hộ gia đình cho 283.000 lao động thuê hơn 100.000 phòng trọ bình dân. Nhà được xây dựng chủ yếu là nhà cấp 4 với các điều kiện sinh hoạt cần thiết. Thị trường nhà ở cho công nhân mặc dù rất phát triển, muốn giữ chân được người công nhân thì các doanh nghiệp phải giải quyết được chỗ ở cho công nhân, thế nhưng các doanh nghiệp không mấy mặn mà với chương trình nhà ở công nhân, bởi việc đầu tư không thu được lãi (ước tính mỗi công trình phải mâts từ 30 đến 40 năm mới có thể thu hồi được vốn).
Thực tế hiện nay cũng như ở các tỉnh thành khác, người công nhân ở Đồng Nai vẫn phải thuê nhà ở của tư nhân xung quanh các khu công nghiệp. Các nhà trọ này xuất hiện một cách tự phát, và tạm bợ, không đảm bảo điều kiện sống, điều kiện sinh hoạt cho người công nhân, cũng như những điều kiện về an ninh.
Mặc dù sự khởi động của các doanh nghiệp đã phần nào đáp ứng được nhu cầu về nơi ăn chốn ở, taọ điều kiện thuận lợi cho công nhân lao động, nhưng thực tế nhu cầu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Đồng Nai rất lớn và xung hướng tăng nhanh do sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp đã thu hút nguồn lao động lớn lao động ngoại tỉnh đến.
Với lực lượng lao động ngoại tỉnh là chủ yếu, tỉnh Đồng Nai đang thực hiện chương trình xã hội hóa xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp. Theo dự kiến đến năm 2015 tỉnh Đồng Nai phải xây dựng hàng triêu
m2 nhà ở với số tiền ước tính khoảng 6.000 tỷ đồng để thực hiện nhà ở xã hội phục vụ người công nhân đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 70% công nhân.
1.4.2.3 Bài học kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở cho thuê
Từ sự nghiên cứu về nhà ở thuê của công nhân khu công nghiệp tỉnh