3. YÊU CẦU
3.3.4.Ảnh hưởng của vị trí, khu vực và loại đường đến giáđất
Để nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí, khu vực và loại đường đến giá đất ta tiến hành điều tra giá đất của những thửa đất có đặc điểm tương đối giống nhau về hình dáng kích thước nhưng ở các vị trí khác nhau vào từng thời điểm giêng từ năm 2009 đến năm 2012.
Bảng 3.10. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2009 và năm 2012 Vị trí khu vực Giá đất ở năm 2009 Giá đất ở năm 2010 Giá đất ở năm 2011 Giá đất ở năm 2012 (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 Nhóm I 1500 1000 800 4000 3500 3000 5000 4500 3500 5000 4500 3500 Nhóm II 500 400 300 1000 700 500 3500 3000 2.500 3500 3000 2500 Nhóm III 350 300 250 1.000 750 600 3000 2500 2000 3.000 2500 2000
(Nguồn:Số liệu phiếu điều tra)
Qua bảng 3.10 ta có thể thấy giá đất trung bình trên thị trường tại các vị trí qua các năm từ 2009 đến năm 2011 có mức tăng trưởng nóng đặc biệt là giữa năm 2009 và năm 2010. Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau. Đặc biệt là thời điểm thực hiện trước và sau khi quy hoạch xây dựng dự án cụ thể: Trước khi tiến hành quy hoạch khu đất nay là vùng nông thôn chuyên sản xuất nông nghiệp có vị trí cách xa thành phố Tuyên Quang
về phía Bắc là 12 km, giá đất cao nhất trong khu vực này là đất ở ven Quốc lộ 2 năm 2009 có giá 1,5 triệu VNĐ /m2. Cuối năm 2009 dự án bắt đầu được công bố và tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng đến năm 2011 giá đất ở vị trí cao nhất ven quốc lộ 2 thời điểmnăm 2011 là 5 triệu VNĐ/m2. Tuy nhiên từ cuối năm 2011 đến 2012 giá đất giảm đáng kể do ảnh hưởng của kinh tế thế giới và kiềm chế lạm phát của nhà nước đã ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản chung của cả nước nên giá đất ở cao nhất của tại địa bàn nghiên cứu hiện nay đang ở mức 3,5 đến 4 triệu VNĐ/m2
.
Xu thế thây đổi giá đất trung bình từ năm 2009-2012 được thể hiện qua đồ thị sau:
Hình 3.4. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2011 và năm 2012
Mức tăng giá đất ở bình quân tại hình 3.4 thể hiện sự chênh lệch khá lớn giữa những khu vực đất thuộc nhóm I với những khu vực đất thuộc các nhóm còn lại. Nguyên nhân chính là do đất ở thuộc nhóm I đều có vị trí nằm bám trục đường Quốc lộ 2 là khu vực được quy hoạch ổn định dân cư tại chỗ, có điều kiện đi lại thuận lợi.
Nhóm II và III có vị trí nằm trong khu dân cư và trục đường thuộc trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn, tuy giá đất có tăng lên nhiều giữa năm 2012 và
năm 2009 nhưng nhưng vẫn thấp hơn giá đất thuộc nhóm một do cơ sở hạ tầng ở đây chưa được xây dựng hoàn thiện. Việc quy hoạch xây dựng và thu hồi đất đang được tiến hành nên cũng phần nào gây tâm lý hoang mang cho những nhà đâu tư đất đai lo sợ bị thu hồi đất.
Như vậy, ta nhận thấy sự chênh lệch giá đất ở khá lớn do chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi diện mạo một vùng nông thôn từng bước đô thị hóa để hình thành khu trung tâm hành chính của huyện. Có rất nhiều nguyên nhân làm cho giá đất ở thay đổi như: đô thị hóa, phát triển kinh tế, tăng dân số.
3.3.4.1. Biến động giá đất thuộc nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng
Bảng 3.11. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực đ ất thuộc nhóm I
KV - VT
Giá TT trung bình qua
các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch
(1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)]
2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012
VT1 1500 4000 5000 5000 1000 1000 1000 1500 1,5 4,0 5,0 3,3 VT2 1000 3500 4500 4500 1000 1000 1000 1500 1,0 3,5 4,5 3,0 VT3 800 3000 3500 3500 800 800 1000 1000 1,0 3,8 3,5 3,5
Kết quả so sánh tại bảng 3.11cho thấy mức tăng vọt của giá thị trường khu vực ven trục đường Quốc lộ 2 đoạn từ Km11 đến hết km 15+700. Giá đất so sánh giữa thực tế và khung giá nhà nước quy định năm 2009 là tương đối cần bằng do khu vực này nằm khá xa khu vực trung tâm huyện và trung tâm thành phố Tuyên Quang. Nhưng ngay sau đó, năm 2010 bước giá tăng lên từ 3,5 đến 4 lần, cùng với đó là hiện tượng cung không đủ cầu về đất đai. Các hợp đồng giao dịch đất đai được thực hiện nhanh chóng mỗi khi người có đất có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hình 3.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc nhóm I
Nhìn vào hình 3.5 cho thấy, giá đất thị trường trung bình củanhóm I luôn tăng qua các năm. Đặc biệt trong năm 2009 và năm 2010 do đây là thời kỳ đầu của dự án quy hoạch trung tâm huyện, giá đất trung bình của nhóm I tăng đột biến và gấp đôi thậm trí gấp 3 so với năm 2009. Giá đất thị trường trung bình năm 2012 ở vị trí 1 cao nhất là tuyến đường Quốc lộ 2 đoạn đi qua khu vực trung tâm huyện có giá là 5 triệu đồng/m2. Trong khi đó giá đất theo khung giá quy định là 1,5 triệu VNĐ/m2, của đường Cách mạng tháng tám là 18 triệu đồng/m2
. Sở dĩ có sự tăng giá đất đột biến trên là do từ đầu năm 2009 đến hết năm 2011 thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước có những biến động mạnh dẫn đến giá chuyển nhượng BĐS tăng cao. Và tại khu vực này được rất nhiều người dân ở khắp nơi kỳ vọng việc mua đất sẽ đem lại lợi nhuận lớn cho họ trong thời gian ngắn do sốt đất tặng cao..
Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các vị trí nhóm I diễn ra thường xuyên. Tại các vị trí 1, BĐS được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Ta thấy giá đất chuyểnnhượng tại khu vực diễn ra không đều, giá đất của vị trí 1 cao hơn hẳn so với giá các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lợi cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của
phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng 1 tuyến đường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
3.3.4.2. Biến động giá đất thuộc nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng
Các khu vực thuộc nhóm II bao gồm: Các tuyến đường ngangđấu nối từ QLộ 2 đến đường cứu nạn (QLộ 2 mới). Những tuyến phố này có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, bố trí tập trung nhiều công trình, nhà ở mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh
Bảng 3.12. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực đất thuộc nhóm II
KV - VT
Giá TT trung bình qua
các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch
(1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 KV1 - VT1 500 1.000 3.500 3.500 300 300 300 300 1,67 3,33 11,67 11,67 KV1 - VT2 500 850 3.000 3.500 250 250 250 250 2,00 3,40 12,00 14,00 KV2 - VT1 400 700 3.000 3.000 180 180 200 200 2,22 3,89 15,00 15,00 KV2 - VT2 400 600 2.500 2.500 150 150 150 150 2,67 4,00 16,67 16,67 KV3 - VT1 350 550 2.500 2.500 96 96 100 100 3,65 5,73 25,00 25,00 KV3 - VT2 300 500 2.500 2.500 80 80 80 80 3,75 6,25 31,25 31,25
Kết quả đối chiếu giá đất tại bàng 3.12 thể hiện sự chênh lệch rất lớn về giá cả giữa giá quy định của nhà nước với giá thị trường với biên độ từ 1,67 lần đến 31,25 lần. Tuy nhiên số tiền chênh lệch chỉ từ 200 nghìn đồng đến trên 3,2 triệu đồng/m2. Năm 2009 mức chênh lệch lớn nhất chỉ là 3,75 lần và số lượng giao dịch vào thời điểm này không nhiều. Sang năm 2010, số lượng người quan tâm đến mua bán quyền sử dụng đất đã bắt đầu tăng lên, đẩy giá đất đai tăng lên gần gấp đôi ở mỗi khu vực, vị trí từ 3,33 đến 6,25 lần. Giá đất chỉ tăng vọt vào cuối năm 2010, sau khi một lượng lớn người đầu cơ đã mua được đất và giữ đất, người có nhu cầu thực sự bán còn ít và chỉ bán khi thấy được giá. Tại khu vực nhóm II chủ yếu là các tuyến đường nội thị và đường trung tâm, do người ở nơi khác có nhu cầu mua đất gần khu vực cơ quan công tác và những người đầu cơ đất.
Việc mua bán đất tại một số khu vực bám các tuyến đường nội thị trung khu vực quy hoạch vẫn được diễn ra vì lý do các công trình thu hồi khác chưa có thông báo chủ trương thu hồi đất nên người dân vẫn có quyền được mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy giá đất thị trường bị đẩy lên cao nhưng chỉ là giá ảo do bị tác động chủ yếu do giới đầu cơ, lướt sóng giá đất nhằm thu lợi nhuận. Hậu quả của việc làm đó là từ cuối năm 2012 tuy giá đất vẫn ở mức cao nhưng tỉ lệ nhứng trường hợp chuyển nhượng thành công rất ít.
Bên cạnh đó việc kiểm kê thu hồi đất xây dựng trung tâm huyện đang được tiến hành đồng loạt trên diện tích lớn. Việc tăng khung giá đất tại mỗi khu vực vị trí gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo đảm sự công bằng đối với những người bị thu hồi đất giữa các công trình khác nhau tại các thời điểm khác nhau.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2009 2010 2011 2012 Thời gian Đ ơn gi á KV1 KV2 KV3
Hình 3.6. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc nhóm II
Hình 3.6. thể hiện rất rõ về sự tăng mạnh giá đất tại năm 2011 nhưng đến năm 2012 thì cho thấy mức giátại năm 2011 đã ở mức cao nhất của thời thị trường mà người dân có thể bỏ ra để thực hiện các giao dịch về đất đai. Giá đất đều đồng loạt tăng mạnh giữa năm 2010 và 2011. Lợi nhuận thu được từ việc bán đất khiến nhiều người dân nơi đây thu được một khoản tiền lớn hơn rất nhiều so với việc bán được mảnh đất đó vào trước năm 2009. Việc mua bán đất cũng được diên ra rất nhanh chóng, ngươi mua đôi lúc cũng không quan tâm đến việc thửa đất đã được cấp GCN hay chưa và cũng không cần thông qua chứng nhận của chính quyền địa phương nên việc thu thập, quản lý số liệu về đất đai gặp nhiều khó khăn.
3.3.4.3. Biến động giá đất ven trục đường và khu vực thuộc nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch quyền Sử dụng đất, chúng tôi tiến hành điều tra và tổng hợp bảng giá đất thuộc nhóm III trong thời gian từ 2009 đến 2012 tại các tuyến đường và vị trí thuộc nhóm III: Đường trung tâm nội thị và đường cứu nạn (Quốc lộ 2 mới).
Bảng 3.13. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực đất thuộc nhóm III
KV - VT
Giá TT trung bình qua các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 KV1 - VT1 350 1.000 3.000 3.000 300 300 300 300 1.17 3.33 10.00 10.00 KV1 - VT2 350 800 2.600 2.800 250 250 250 250 1.40 3.20 10.40 11.20 KV2 - VT1 350 750 2.300 2.500 180 180 200 200 1.94 4.17 11.50 12.50 KV2 - VT2 300 600 2.300 2.300 150 150 150 150 2.00 4.00 15.33 15.33 KV3 - VT1 250 600 2.000 2.000 96 96 100 100 2.60 6.25 20.00 20.00 KV3 - VT2 250 600 2.000 2.000 80 80 80 80 3.13 7.50 25.00 25.00
(Nguồn: Số liệu thu thập từđiều tra, phỏng vấn)
Giá đất tại bảng 3.13 cũng tương tự thuộc nhóm I và nhóm II, giá đất quy định cũng có sự thay đổi qua từng năm. Nhưng hầu như giá đất vẫn còn khoảng cách khá xa với thực tế. Năm 2009, vị trí 2 của khu vực 1 có sự chênh lệch = 1,40 giá đất là 350 nghìn đồng/m2, nhưng đến năm 2012 tỷ lệ đó đạt mức = 11,2 với giá là 2,8 triệu đồng/m2, như vậy trong khi giá thị trường có xu hướng tăng nhanh qua năm nhưng giá quy định của Nhà nước vẫn chưa đáp ứng được để sát với thực tế.
Do đó các quyết định của tỉnh về khung giá đất quy định cần nhanh chóng có những thay đổi phù hợp và sát với diễn biến thị trường hơn nữa.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2009 2010 2011 2012Thời gian Đ ơn gi á KV1 KV2 KV3
Hình 3.7. Giá đất thị trường trung bình của khu vực, vị trí nhóm III
Hình 3.7 cho thấy mức tăng giá đất ở giứa ba vị trí 1, 2, 3 có khoảng cách chênh lệch tương đối lớn. Tuy nhiên xu hướng tăng trưởng giá cả gần giống với mức tăng tại nhóm I và nhóm II. Khu vực tuyến đường chính nội thị trong giai đoạn này có giá thấp hơn các khu vực khác một chút là do những điều kiện về cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện hết, mật độ các công trình, nhà ở còn thấp nên gây ảnh hưởng không tốt tới tâm lý của người mua về xu hướng phát triển của tuyến đường trong tương lai.
Hiện nay do việc mua bán chuyển nhượng tại khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ và một số nơi khác trên địa bàn tình diễn ra phức tạp do nhu cầu bột phát của thị trường. Tâm lý của người mua không muốn mua đất vườn vì sợ vi phạm quy hoạch sử dụng đất và phải tốn tiền chuyển mục đích sử dụng sau khi nhận chuyển nhượng. Vì vậy, để bán được đất với giá cao, người có đất luôn có nhu cầu được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang làm đất ở. Mặt khác khi chuyển mục đích sang đất ở thì sẽ hợp thức hóa được các công trình mới xây dựng trên đất để chờ cơ hội được bồi thường với lợi nhuận cao. Trong giai đoạn vừa qua, Ủy ban nhân dân tỉnh đã ra văn bản chỉ đạo tạm thời
dừng công tác chuyển mục đích sử dụng đất đối với những thửa đất nông nghiệp mà trên đó không có nhà hoặc có nhà nhưng mới được xây dựng từ sau 01 tháng 7 năm 2004 và không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.