c. Kỹ thuật định giá
2.7. Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản
- Sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần làm minh bạch hoá thị trường bất động sản. Do là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trường bất động sản tác động lên hoạt động định giá. Nếu thị trường phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh; ngược lại nếu thị trườn trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá.
- Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản. Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại và phát triển. Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh.... liên quan đến hoạt động định giá. Cụ thể như:
+ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế;
+ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số 40/2002/PL- UBTVQH;
+ Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá;
Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản. Bên cạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản. Ví dụ như: Bộ Tài chính đã ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá về các nội dung: Tiêu chuẩn về đạo đức, chứng thư định giá, về chứng thư, báo cáo định giá, về các nguyên tắc định giá, cơ sở định giá,... tuy nhiên tiêu chuẩn quan trọng đựơc các nhà định giá sử dụng thường xuyên là các phương pháp định giá thì vẫn chưa ban hành. Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không ổn định và còn mang tính tự phát. Vì vậy, trong thời gian tới các văn bản hướng dẫn thi hành cần được hoàn thiện để hoạt động định giá phát triển và trở thành một nghề thực sự có ích cho xã hội.
- Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Định giá viên đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, họ là người trực tiếp thực hiện quy trình định giá bất động sản bắt đầu từ bươc thu thập thông tin cho đến bước cuối cùng là lập chứng thư định giá. Trong khi tiến hành định giá, ngoài việc vận dụng những lý luận định giá thì các định giá viên cũng phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá bất động sản cụ thể,. Do đó,với một người định giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Ngoài ra, định giá bất động sản là một lĩnh vực khó đòi hỏi nhà định giá phải có nghiệp vụ chuyên môn vững vàng, am hiểu về xây dựng, kinh tế, tài chính... có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại, tương lai của bất động sản,
này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bất động sản. Người định giá phải được đào tạo về nghiệp vụ định giá, kỹ năng làm việc và phải có tinh thần trách nhiệm cao.
Hiểu về định giá nhưng ứng dụng nó trong mỗi trường hợp cụ thể không phải dễ dàng, điều này đòi hỏi người định giá phải có trình độ chuyên môn cao và thực sự am hiểu pháp luật và phải biết phân tích số liệu tài chính.
- Các thông tin liên quan đến bất đống sản cần định giá bất động sản Theo lý thuyết định giá để sử dụng các phương pháp định giá một cách có hiệu quả thì phải có đầy đủ những thông tin trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm: thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết; về tình trạng pháp lý của bất động sản; về giá cả thị trường. Qua đây ta thấy, thông tin là yếu tố sống còn đối với hoạt động định giá bất động sản. Nguồn thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá. Đồng thời, thông tin còn quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của người định giá là nhanh hay chậm. Tuy nhiên, thông tin cũng mang lại những rủi ro đánh kể cho người định giá, do vậy người định giá cần phải biết cách thu thập, xử lý phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết cho hoạt động định giá bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế - xã hội
Ngoài các nhân tố: hành lang pháp lý, sự phát triển của thị trường bất động sản, năng lực của người định giá, thông tin ảnh hưởng đến hoạt động định giá, ta phải kể đến các yếu tố thuộc về kinh tế - xã hội
Sự phát triển không ngừng của các ngành kinh tế như: xây dựng, kiến trúc,....cùng với sự tiến bộ không ngừng của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ cũng như chất lượng của công trình. Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh
những khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, tác động tới việc tính các khoản chi phí thay thuê, chi phí tái tạo công trình.
Các yếu tố về xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới công trình hoạt động định giá. Các yếu tố về xã hội bao gồm tâm lý, sở thích, thị hiếu, trào lưu, phong tục tập quán. Những yếu tố này tác động tới giá của bất động sản.
Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá bất động sản ta thấy rằng định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Do vậy, công tác định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế.