3. YÊU CẦU
1.3. Cơ sở pháp lý
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Tuyên Quang từ năm 2004 đến năm 2012. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. Cụ thể là:
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của bộ Tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất. Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CPngày 16/11/2004.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ.
- Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Quyết định số 1404/1999/QĐ-UB ngày 03/12/1999 của UBND tỉnh Tuyên Quangvề việc quy định giá các loại đất ở địa phương.
+ Quyết định số 1405/ 1999 /QĐ-UB ngày 06/12/1999 của UBND tỉnh về việc Ban hành quy định về giá đất khu dân cư ở ven đô thị, đầu mối giao thông vàtrục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang
+ Quyết định 630/2001/QĐ-UB ngày 02 tháng 5 năm 2001 của UBND tỉnh Tuyên Quang, về việc Quy định giá đất khu dân cư nông thôn trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2001.
+ Quyết định số 631/2001/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2001 của UBND tỉnh Tuyên Quang, về việc Quy định giáđất trồng cây lâu năm và mặt nước nuôi trồng thủy sảnđịa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2001.
+ Quyết định số 45 /2005/QĐ-UBND ngày 21/4/2005 của UBND tỉnh Tuyên Quang, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2005.
+ Quyết định số 24/2006/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND tỉnh Tuyên Quang, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2007.
+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 của UBND tỉnh về việc Quy định về phân loại đất và giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2008.
+ Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của UBND tỉnh về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang năm 2009.
+ Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh về ban hành giáđất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND tỉnhvề việc ban hành giái đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 31/12/2011 của UBND tỉnhvề ban hành giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
Chƣơng 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng
trung tâm huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012”
2.2. Địa điểm tiến hành
Phòng Tài nguyên & Môi trường – Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện yên Sơn giai đoạn 2009 - 2012. 2009 - 2012.
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất
3.3.2.2. Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn huyện Yên Sơn.
- Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
- Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người. - Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất
- Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nông thôn, khu trung tâm xã, cụm xã và ven các trục đường giao thông chính.
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2009 và điều kiện thực tế tại Huyện yên Sơn. Tôi chọn dự án xây dựng trung tâm Thị trấn Huyện lỵ Yên Sơn có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của một khu vực nông thôn khi có sự đầu tư của Nhà nước vào dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ mới làm giá đất của khu vực này có sự thay đổi, biến động (Phạm vi Quy hoạch từ km 11- đến km 15 đường quốc lộ 2 Tuyên Quang- Hà Giang thuộc xã Thắng Quân, xã Tứ Quận và xã Lang Quán, Bán kính về phía đông 1,5 km )
Từ năm 2010- 2011 khu vực, vị trí trung tâm huyện mới được tiến hành, quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng làm cho giá đất có nhiều biến động và chia làm 3 nhóm:
Nhóm 1: Bao gồm các thửa đất ở có mặt tiếp giáp Quốc lộ 2 từ km 11 đến km 15 đường Tuyên Quang đi Hà Giang.(gồm 3 vị trí đường)
Vị trí 1: Gồm các vị trí thuộc đoạn từ km 12 (địa phận xã Thắng Quân) đến km 13+500 (địa phận xã Tứ Quận)
Vị trí 2: Gồm các thửa đất ở có vị trí nằm trong đoạn từ km 11 đến km 12 (Xã Thắng Quân)
Vị trí 3: Gồm các thửa đất có vị trí từ km13+500 đến km 15 (Địa phận xã Tứ Quận)
Nhóm II: Đước chia thành 03 khu vực, mỗi khu vực lại chia thành 02 vị trí. Bao gồm các thửa đất ở bám theo các tuyến đường Quy hoạch các khu dân cư gồm các vị trí sau:
Khu vực 1: Gồm các thửa đất nằm trong tuyến đường A-B; Đường C- D
và đường E-F là các tuyến đường đối diện với khu trung tâm UBND và các cơ quan hành chính khu dịch vụ của huyện;
Khu vực 2: Gồm các thửa đất ở thuộc các tuyến đường N-P; đường G- H
Khu vực 3: Các tuyến đường còn lại có điều kiện giao thông thuận lợi nhưng điều kiện hạ tầng chưa phát triển và mật độ dân cư chưa cao)
Nhóm 3: Cũng được chìa thành 03 khu vực và 02 vị trí cho mỗi khu vực. Vị trí các thửa đất bám đường cứu hộ, cứu nạn (Quốc lộ 2 mới)
Khu vực 1: Gồm tuyến đường vào khu TĐC đến đường rẽ đi xã thắng
Quân (đối diện với khu hành chính của huyện)
Khu vực 2: Gồm tuyến đường rẽ đi xã Thắng Quân đến đường Quốc lộ 2c
Khu vực 3: Từ đường vào khu TĐC đến điểm cuối của đường QH đấu
nối vào QLộ số 2 tại Km 15 xã Tứ Quận.
Để tìm hiểu ảnh hƣởng của vị trí, khu vực đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường với giá đất được quy định theo Quyết định 38/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
- Lựa chọn 04 khu dân cư tại khu trung tâm huyện lỵ mới giai đoạn 2009 - 2012, dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư tại km12 xã Thắng Quân, khu dân cư km13+500 xã Tứ Quận, huyện Yên Sơn (Theo quy hoạch XD trung Tâm huyện lỵ mới) và hai khu dân cư ổn định tại chỗ nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng trung tâm huyện lỵ mới. Để tìm hiểu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất.
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở trên thực tế thị trường tại khu trung tâm huyện lỵ mới.
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do UBND tỉnh áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Yên Sơn là một huyện miền núi, nằm về phía Nam của tỉnh có vị trí từ 210 40’ Đến 220
10’ vĩ độ Bắc; 1050 10’ đến 1050 40’ kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp 2 huyện Hàm Yên và huyện Chiêm Hóa;
- Phía Đông giáp huyện huyện Định hóa (tỉnh Thái nguyên) - Phía Tây giáp huyện Yên Bình (tỉnh Yên Bái)
- Phía Nam giáp huyện Sơn Dương (tỉnh Tuyên Quang) và huyện Đoan Hùng (tỉnh Phú Thọ)
Tháng 10 năm 2008 chuyển 5 xã về thành phố Tuyên Quang tổng diện tích tự nhiên của huyện tính đến ngày 01/01/2012 là 113.242,26 ha, toàn huyện có 30 xã và 1 Thị Trấn.
Huyện có đường Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ 2C và các sông lớn như: Sông Lô, sông Gâm, sông Đãy chạy qua; các tuyến giao thông chính đi qua Thành phố Tuyên Quang nối Yên Sơn với các huyện bạn và các tỉnh lân cận.
Huyện Yên Sơn nằm bao quanh thành phố Tuyên Quang có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đặc biệt là phát triển kinh tế Nông Lâm nghiệp. Là trung tâm giao lưu văn hoá của khu vực Việt Bắc, là đầu mối giao thông liên hệ giữa các tỉnh miền xuôi và nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía Bắc như: Hà Giang, Yên Bái, Thái Nguyên, Bắc Kạn.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội
1- Giá trị sản xuất trên địa bàn (giá CĐ 94): Đạt 99,6 tỷ đồng trong đó: ngành Công nghiệp, XDđạt 34 tỷ đồng, chiếm 34,1%; ngành Dịch vụ đạt 26,6 tỷ đồng, chiếm 26,7%; ngành Nông nghiệp đạt 39 tỷ đồng chiếm 39,1%.
2- Thu ngân sách đạt 537,5 tỷ đồng = 100,09% kế hoạch tỉnh giao, tăng 12,2 % so với năm 2010. Chi ngân sách cả năm thực hiện chi 537,5 tỷ đồng, bằng 100% kế hoạch.
3- Sản lượng lương thực có hạt đạt 73.000 tấn = 100% KH huyện; Bình quân lương thực đạt 463 kg/người/năm. Quy hoạch vùng trồng chè tại 8 xã và 2 công ty chè (Sông lô, Mỹ lâm) với diện tích 1071 ha. Trồng mới và trồng thay thế 30 ha chè bằng giống chè lai có năng suất, chất lượng cao. Đầu tư thâm canh 1676 ha mía hiện có năng suất đạt 70,0 tấn/ha (đạt 100%) Tổng sản lượng 117.320 tấn đạt 103 %; số lượng đàn trâu 6.532 con = 111,4% KH số lượng đàn bò 3.439 con = 108,1% KH, số lượng đàn lợn 59.485 con = 106,1% KH; đàn gia cầm đạt 107 %; Trồng mới 15770 ha rừng đạt 157% độ che phủ đạt 61,5 %; Khai thác 113.081 m3 gỗ rừng trồng làm nguyên liệu giấy và chế biền gỗ.diện tích nuôi trồng thủy sản 430 ha, sản lượng đạt 2050 tấn đạt 102,5 %
4- GDP bình quân đầu người đạt 10 triệu đồng/người /năm (tăng 2,5 triệu đồng so với năm 2010).
5- Giải quyết việc làm cho 3050 lao động mớí, xuất khẩu 500 lao động đạt 100 % kế hoạch.
6- Tỷ lệ hộ nghèo từ 17,3 % giảm xuống còn 12,3 %, = 111% kế hoạch. 7- Giảm tỷ suất sinh thô 0,46%= 306,6% kế hoạch.
8- Giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.
9- Hoàn thành 100% chỉ tiêu giao quân đảm bảo số lượng, chất lượng. 10- Về giáo dục
Tiếp tục thực hiện có hiệu quả đề án Phát triển Giáo dục theo Nghị quyết số 07- NQ/TU ngày 20/6/2007 của ban chấp hành đảng bộ tỉnh về phát triển và nâng cáo chất lượng giáo dục- đào tạo tỉnh Tuyên Quang đến năm 2010. Năm 2009- 2010 huyện đã thành lập được trường phổ thông dân
tộc nội trú THCS huyện, toàn huyện có 102 trường học, tỷ lệ huy động trẻ đi nhà trẻ đạt 40,7%; mẫu giáo 98%, trẻ 6 tuổi vào lớp 1 đạt 102%, học sinh tốt nghiệp lớp 5 vào lớp 6đạt 100%, tỷ lệ học sinh được công nhận hoàn thành chương trình tiểu học 98,7% tốt nghiệp THCS đạt 98,8%. Hiện nay toàn huyện có 01 trường THCS, 04 trường Tiểu học, 01 trường mầm non đạt chuẩn Quốc gia. Thành lập 25 trung tâm học tập cộng đồng tại các xã, thị trấn, thành lập trung tâm dạy nghề của huyện, phối hợp liên kết đào tạo với các cơ sở trong và ngoài tỉnh bước đầu đáp ứng nhu cầu phân luồng học sinh sau tốt nghiệp THCS, THPT từng bước nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.
Tiếp tục thực hiện đề án kiên cố hoá trường, lớp học và nhà công vụ cho giáo viên giai đoạn 2008 - 2012. Triển khai thi công xây dựng và hoàn thành 112 công trìnhđưa vào sử dụng.
11- Về Y tế
Duy trì và hoàn thiện công tác khám chữa bệnh, công tác kiểm tra an toàn thực phẩm cho người dân tại các tuyến từ trung tâm huyện đến các xã trên địa bàn. Mạng lưới y tế cơ sở được củng cố cả về số lượng và chất lượng; 100% xã, thị trấn có trạm y tế cơ sở xây dựng bán kiên cố 457/471 thôn bản có nhân viên y tế, 14/31 trạm y tế có bác sỹ, 25/31 xã, thị trấn duy trì chuẩn quốc gia về y tế chất lượng khám chữa bệnh tại các bệnh viện huyện, phòng khám đa khoa được nâng lên.
12- Về dân số
Kết quả cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009. Dân số thường trú trên địa bàn huyện Yên Sơn là 158.589 người (trong đó: nam 79.713 người, chiếm 50,26%; nữ 78.876 người chiếm 49,7%). Khu vực thành thị là 4.431 người, chiếm 2,8%, khu vực nông thôn: 154.158 người chiếm 97,25%. Mật độ dân số 140 người/km2. (Phòng thống kê huyện Yên Sơn, 2009).[11]
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyệnnăm 2011