Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các bước sau đây:
Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí, môi trường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tố pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác.
Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Ở bước này người định giá nên lựa chọn và sàng lọc hiệu quả những thông tin thị trường.
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất (theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh).
Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản. Nguyên tắc điều chỉnh lấy bất đống sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nội dung cụ thể:
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các động sản so sánh về bất động sản mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản cần so sánh về diện tích, kích thước..
- Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu. Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điều
+ Vị trí mặt bằng của bất động sản: kích thước lô đất, hình dáng lô đất, địa điểm, quy mô lô đất...
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản + Tình hình quy hoạch
+ Các công trình xây dựng trên đất
+ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch, động cơ giao dịch.
+ Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cung cầu và sức mua trên thị trường.
- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh. Có hai cách điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ
+ Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản các yếu tố khác biệt.
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.