c. Kỹ thuật định giá
2.8. Các bước tiến hành định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ. Một quy trình thẩm định bao gồm bước, cụ thể là các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề:
Đây là bước đầu tiên của quy trình định giá, nó là căn cứ để người định giá lên kế hoạch một cách chi tiết, cụ thể. Trong bước này ta cần giải quyết những vấn đề sau:
- Nhận dạng về bất động sản cần định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể... - Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền sở hữu bộ phận
- Thiết lập mục đích định giá: mục đích định giá quyết định phương thức tiến hành định giá và ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của bất động sản
- Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm hay giá trị thế chấp...
- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liê và tài liệu cần thiết cho việc định giá bất động sản. Cụ thể:
+ Tài liệu sử dụng cho việc định giá phải được sàng lọc có lựa chọn và phải có những thông tin, dữ liệu thị trường để kiểm chứng.
+ Việc xác định phương pháp định giá phải được xem xét kỹ lưỡng thông qua các điều kiện cần thiết người định giá phải lựa chọn ra phương pháp định giá phù hợp và các phương pháp hỗ trợ nếu có.
- Thiết lập này có hiệu lực của việc định giá: Người định giá phải xác định ngày nhận được yêu cầu từ khách hàng, trên cơ sở đó thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu cần thiết cho việc định giá. Việc thiết lập ngày định giá nên có sự thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá:
Để xây dựng nên kế hoạch, người định giá cần giải quyết các vấn đề sau: - Xem xét các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và quyền của bất động sản được mua bán và đặc điểm của thị trường.
- Xem xét về các tài liệu: tài liệu về thị trường và tài liệu về bất động sản so sánh
- Xem xét và phát triển các nguồn tài liệu: nguồn tài liệu phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng bằng dữ liệu thị trường.
- Thiết kế các chương trình nghiên cứu: bao gồm hình thức và những nội dung cần thiết phải đề cập trong báo cáo.
- Lên chương trình thời biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Nhằm thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết, người định giá phải xác định được những thông tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu. Các thông tin cần thu thập bao gồm:
- Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó.
- Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh.
- Số liệu về cung - cầu cạnh tranh trên thị trường.
Bước 4: Phân tích tài liệu
Căn cứ vào những nguồn thông tin thu thập được, người định giá tiền hàng các loại phân tích sau:
- Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động định giá.
- Phân tích tài sản: quá trình phân tích bất động sản phải bao gồm các yếu tố sau:
+ Các đặc điểm có thể so sánh được, ví dụ giá bán, giá cho thuê...
+ Việc sử dụng bất động sản, việc sử vị trí đất và việc sử dụng tài sản cải tạo một cách tốt nhất, cao nhất trong tình trạng hiện nay.
Người định giá nên kiểm chứng số liệu thu thập được, các thông tin thu thập được cần giữ bí mật, không được phép công khai.
Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá
Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng. Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sự hợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp. Đồng thời cũng phải căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá.
Bước 6: Báo cáo định giá
Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá. Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất, mục đích của hoạt động định giá. Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định giá
- Mục đích của công việc định giá bất động sản - Miêu tả chính xác bất động sản được định giá. - Thời gian ước tính giá trị
- Số liệu minh hoạ và phân tích - Những điều kiện hạn chế
Trong một báo cáo, người định giá thận trọng phải trình bày những điều kiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởng của những yếu tố khác.
PHẦN III: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu