3. YÊU CẦU
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2009 và điều kiện thực tế tại Huyện yên Sơn. Tôi chọn dự án xây dựng trung tâm Thị trấn Huyện lỵ Yên Sơn có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của một khu vực nông thôn khi có sự đầu tư của Nhà nước vào dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ mới làm giá đất của khu vực này có sự thay đổi, biến động (Phạm vi Quy hoạch từ km 11- đến km 15 đường quốc lộ 2 Tuyên Quang- Hà Giang thuộc xã Thắng Quân, xã Tứ Quận và xã Lang Quán, Bán kính về phía đông 1,5 km )
Từ năm 2010- 2011 khu vực, vị trí trung tâm huyện mới được tiến hành, quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng làm cho giá đất có nhiều biến động và chia làm 3 nhóm:
Nhóm 1: Bao gồm các thửa đất ở có mặt tiếp giáp Quốc lộ 2 từ km 11 đến km 15 đường Tuyên Quang đi Hà Giang.(gồm 3 vị trí đường)
Vị trí 1: Gồm các vị trí thuộc đoạn từ km 12 (địa phận xã Thắng Quân) đến km 13+500 (địa phận xã Tứ Quận)
Vị trí 2: Gồm các thửa đất ở có vị trí nằm trong đoạn từ km 11 đến km 12 (Xã Thắng Quân)
Vị trí 3: Gồm các thửa đất có vị trí từ km13+500 đến km 15 (Địa phận xã Tứ Quận)
Nhóm II: Đước chia thành 03 khu vực, mỗi khu vực lại chia thành 02 vị trí. Bao gồm các thửa đất ở bám theo các tuyến đường Quy hoạch các khu dân cư gồm các vị trí sau:
Khu vực 1: Gồm các thửa đất nằm trong tuyến đường A-B; Đường C- D
và đường E-F là các tuyến đường đối diện với khu trung tâm UBND và các cơ quan hành chính khu dịch vụ của huyện;
Khu vực 2: Gồm các thửa đất ở thuộc các tuyến đường N-P; đường G- H
Khu vực 3: Các tuyến đường còn lại có điều kiện giao thông thuận lợi nhưng điều kiện hạ tầng chưa phát triển và mật độ dân cư chưa cao)
Nhóm 3: Cũng được chìa thành 03 khu vực và 02 vị trí cho mỗi khu vực. Vị trí các thửa đất bám đường cứu hộ, cứu nạn (Quốc lộ 2 mới)
Khu vực 1: Gồm tuyến đường vào khu TĐC đến đường rẽ đi xã thắng
Quân (đối diện với khu hành chính của huyện)
Khu vực 2: Gồm tuyến đường rẽ đi xã Thắng Quân đến đường Quốc lộ 2c
Khu vực 3: Từ đường vào khu TĐC đến điểm cuối của đường QH đấu
nối vào QLộ số 2 tại Km 15 xã Tứ Quận.
Để tìm hiểu ảnh hƣởng của vị trí, khu vực đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường với giá đất được quy định theo Quyết định 38/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
- Lựa chọn 04 khu dân cư tại khu trung tâm huyện lỵ mới giai đoạn 2009 - 2012, dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư tại km12 xã Thắng Quân, khu dân cư km13+500 xã Tứ Quận, huyện Yên Sơn (Theo quy hoạch XD trung Tâm huyện lỵ mới) và hai khu dân cư ổn định tại chỗ nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng trung tâm huyện lỵ mới. Để tìm hiểu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất.