1.2.1 Thị trường nhà ở cho thuê
Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở cho thuê là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản. Nó bao gồm toàn bộ các mối quan hệ và cơ chế kinh tế liên quan đến sản xuất và trao đổi các sản phẩm nhà ở. Các mối quan hệ kinh tế này được hình thành trên cơ sở của các quy luật kinh tế của nền sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, cạnh tranh...
Thị trường nhà ở cho thuê, phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế, đó là mối quan hệ giữa người cho thuê và người đi thuê nhà để ở với các yếu tố về cung – cầu, khả năng tài chính trong thực hiện chức năng thanh toán liên quan tới mối quan hệ đó.
Thị trường cho thuê nhà ở là tổng thể các quan hệ giao dịch về nhà ở cho thuê được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ. Thị trường cho thuê nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản do đó nó cũng mang một số đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung và những đặc điểm riêng. Thị trường cho thuê nhà ở là toàn bộ các giao dịch về nhà ở cho thuê do đó nó không chỉ bó hẹp trong pham vi giữa người cho thuê nhà và người thuê nhà nữa mà nó cũn liên quan đến nhiều đối tượng khác nữa. Những đối tượng này có thể tham gia vào một phần của giao dịch và không nhất thiết phải quan hệ với mọi người trong thị trường.
Xét theo hình thức của hợp đồng thì thị trường cho thuê nhà ở được chia thành thị trường cho thuê lần đầu và thị trường cho thuê lại. Xét theo đối tượng tham gia thị trường thỡ cú thị trường nhà ở cho thuê đối với sinh viên, thị trường nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp, thị trường nhà ở cho thuê cho các cặp vợ chồng trẻ, cho người nước ngoài, Việt kiều,…
1.2.2 Đặc điểm của thị trường nhà ở cho thuê
Thị trường cho thuê nhà ở là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản do đó nó cũng chứa đựng một số đặc điểm của thị trường bất động sản a. Nhà ở nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng là những công trình kiến trúc
gắn chặt với đất đai do vậy nó cố định về vị trí
Điều này có nghĩa là thị trường cho thuê nhà ở ở các khu vực địa phương khác nhau thì khác nhau.Từ đặc điểm này cho chúng ta thấy tại sao giá cả nhà ở cho thuê rất khác nhau tại các nơi khác nhau và chúng ta cũng không thể điều chỉnh giá cả bằng cách chuyển hang hoá (nhà ở cho thuê) từ nơi này đến nơi khác.
b. Do đất đai bị giới hạn về diện tích do đó về cơ bản là cung nhà ở cho thuê cũng bị giới hạn
Do đó chúng ta không thể tăng cung theo ý muốn chủ quan của mình. Việc giới hạn đất đai ở đây là sự cố định về biên giới và đất đai còn được sử
dụng cho các mục đích khác nhau chứ không chỉ để xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên chúng ta có thể tăng cung nhà dựa trên việc tận dụng những diện tích đất có thể xây dựng và chúng ta có thể xây những căn nhà nhiều tầng.
c. Thị trường nhà ở cho thuê là một bộ phận của thị trường bất động sản nó cũng chịu sự điều tiết của Nhà nước
Sự điều tiết này được thực hiện ngay từ khi xây dựng nhà ở cho thuê và tiếp tục trong quá trình khai thác sử dụng công trình. Khi hoạt động quản lý có hiệu quả thì thị trường sẽ phát triển ổn định và sẽ không có những tác động tiêu cực xảy ra. Sự điều tiết này thông qua qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các văn bản pháp luật và các chính sách hạn chế hoặc khuyến khích ở các khía cạnh khác nhau cho các đối tượng khác nhau.
d. Thị trường nhà ở cho thuê cũng là một loại thị trường không hoàn hảo (thị trường thông tin không tương xứng)
Trong thị trường các thông tin về nhà ở cho thuê, giá cả ít phổ biến hoặc phổ biến không rộng rãi, chỉ một số ít người có thông tin tương đối đầy đủ liên quan đến hoạt động giao dịch. Khi thông tin về hàng hoá nhà ở cho thuê nhiều hơn thì có nhiều cơ hội lựa chọn nhà ở cho thuê đối với người cầu và người cho thuê cũng nắm bắt được lượng cầu chính xác hơn. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của tự nhiên cũng như tập quán của người dân.
e. Bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đó là những tài sản có giá trị lớn chính vì vậy ít người có đủ khả năng để tham gia vào hoạt động cung nhà ở cho thuê
Đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho thuê nhà đầu tư cần có một lượng vốn khá lớn để xây dựng các khu nhà. Với thời gian thu hồi vốn lâu thường sau khoảng 20 năm. Trong thời gian đó nhà đầu tư phải tiếp tục chi cho việc duy tu, bảo dưỡng, quản lý, trả tiền vay ngân hàng,…Cũng chính từ thời hạn thu hồi vốn lâu nên khả năng xảy ra rủi ro là rất cao, có thể do ảnh hưởng của lạm phát làm cho chi phí vay vốn tăng, hoặc có thể do những tai hoạ không mong
muốn như hoả hoạn, thiên tai,… do đó ít thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đặc điểm này cho chúng ta thấy để có thể đầu tư vào lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê các chủ đầu tư phải có lượng vốn lớn, đa dạng, được huy động với mức lãi suất thích hợp và trong thời gian dài.
f. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu hình thành ở các đô thị, thành phố lớn
Do quá trình đô thị hoá làm cho dân số tập trung về các đô thị ngày càng đông mà diện tích đất đô thị thì có hạn nên sức ép về chỗ ở rất lớn. Phần lớn người dân từ nông thôn ra thành thị lao động thu nhập thấp nên không dễ gì mua nhà được nên họ phải thuê nhà để ở, dân nhập cư càng đông thì nhu cầu thuê nhà càng nhiều. Mặt khác ở thành phố đất phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, nhu cầu nào cũng rất cần đất nên đất trở nên rất có giá, dẫn đến giá nhà cũng rất đắt. Vì vậy người dân bình thường với thu nhập trung bình thì rất khó để sở hữu nhà riêng. Trong hoàn cảnh đó thì thuê nhà là một giải pháp tốt nhất. Ở nông thôn đất đai rộng lớn, dân số lại không đông, hầu như ai cũng có nhà để ở vì vậy vấn đề thuê nhà không được đặt ra. Vậy thị trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển ở các đô thị và đô thị càng lớn thì nó càng phát triển.
Khi nghiên cứu cân bằng cung cầu chúng ta giả định rằng cung cầu là hàm của giá và khi cung cầu cân bằng chúng ta có mức giá cân bằng. Nhưng thị trường nhà ở cho thuê thì không hoàn toàn như vậy. Thông thường nếu các điều kiện khác không đổi thì khi có sự tăng cung thì giá sẽ giảm hay khi có sự tăng cầu giá sẽ tăng và ngược lại khi cung giảm giá tăng, cầu giảm giá giảm. Tuy nhiên thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở cho thuê nói riêng lại có những đặc điểm khác biệt so với quy luật trên.
Do tại một thời điểm lượng nhà ở cho thuê là cố định do vậy một sự tăng về cầu sẽ làm cho giá tăng, điểm cân bằng sẽ chuyển dịch từ E1->E2, giá từ Po-> P1. Do việc tăng cung nhà ở cho thuê đòi hỏi thời gian xây dựng khá lâu nên trong ngắn hạn cung hầu như không tăng hay ít co giãn với giá. Nếu trong dài hạn chính phủ không quy định mức giá cho thuê (kiểm soát giá)
thì giá cao sẽ khuyến khích tận dụng nhà ở hiện có và xây dựng mới để đưa vào thị trường dẫn đến lượng cung tăng và giá có xu hướng giảm xuống.
Hình 1.1 Cung nhà ở cho thuê trong ngắn hạn
Như vậy là trong ngắn hạn cung nhà ở cho thuê ít co giãn và một lượng nhỏ cầu tăng lên sẽ làm cho giá tăng mạnh. Còn trong dài hạn do cung co giãn nhiều hơn nên một sự thay đổi của cầu sẽ làm cho giá tăng ít hơn.
Hình 1.2 Cung nhà ở cho thuê trong dài hạn
p p1 p2 S1 q D2 D1 E1 E2 q1 q2 p2 p D1 D2 S1 q1 q2 q E1 E2
Hình 1.3: Cung nhà ở cho thuê theo sự điều tiết
Hình 1.4: Cung nhà ở cho thuê theo chất lượng
Cầu luôn có xu hướng tăng lên do quy mô dân số tăng, thu nhập tăng,… chính vì vậy mà giá luôn có xu hướng tăng. Để giảm giá thuê nhà chỉ có cách là tăng cung. Việc tăng cung nhà ở cho thuê còn phụ thuộc vào độ co giãn của từng loại nhà ở cho thuê khác nhau với giá. Với những loại nhà thuộc sự kiểm soát của nhà nước thì độ co giãn của cung theo giá là ít, còn với những loại nhà phi chính thức thì độ co giãn của cung theo giá là cao hơn vì khi tham gia thị trường không phải nộp thuế do đó thu hút người tham gia nhiều hơn. Cũng tương tự như vậy độ co giãn của cung nhà ở cho thuê chất lượng cao với giá sẽ thấp hơn độ co giãn của cung nhà ở cho thuê chất lượng thấp.
S1: Cung nhà ở cho thuê chịu sự điều tiết của nhà nước.
S2: Cung nhà ở cho thuê không chịu sự điều tiết của nhà nước (phi chính thức)
S3: Cung nhà ở cho thuê chất lượng cao S4: Cung nhà ở cho thuê có chất lượng thấp
p p
S1 S2 S3 S4
1.2.3 Vai trò của thị trường nhà ở cho thuê
Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống của con người, đây là một trong những nhu cầu cơ bản để tồn tại và phát triển. Khi ổn định được nơi ở, con người sẽ yên tâm làm việc và sẽ cống hiến nhiều hơn cho sự ổn định và phát triển.
Đối với người lao động, nhà ở là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn nhân lực con người, một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất. Bảo đảm tốt vấn đề này sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất sức lao động, góp phần tạo nguồn lực lao động có chất lượng tốt cho xã hội.
Thị trường nhà ở cho thuê có vai trò cụ thể như sau:
Thứ nhất, thị trường nhà ở cho thuê tạo nguồn cung mới, giảm sức ép về cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát triển. Trong quá trình phát triển thì quy mô dân số ngày càng gia tăng trong khi đó đất đai dành cho xây dựng thì có hạn do đó nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và cung không đáp ứng được cầu. Mặt khác do ảnh hưởng của lối sống mới cấu trúc gia đình truyền thống hai, ba thế hệ ở dưới một mái nhà không còn được ưa chuộng nữa. Thay vào đó là xu hướng sống riêng lẻ, độc lập của con cái khi trưởng thành, lập gia đình cũng dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Cầu về nhà ở luôn lớn hơn cung vì vậy mà giá nhà luôn ở mức cao. Để có thể mua được một ngôi nhà người dân phải bỏ ra một số tiền rất lớn. Một giải pháp có tính khả thi hơn là thuê nhà. Khi có nhiều nhà cho thuê thì cầu về mua nhà sẽ giảm xuống dẫn đến giá nhà cũng giảm xuống. Từ đó có thể kiềm chế được giá cả, không còn các “cơn sốt” về nhà đất nữa, theo đó những ảnh hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế xã hội cũng giảm xuống. Chính vì vậy có thể nói thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ tạo nguồn cung mới, giảm sức ép về cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát triển.
Thứ hai, phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ hạn chế được sử dụng lãng phí diện tích đất dành cho xây dựng. Quỹ đất luôn có hạn, mà nhu cầu thì luôn tăng vì vậy phải tăng diện tích sử dụng trên một đơn vị diện tích nhất định. Cũng với một diện tích như nhau nếu chia lô ra để bán cho xây dựng nhà riêng thì diện tích sử dụng thực tế sẽ nhỏ hơn rất nhiều lần so với khi chúng ta xây dựng nhà nhiều tầng. Nếu ngày càng có nhiều khu nhà cao tầng cho thuê được xây dựng thì diện tích đất giành cho xây dựng nhà ở sẽ ngày càng được sử dụng tiết kiệm hơn và đất đai có thể được sử dụng cho các nhu cầu khác của nền kinh tế.
Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trong các chung cư cao tầng sẽ góp phần thực hiện quy hoạch phát triển đô thị. Làm cho quy hoạch đô thị đẹp hơn, đồng bộ hơn, làm hạn chế việc xây dựng nhà riêng với kiểu dáng, màu sắc khác nhau dẫn đến sự phá vỡ không gian kiến trúc đô thị. Các nhà ở xây dựng riêng rẽ, không theo một khuôn mẫu nhất định sẽ không hoà hợp với không gian kiến trúc đô thị.
Thứ tư, phát triển thị trường nhà ở cho thuê góp phần ổn định thị trường bất động sản. Nhà ở cho thuê phát triển, nhiều người dân sẽ lựa chọn hình thức này để tạo cho mình một chỗ ở, nhu cầu mua đất để xây dựng nhà ở sẽ giảm, khi đó tình trạng đầu cơ tích trữ đất, nhà sẽ giảm theo. Việc đầu cơ tích trữ giảm thì cầu ảo sẽ giảm, giá đất sẽ tăng ở mức ổn định theo sự tăng lên của thu nhập bình quân. Như vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản một môi trường trong sạch để phát triển.
Thứ năm, thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng nhà chất lượng thấp. Do đặc điểm của nhà ở cho thuê là người thuê chỉ có quyền sử dụng và chiếm giữ ngôi nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê, sau khi hết hợp đồng thì quyền sử dụng và chiếm giữ sẽ được giao lại cho người sở hữu nhà nên trong quá trình thực hiện hợp đồng người cho thuê nhà
và người thuê nhà luôn có liên hệ với nhau. Người cho thuê nhà phải chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, về độ an toàn của ngôi nhà vì vậy khi xây nhà người chủ không thể xây dối, do đó việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ làm cho chất lượng công trình tốt hơn, gắn trách nhiệm của chủ công trình với công trình. Đồng thời người thuê nhà do không phải nhà của mình nên cũng không có quyền sửa chữa lung tung, và phải chịu trách nhiệm với chủ nhà nên ý thức bảo vệ nhà cũng tốt hơn. Nhà ở cho thuê muốn thu hút được nhiều người thuê thì trước tiên giá cả phải hợp lý, tiếp theo đó là chất lượng đảm bảo. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển thì chất lượng cần phải được đạt lên hàng đầu. Như vậy thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng nhà chất lượng thấp.
Vậy phát triển nhà ở cho thuê sẽ nâng cao mức sống dân cư nhất là những người có thu nhập thấp, mà việc quan tâm tới đời sống của người dân là mục tiêu của mọi quốc gia. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển nhiều người có cơ hội có chỗ ở hơn nhất là những người có thu nhập thấp họ sẽ không phải sống chui lủi trong các căn nhà ổ chuột nữa. Không những có chỗ ở mà họ còn được sống một cách đàng hoàng, tiện nghi chỉ với một chi phí rất hợp lý. Lượng tiền tiết kiệm đó có thể đầu tư cho con cái học tập, mua sắm các trang thiết bị, chi cho các nhu cầu khác nhau của cuộc sống. Vậy phát