3. YÊU CẦU
1.2.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công tykinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [1]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.