Đối tượng
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp sau:
- Những bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu.
- Đất trống
Yêu cầu
Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào những thông tin tìm được trong quá khứ, do vậy dễ gây ra tình trạng quên, nhầm lẫn, bỏ sót. Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được. Từ đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệu quả và cập nhập.
- Thị trường phải ổn định
Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được độ chính xác cao hoặc đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt.
Hạn chế
- Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng từ mang tính chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại. Do vậy, nếu thị trường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến haàn định giá chính xác.
- Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bất động sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng những giao dịch ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả định giá sẽ có độ chính xác kém, không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
- Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó.
2.6.2 Phương pháp chi phía. Khái niệm a. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động sản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản.
Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá)
b. Cơ sở lý luận
Dựa trên "nguyên tắc thay thế", phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giá trị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây là một vật thay thế. Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp của 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp ổn định giá đất và phương pháp chi phí để định giá công trình xây dựng gắn liền với đất.