3. YÊU CẦU
3.2.2.Tình hình cấp GCN quyền sử dụngđất tại huyệnYên Sơn
Thực hiện giao đất nông nghiệp theo Nghị định số 64/CP ngày 24/7/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về việc giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp luôn được coi là nhiệm vụ trọng tâm.
Hiện nay, tổ chức tư vấn về giá đất, về bất động sản của huyện chưa được thành lập. Cơ chế vận hành, quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản với vai trò quản lý Nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản hiện còn hạn chế và gặp nhiều khó khăn.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai luôn được quan tâm, thực hiện nghiêm túc nên đã hạn chế được những tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất. Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai trên dịa bàn huyện trong những năm qua đã có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh, quốc phòng của địa phương.
Trong năm 2009, Phòng Tài nguyên và Môi trường nhận được 9 đơn kiến nghị về giải quyết tranh chấp đất đai. Phòng đã xem xét phân loại và chuyển đến Uỷ ban nhân dân xã giải quyết theo thẩm quyền được 5 đơn.
Qua công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai cho thấy công tác này vẫn còn khá nhiều phức tạp do công tác quản lý, sử dụng đất thời kỳ trước có nhiều buông lỏng, nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế.
Các BĐS có giấy chứng nhận QSD đất hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục đăng kí sang tên cho người nhận chuyển nhượng dễ dàng và thuận tiện, những thửa chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì việc sang tên chuyển nhượng vẫn tương đối nhiều. Tuy nhiên chủ nhận chuyển nhượng cũng có những khó khăn nhất định trong việc sang tên, hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất hoặc việc chuyển nhượng không làm các thủ tục chuyển nhượng qua chính quyền nhà nước dẫn đến tình trạng chính quyền địa phương, cơ quan, cơ quan tài nguyên không nắm bắt hết được số lượng các vụ chuyển nhượng QSD đất và gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với hộ gia đình cá nhân tại huyện Yên Sơn đến năm 2012
(Đơn vị tính ha) Số hộ Giấy Số Diện tích Đất sản xuất
nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất sản xuất kinhdoa nh Số GCN Diện tích Số GCN Diện tích Số GCN Diện tích Tổng số GCN đã cấp 40659 55297 36537,16 25332 10185,83 27498 25625,92 21372 723,85 0,26 Trƣớc 01/7/2004 19242 19242 10471,00 18357 9144,78 1875 684,60 17922 641,62 0 01/7/2004 đến 30/12/2007 7880 13510 10350,89 4095 394,37 9110 9946,40 305 10,12 0 Năm 2008 4543 8144 7464,33 1714 344,12 5885 7108,92 545 11,29 0 Năm 2009 2505 3962 2037,41 741 139,46 2538 1881,07 683 16,88 0,26 Năm 2010 916 946 99,89 288 84,82 1 0,17 657 14,91 0 Năm 2011 4987 8878 5781,51 98 56,85 7829 5702,05 951 22,62 0 đến 31/6/ 2012 586 615 332,13 39 21,44 260 302,72 309 6,41 0
Số liệu bảng trên cho thấy trong những năm qua, phòng TN&MT trường huyện đã tham mưu cho UBND huyện cấp được một khối lượng lớn giấy chứng nhận QSD đất cho các loại đất, trong đó công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đất lâm nghiệp được hết sức quan tâm vì mục tiêu phát triển kinh tế Lâm nghiệp tỉnh Tuyên Quang theo chương trình hành động của ban chấp hành Đảng bộ tỉnh khóa XV nhiệm kỳ 2010-2015.
Tỷ lệ đất ở cấp chỉ đạt > 50% vì diện tích đất ở của huyện Yên Sơn hầu hết chưa được đo đạc địa chính vì vậy cũng ảnh hưởng rất lớn đến kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Hình 3.2. Tỷ lệ cấp được giấy chứng nhận QSD đất của một số nhóm đất chính tại huyện Yên Sơn tính đến năm 2012
Theo kết quả thể hiện tại hình 3.2, phần trăm diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với diện tích đất còn lại cần phải cấp đối với từng nhóm đất trên toàn huyện. Ta thấy nhóm đất lâm nghiệp có tỷ lệ được cấp giấy chứng nhận cao nhất chiếm 86,74%, tổng diện tích đất tương đối lớn. Lý do loại đất trên được cấp với tỷ lệ cao là trong những năm qua, huyện Yên Sơn đã được nhà nước hỗ trợ vốn bằng tiền của một số dự án như
100 60.9 100 86.74 100 59.8 100 4.96 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Đất sx nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở Đất chuyên dùng Diện tích cần cấp Diện tích đã cấp
RIDP và dự án 672 nên đã đo đạc được hầu hết diện tích đất lâm nghiệp tại các xã trên địa bàn huyện từ đó tạo cơ sở dữ liệu đồng bộ, chính xác giúp cho việc kê khai cấp giấy chứng nhận được thuận lợi hơn rất nhiều.
Bên cạnh đó công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và đất ở đạt hiểu quả còn thấp vì hồ sơ địa chính hầu như đã quá lạc hậu và không đáp ứng được nhu cầu thực tế hiện nay. Hệ thống bản đồ quản lý hiện nay chủ yếu là bản đồ giấy được thành lập cách đây hơn 20 năm với công nghệ lạc hậu nên hầu hết đã bị sai lệch rất lớn so với thực tế. Việc thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận cũng vì thế mà mất nhiều thời gian và công sức.
Trong vòng 5 năm số giấy chứng nhận QSD đất cấp do việc mua bán chuyển nhượng QSD đất huyện là 5.090 giấy. Nhìn chung việc mua bán chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện tập trung chủ yếu ở các khu vực ven Quốc lộ 2 và quốc lộ 37, những vị trí tập trung dân cư và và dịch vụ buôn bán và việc đấu giá QSD đất ở những khu quy hoạch dân cư có điều kiện hạ tầng phát triển. Thời điểm giá bất động sản tăng đột biến ở năm 2009- 2010 do ảnh hưởng của kinh tế thế giới và trong nước, sự so sánh lợi nhuận thu được từ buôn bán BĐS của một số người khá lớn dẫn đến tâm lý của nhiều người cố gắng đầu tư vào đất kể cả vay vốn ngân hàng..., năm 2008 có số vụ chuyển nhượng toàn huyện là 878 trường hợp, năm 2009 có số vụ chuyển nhượng cao nhất là 1.892 trường hợp. Đến năm 2010 là 1.570; năm 2011, tổng số vụ chuyển nhượng QSĐ đất là 750 trường hợp)
Riêng Tại khu vực Quy hoạch trung tâm huyện mới trong 3 năm số hồ sơ mua bán, chuyển nhượng QSD đất là 2036 trường hợp do thị trường BĐS tại khu Quy hoạch biến động lớn do có sự đầu tư của nhà nước để xây dựng một vùng đất nông thôn chuyên sản xuất nông nghiệp thành một thị trấn trong
tương lai sẽ phát triển toàn diện về mọi mặt điều kiện kinh tế - xã hội. Giá cả phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, do sự gia tăng cơ học về dân số, số lượng cán bộ các cơ quan của huyện phải di chuyển nơi làm việc, tách hộ, Tâm lý đầu cơ để hưởng lợi từ việc Bồi thường của nhà nước...
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỳ mới.
3.3.1. Công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại khu vực và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Tuyên Quang tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Căn cứ Luật Đất đai Ngày 26/11/2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27/7/2007 Chính phủ đã ban hành Nghị Địnhsố 123 NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư 145/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn xây dựng giá đất và khung giá các loại đất.
Từ năm 2004 UBND tỉnhTuyên Quang đã tiến hành xây dựng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh và công bố giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Các Quyết định được ban hành áp dụnggiá đất theo từng năm từ năm 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012. Từ năm 2008 đến nay lần lượt là: Quyết
định số 41/2007/ QĐ-UBND ngày 20/12/2007, Quyết định 25/2008/QĐ- UBND ngày 22/12/2008, Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009, Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010, Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 31/12/2011 ban hành quy định giá đất ở trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở tại một số trục giao thông chính trên địa bàn huyện từ năm 2009 đến năm 2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m2
)
Đoạn đƣờng Quốc lộ 2 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 So sánh năm 2012 và 2009
Tuyên Quang đi Hà Nội Lượng (%)
- Đoạn từ km 16 + 500 đến km 17 + 500 400 400 600 700 300 57,14
- Từ km 17+500 đến UBND xã Đội Bình. 400 400 500 500 100 80,00
- Từ UBND xã Đội Bình đến hết huyệnYên Sơn. 250 250 400 800 550 31,25
Tuyên Quang đi Hà Giang
- Từ km 5 đến km 7 2.000 2.000 3000 3500 1500 57,14 - Từ km7 đến km 8+300. 1.000 1.000 2500 3000 2000 33,33 - Từ km8+300 đến km 9+700. 700 700 1000 1200 500 58,33 - Từ km 9+700 đến km13+100 1.000 1.000 1000 1500 500 66,67 - Từ km 13+100 đến km 15+700. 800 800 1000 1000 0 0 - Từ km 15+700 đến km 17+300. 200 200 450 600 400 33,33 - Từ km17+300 đến hết địa phận huyện Yên Sơn. 120 120 300 400 280 30,00
Bảng 3.5. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên giai đoạn 2009- 2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m2 ) Đoạn đƣờng Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 So sánh năm 2012 và 2009 QL37, đoạn xã Kim Phú
và Hoàng Khai Lượng %
- Từ tiếp giáp địa phận xã An Tường đến km 7+500.
500 1500 2000 2000 1500 25
- Tuyến Quốc lộ 37 mới. 500 1000 1500 1500 1000 33,333 - Từ km7+500 đến hết cầu
sắt (km10 cũ). 250 800 1500 1500 1250 16,667
- Từ cầu sắt đến hết địa
phận xã Kim Phú 200 500 1000 1000 800 20
QL37, đoạn xã Phú Lâm
- Từ tiếp giáp địa phận xã
Kim Phú đến km12. 400 400 400 400 0 0
- Từ km 12 đến km15. 600 600 600 600 0 0
- Từ km 15 đến km18. 300 300 300 300 0 0
Từ bảng 3.4 và 3.5 ta thấy, giá đất quy định ở tại các vị trí ven trục đường giao thông chính từ năm 2009 đến 2012 đã được điều chỉnh tăng ở hầu hết các khu vực với mức tăng trên hai lần ở một số khu vực trên tuyến đường quốc lộ 2. Tuy nhiên mức giá trên vẫn chưa thực sự bám sát giá thực tế. Nguyên nhân một phần là do sự điều tiết của khung giá quy định của Chính phủ trong việc định giá đất ở tại những khu vực trên. Tại một số khu vực khung giá quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh cao hơn khung giá quy định của Chính phủ như giá trên tuyến Quốc lộ 37, giá tối đa theo khung giá là 600.000 đồng/m2
những trên bảng giá quy định của UBND tỉnh có giá 800.000 đồng/m2
cao hơn giá quy định là 200.000 đồng/m2
Trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2012 hoạt động mua bán chuyển nhượng của người dân tại khu vực giáp Quốc lộ 2 diễn ra nhiều và giá được đẩy lên cao do nhu cầu buôn bán của người dân tăng lên. Đặc điểm chính khiến cho giá của khu vực này tăng cao là do đây là nơi tập chung của hai trường chuyên nghiệp của tỉnh Tuyên Quang là trường Cao đẳng sư phạm và trường Trung cấp kinh tế tỉnh, có số lượng học sinh sinh viên lưu trú lớn, nhu cầu tiêu dùng tăng cao. Vì vậy nhu cầu sử dụng đất đai trên thị trường của những người tham gia các loại hình dịch vụ, kinh doanh buôn bán cũng tăng theo làm cho giá đất ở khu vực này luôn cao hơn các khu vực khác.
3.3.2. Khái quát một số nội dung về giá đất lại khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ Yên Sơn tâm huyện lỵ Yên Sơn
Giá đất của tỉnh Tuyên Quang áp dụng trên địa bàn huyện Yên Sơn theo bảng giá đất qua các năm 2009, 2010, 2011, 2012 (theo bảng chung của huyện (cụ thể giá đất tại địa bàn nghiên cứu “ Phạm vi Quy hoạch dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn” khu vực nông thôn và đất ven Quốc lộ số 2 từ km11 đến km15 đường Tuyên Quang đi Hà Giang địa phận 3 xã Thắng Quân, Tứ Quận và Lang Quán với quy mô Quy hoạch 800 ha tại các xóm: Đồng Chằm, Đồng Bài(Tứ Quận); xóm Trầm Ân, xóm Phú Thịnh, xóm Nghĩa Trung, xóm Minh Nông, Làng Chẩu 1, Làng Chẩu 2 (xã Thắng Quân), xóm 1, xóm 2 (xã Lang Quán)
Giá được ban hành cụ thể chi tiết theo từng năm. Theo đó, giá đất năm 2008 áp dụng theo Quyết định 41/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007, năm 2009 áp dụng theo Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008; Giá đất năm 2010 được áp dụng theo Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009; Giá đất năm 2011 được áp dụng theo Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010; Giá đất năm 2012 được áp dụng theo Quyết định số 28/2011/QĐ- UBND ngày 31/12/2011.
Giá đất ở trên địa bàn huyện được chia làm hai nhóm: đất ở ven trục đường giao thông chính và đất ở các vị trí còn lại. Quy định về việc phân khu vực, vị trí của từng thửa đất đối với đất ở các vị trí còn lại theo nguyên tắc: những thửa đất có vị trí ở các trung tâm thương mại, tiếp giáp với đường giao thông liên xã, liên thôn, gần các cơ sở dịch vụ thì được xếp vào khu vực 1 - vị
trí 1. Các khu vực và vị trí tiếp theo được xếp theo thứ tự giảm dần về mức độ thuận lợi của từng thửa đất.
3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn
3.3.3.1. Ảnh hưởng của việc quy hoạch và thu hồi đất đến giá đất
Dự án khu quy hoạch khu trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn được phê duyệt theo Quyết định số 192 của UBND tỉnh năm 2009. Quy mô của dự án được thể hiện trong bảng 3.6 và bản đồ quy hoạch chi tiết
Bảng 3.6. Tổng hợp cơ cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m2
) STT Ký hiệu Diện tích Tỷ lệ A Đất dân dụng 3.082.434 38,53 1. Đất công trình công cộng 271.415 3,39 2. Đất đơn vị ở 1.846.038 23,08