c. Kỹ thuật định giá
2.6.4Phương pháp thặng dư a Khái niệm
a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phát triển đa dạng bất động sản thành nhiều công trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và sẽ tương ứng với một giá trị của công trình cao nhất. Sau khi trừ đi chi phí đầu tư phát triển có được giá trị của bất động sản.
Giá trị còn lại = Giá trị công trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển.
Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ các nguyên tắc định giá. Tuy nhiên, trong các nguyên tắc thì "nguyên tắc đóng góp" giữ vai trò quan trọng nhất. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự có mặt hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiểu.
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục tiêu có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hoá ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác
Bước 4: Xác định giá trị còn lại
Giá trị = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu.
Giá đất = Giá trị còn lại - Chi phí quản lý - Thuế - Chi phí tài chính của đất - Lợi nhuận liên quan đến đất.
d. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
Đối tượng
Phương pháp thặng dư được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng và các cơ hội đầu tư vào bất động sản (nghĩa là, phương pháp này được sử dụng để định giá những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển). Ngoài ra, nó còn được sử dụng khi các phương pháp định giá khác
Yêu cầu
Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người định giá phải xem xét và quyết định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất để tăng giá trị một bất động sản, dự báo giá trị của bất động sản sau khi nó hoàn thành. Đây là một công việc hết sức khó khăn và để thực hiện công việc đó người định giá phải có kiến thức- kỹ năng và kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản đang tồn tại.
Những ước tính về chi phí sản xuất và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường.
Phương pháp này tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đến giá trị thời gian của tiền nên đã giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra tại một thời điểm, giả định này không hiện thực.
Với những hạn chế trên, phương pháp thặng dư thường bị phê phán là không gọn và chứa đựng nhiều biến số.