3. YÊU CẦU
1.1.5. Các phương pháp định giáđất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống. Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá. Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:
1.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại đất tương tự trong một thời gian gần.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành các bước sau đây:
* Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
* Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
1.1.5.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp cơ bản thường được sử dụng nhất.
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
* Bƣớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
1.1.5.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
* Bƣớc 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
* Bƣớc 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất =
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá Phần giá trị hao mòn
* Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng BĐS Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất
* Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
1.1.5.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiểm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược.
1.1.5.5. Phương pháp chi phí
Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy.
- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế. (Nguyễn Thế Huấn và cs) [2]