c. Kỹ thuật định giá
2.6.5 Phương pháp lợi nhuận a Khái niệm
a. Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi các khoản chi phí hoạt động kinh doanh còn lại một khoản dư ra thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư.
b. Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết: tự bản thân bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng của phương pháp lợi nhuận
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh mang lại liên quan đến bất động sản.
Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập.
Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ vào kinh doanh.
Tiền thưởng của người kinh doanh và những rủi ro và tháo vát mà người này có.
Bước 4: Lấy tổng thu nhập từ kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động kinh doanh trừ đi trả lãi tiền vốn của người kinh doanh và trừ đi tiền thưởng. Phần còn lại được coi là hợp lý.
d. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
Đối tượng
Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụng được phương pháp so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về bất động sản. Độc quyền này có thể do luật pháp quy định (độc quyền hợp pháp): pháp luật nghiêm cấm phát triênr, xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định., Hoặc độc quyền tự nhiên: do sự cản trở của điều kiện tự nhiên, con người không thể xây dựng được.
Yêu cầu
Số liệu thu thập về chi phí, doanh thu là số liệu thực, được lấy từ sổ sách, phải xem xét qua thời gian để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác thường.
số liệu thực tế của hoạt động kinh doanh đó trong vùng hoặc công trình bất động sản tương tự.
Hạn chế
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ, cũng như là tài năng của người vận hành bất động sản đó.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Một hạn chế khác của phương pháp này, đó là: đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này.