3. YÊU CẦU
3.3.2.Khái quát một số nội dung về giáđất lại khu vực quy hoạch trung
tâm huyện lỵ Yên Sơn
Giá đất của tỉnh Tuyên Quang áp dụng trên địa bàn huyện Yên Sơn theo bảng giá đất qua các năm 2009, 2010, 2011, 2012 (theo bảng chung của huyện (cụ thể giá đất tại địa bàn nghiên cứu “ Phạm vi Quy hoạch dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn” khu vực nông thôn và đất ven Quốc lộ số 2 từ km11 đến km15 đường Tuyên Quang đi Hà Giang địa phận 3 xã Thắng Quân, Tứ Quận và Lang Quán với quy mô Quy hoạch 800 ha tại các xóm: Đồng Chằm, Đồng Bài(Tứ Quận); xóm Trầm Ân, xóm Phú Thịnh, xóm Nghĩa Trung, xóm Minh Nông, Làng Chẩu 1, Làng Chẩu 2 (xã Thắng Quân), xóm 1, xóm 2 (xã Lang Quán)
Giá được ban hành cụ thể chi tiết theo từng năm. Theo đó, giá đất năm 2008 áp dụng theo Quyết định 41/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007, năm 2009 áp dụng theo Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008; Giá đất năm 2010 được áp dụng theo Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009; Giá đất năm 2011 được áp dụng theo Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010; Giá đất năm 2012 được áp dụng theo Quyết định số 28/2011/QĐ- UBND ngày 31/12/2011.
Giá đất ở trên địa bàn huyện được chia làm hai nhóm: đất ở ven trục đường giao thông chính và đất ở các vị trí còn lại. Quy định về việc phân khu vực, vị trí của từng thửa đất đối với đất ở các vị trí còn lại theo nguyên tắc: những thửa đất có vị trí ở các trung tâm thương mại, tiếp giáp với đường giao thông liên xã, liên thôn, gần các cơ sở dịch vụ thì được xếp vào khu vực 1 - vị
trí 1. Các khu vực và vị trí tiếp theo được xếp theo thứ tự giảm dần về mức độ thuận lợi của từng thửa đất.
3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn
3.3.3.1. Ảnh hưởng của việc quy hoạch và thu hồi đất đến giá đất
Dự án khu quy hoạch khu trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn được phê duyệt theo Quyết định số 192 của UBND tỉnh năm 2009. Quy mô của dự án được thể hiện trong bảng 3.6 và bản đồ quy hoạch chi tiết
Bảng 3.6. Tổng hợp cơ cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m2
) STT Ký hiệu Diện tích Tỷ lệ A Đất dân dụng 3.082.434 38,53 1. Đất công trình công cộng 271.415 3,39 2. Đất đơn vị ở 1.846.038 23,08 2.1 Đất công cộng đơn vị ở 136.510 1,71 2.2 Đất ở 1.709.528 21,37 3. Đất cây xanh 312.026 3,90 4. Đất giao thông 652.955 8,16 B Đất ngoài dân dụng 4.726.238 59,08
5. Đất cây xanh khu sinh thái 483016 6,04
6. Đất cây xanh ven sông 189857 2,37
7. Đất di tích 9.504 0,12
8. Đất đồi núi 3398265 42,48
9. Đất mặt nước 117.635 1,47
10. Đất công nghiệp 220.229 2,75
11. Đất giao thông đối ngoại 206.766 2,58
12. Đất dự trữ phát triển 100.966 1,26
C Đất khác 191.328 2,39
Tổng diện tích nghiên cứu 8.000.000 100
Trong tổng số 800 ha của khu vực quy hoạch trung tâm huyện Yên Sơn, tỷ lệ đất được quy hoạch chuyển mục đích sang đất ở chiếm trên 25% tổng diện tích của dự án. Các khu dân cư quy hoạch được thành lập trước mắt nhằm đáp ứng nhu cầu đất ở cho những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở để nhanh chóng giúp người nhân ổn định đời sống sản xuất. Tuy nhiên do diện tích mặt tiền của các lô quy hoạch chủ yếu có chiều rộng là 10 m. Vì vậy có rất nhiều người dân sau khi nhận được lô đất tái định cư đã tiến hành chia tách thửa đất trên thành hai thửa có chiều rộng 5m để bán.
Trên cơ sở quy chuẩn xây dựng đối với khu quy hoạch, dự kiến chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của đồ án quy hoạch có tỷ lệ phân bố trung bình: đất ở 70-90 m2/người; đất công cộng 5-7 m2/người; đất giao thông 10-12 m2/người; đất cây xanh 12-14 m2/người.
Giá đất sau khi thực hiện Quy hoạch và xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn thời gian 2011 -2012 bao gồm các khu vực và vị trí sau.
Việc phân nhóm khu vực và vị trí đất ở tại các xóm có vị trí nằm trong hoặc nằm lân cận với khu quy hoạch được căn cứ vào vị trí tương đối giữa hai khu vực, mức độ đầu tư về cơ sở hạ tầng và những lợi thế về giao thông đi lại, phát triển kinh tế giữa các khu vực với nhau.
Bảng 3.7. Chi tiết phân nhóm, khu vực và vị trí đất tại khu vực quy hoạch xây dựng trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn
Nhóm (khu vực ) VT1 VT2 VT3 Nhóm I: (Quốc lộ 2 Từ km11- km15) Từ 12 đến km 13,5 Từ km 11 đến km12 Từ Km 13,5 đến km 15 Nhóm II ( Các tuyến đường ngangđấu nối từ QLộ 2 đến đường cứu nạn (QLộ 2 mới)
Tuyến đường ngang từ E đến F (ký hiệu E-F)
Tuyến đường ngang ở hai đầu khu quy hoạch N-P và G-H
Các Tuyến đường ngang còn lại trong khu quy hoạch. Nhóm III :(Tuyến Nội thị, và
đường cứu nạn từ điểm đầu QLộ2C đến Km15 Qlộ 2) điểm cuối thuộc xã Tứ Quận)
Dọc Đường trung tâm nội thị
Dọc theo đường cứu nạn từ đường rẽ đi xã Thắng Quân đến Điểm P của đường N-P Các vị trícòn lại của đường cứu nạn (Qlộ 2 mới)
Từ bảng 3.7 ta thấyquá trình quy hoạch dự án trung tâm huyện lỵ mới đã hình thành các tuyến đường giao thông mớinhư Đường Cứu hộ, cứu nạn, (Quốc lộ 2 mới) Đường trục chính nội bộ, các tuyến đường ngang. Đây là cơ sở để hình thành các phân khu chức năng, các khu dịch vụ, khu dân cư tập trung và là căn cứ để tiến hành xác định nhóm, khu vực, vị trí. Do đây là dự án được xây dựng mới hoàn toàn từ khâu khảo sát thiết kế nên công tác đánh giá, phân bổ vị trí của các khu chức năng được bố trí khoa học đảm bảo đáp ứng hiệu quả nhu cầu sử dụng đất. Theo đó các tuyến đường trục chính và Quốc lộ 2 cũ được xếp vào vị trí có lợi thế nhất nên là khu vực được định giá cao nhất, tiếp đó là các tuyến đường nội thị và các khu dân cư còn lại.
Diện tích đất nông nghiệp, đất ởbị thu hẹp lại và chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp
Nhu cầu sử dụng đất ở tại khu trung tâm thị trấn tăng cao do:
Tách hộ, tách khẩu, để được bồi thường, hỗ trợ, do cán bộ di chuyển nơi công tác theo cơ quan
Nhu cầu đầu cơ của nhiều người nhằm mục đích kinh doanh, xây dựng các dịch vụ theo tiến trình dô thị hóa tại khu vực dự án. Giá đất của khu vực này đã tăng lên rất nhiều.
Do quá trình xây dựng dự án diễn ra tập chung với quy mô lớn gồm nhiều hạng mục công trình với mục tiêu xây dựng mới một trung tâm về kinh tế chính trị của huyện Yên Sơn. Để đảm bảo quỹ đất ở cho người dân, dự án đã đầu tư xây dựng 2 khu tái định cư tại vị trí km11 và km12 với tổng diện tích trên 20,1 ha và nhiều công trình công cộng khác. Đến cuối năm 2012, phần lớn các công trình trọng điểm của dự án đã được đưa vào sử dụng, trong đó có hệ thống các trụ sở, cơ quan, công trình sự nghiệp đã được sử dụng từ đầu năm 2012. Hệ thống đường giao thông nội thị đã hoàn thành trên 85%. Cơ sở hạ tầng được xây dựng với kết cấu hiện đại, tập chung nên trong tương lai đây sẽ là một trong những công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn và tỉnh Tuyên Quang trong việc xây dựng và phát triển đô thị.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, chúng tôi lựa chọn 04 khu dân cư trong đó 02 khu dân cư quy hoạch và 02 khu dân cư nằm xen kẽ trong khu vực dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn. Dựa trên phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu tôi tiến hành điều tra trên hai khu vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện dưới các bảng 3.8 và bảng 3.9.
Bảng 3.8: Đặc điểm của một số khu dân cư
Khu dân cƣ Diện tích
(ha) Tổng số lô quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH
Khu dân cư xóm Trầm Ân xã
Thắng Quân 9,6 287 2009 2011
Khu dân cư xóm Đồng Chằm,
Cầu Trôi xã Tứ Quận 11,18 392 2010 2012
(Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Trước khi quy hoạch được phê duyệt, giá đất ở thị trường tại thời điểm năm 2009 đối với hai xóm Đồng Chằm và xóm Phú Thịnh dao động từ 500 đến 700 nghìn đồng/m2
nhưng con số đó đã nhanh chóng thay đổi từ nửa cuối năm 2009 cho đến đầu năm 2012 và tăng mạnh từ 2,5 – 3,5 triệu đồng/m2
.
Từ kết quả trên cho thấy quy hoạch xây dựng là một trong những nhân tố có tác động tới sự gia tăng của giá đất một cách nhanh chóng và mạnh nhất. Tâm lý người sử dụng đất muốn mua đất tại các khu quy hoạch vị ở đó có những lợi thế nhất định như: giá đất cạnh tranh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất; nguồn gốc đất rõ ràng nên ít bị rủi ro hơn đối với đất mua của các hộ gia đình, cá nhân khác; các loại thủ tục giấy tờ gần như đã được hợp thức hóa và cấp bìa đỏ ngay sau khi việc đấu giá thành công.
Bảng 3.9: Giá đất thị trƣờng của một số khu dân cƣ trƣớc và sau khi thực hiệndự án (Đơn vị: 1000/m2 ) Khu dân cƣ Giá đất TB Mức chênh lệch Bắt đầu quy hoạch Sau khi thực hiện QH Chênh đơn giá Hệ số k
Khu dân cư xóm Trầm Ân xã Thắng Quân 1.000 - 1.300 3.500 - 5.000 2.500 - 3.700 3,5 - 3,8
Khu dân cư xóm Đồng
Chằm, Cầu Trôi xã Tứ Quận 600 - 900 2.500 - 3.000
1.900 -
2.100 3,3 - 4,1 Khu dân cư Lang Quán và
Phú Thịnh xã Thắng Quân 1.000 - 1.800 3.000 - 4.500 2.000 - 2.300 2,5 - 3 Khu dân cư xóm Nghĩa
Trung xã Thắng Quân 900 - 1.400 2.500 - 3.500 1.600 - 2.100 2,5 - 2,7
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Như vậy, qua điều tra thực tế tại bốn khu dân cư trên cho thấy ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đãng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất. Do tâm lý của người dân mong muốn có một cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn về an ninh trật tự... và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch.
3.3.3.2.Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người
Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sức mua bán diễn
ra trên thị trường bất động sản tại đây. Vấn đề tăng dân số tại địa bàn xây dựng dự án là động lực để thành lập thị trấn sau khi hoàn thành dự án vào năm 2015. Khu vực xây dựng dự án mới luôn là địa điểm thu hút đầu tư của người dân đang có nhu cầu mua đất để phục vụ cho sinh hoạt, đi công tác và mục đích kinh doanh.
Tỷ lệ tăng dân số bình quân hàng năm giữa 2 cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở toàn huyện năm 1999 và 2009 là 2,25%; Năm 2009 dân số huyện Yên Sơn là 158.589 người. Dân số cư trú tại khu vực thành thị (thị trấn) là 113.862người (chiếm 72%). Dân số cư trú tại khu vực nông thôn (các xã) chiếm 28%. Mật độ dân số vào ngày 01/04/2009 là 140 người/km2
.
Tính đến năm 2011 dân số tại địa bàn huyện là 163.351người, tăng 3,1 % so với năm 2009. Với tỷ lệ tăng dân số và tỷ lệ dân số như trên cũng là một nguyên nhân tạo áp lực trong việc quy hoạch chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đảm bảo phù hợp cho sự phát triển cả trong hiện tại và tương lai. Tỷ lệ tăng số hộ và dân số của huyện được trình bày qua đồ thị:
0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 2009 2011 Dân số Sô hộ
Hình 3.3. Tốc độ tăng dân số giữa năm 2009 và năm 2011
Với mức tăng dân số 4.762 người và 2.211 hộ gia đình trong 3 năm thì trung bình mỗi năm sẽ có trên 700 hộ gia đình mới cần phải có một mảnh đất
để xây dựng nhà ở. Đối với người dân sống ở vùng nông thôn thì chủ yếu là do được thừa hưởng từ tài sản bất động sản của cha mẹ cho tặng và diện tích đất ở đây còn tương đối rồi rào nên người dân không phải chịu nhiều sức ép về nơi xây dựng nhà ở. Ngược lại ở những khu vực trung tâp, thị trấn, nơi có tỷ lệ tập chung dân cư cao, các công trình công cộng, cơ quan, trường trạm tập chung đông đúc thì vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng nhất để mỗi gia đình mới có thể ra ở riêng.