6.1.1 Căn cứ xác định tổng mức đầu tư
Những cơ sở pháp lý khi lập tổng mức đầu tư
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/ NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP.
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP.
- Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Bộ xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
Lập luận về phương pháp tính tổng mức đầu tư
- Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi là tổng mức đầu tư) là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
- Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phự hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công.
- Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
- Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau: V = GXD + GTB + GBT,TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
• V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
• GXD : Chi phí xây dựng của dự án.
• GTB : Chi phí thiết bị của dự án.
• GQLDA : Chi phí quản lý dự án.
• GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
• GK : Chi phí khác của dự án.
• GDP : Chi phí dự phòng.
6.1.2 Dự tính tổng mức đầu tư
Chi phí xây dựng (GXD )
- Cơ sở lý luận
Chi phí xây dựng của dự án bao gồm các chi phí xây dựng: Khu nhà xưởng sản xuất, khối nhà điều hành, các công trình phụ trợ.
Do đặc thù của từng hạng mục công trình, nên sẽ phân riêng khu nhà xưởng và nhà điều hành để tính toán theo đơn giá xây dựng của các nhà xưởng hay nhà điều hành của các công trình tương tự đã thi công tại khu công nghiệp Mỹ Đức. Các hạng mục xây dựng còn lại lấy theo công trình tương tự được tham khảo từ các dự án về khu công nghiệp đã đầu tư.
- Công thức tính toán ) 1 ( * 1 GTGT i n i i XD XD g T G =∑ + = Trong đó:
• giXD : Chi phí xây dựng chưa có thuế giá trị gia tăng của công trình , hạng mục thứ i, giXD = Si x Pi
• Pi : Suất đầu tư (Đơn giá công trình tương tự thực hiện ở khu vực đặt dự án)
• Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i
• n : Số công trình , hạng mục công trình thuộc dự án
• TiGTGT : Thuế suất giá trị gia tăng tính cho công tác xây lắp
- Kết quả tính toán: 1,248,036,238,000 VNĐ (Chi tiết xem PHỤ LỤC 6.1)
Chi phí thiết bị(GTB)
- Cơ sở lý luận:
Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
- Công thức tính toán:
GTB = GMS + GĐT + GLĐ+GCT
Trong đó:
• GĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ.
• GLĐ : chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.
• GCT : chi phí chạy thử.
Nhà máy xi măng Mỹ Đức dự kiến nhập 2 dây chuyền sản xuất đồng bộ từ tiếp nhận, đập, vận chuyển , đồng nhất sơ bộ nguyên liệu đến sản xuất clinker, nghiền xi măng, đóng bao và sản xuất xi măng với công suất 500.000 tấn tấn xi măng PCB 40/năm và 1,266 triệu tấn clinker PC50.
- Kết quả tính toán: 1,276,427,323,000 VNĐ (Chi tiết xem PHỤ LỤC 6.2)
Chi phí bồi thường tái định cư (GBT,TĐC)
- Cơ sở lý luận
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Kết quả tính toán cụ thể
Dự án dự kiến thuê đất ở đồi đất Văn Phú, thuộc xã An Phú, huyện Mỹ Đức, Hà Nội, do Công ty CP xi măng Mỹ Đức làm chủ đầu tư, dự tính số tiền thuê đất sẽ trả 1 lần cho thời gian thuê 20 năm là 59,169,625,000 VNĐ. Tổng diện tích khu đất được thuê là 123.2 ha.
Chi phí quản lý dự án(GQLDA)
- Cơ sở lý luận
Chi phí quản lý dự án là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật; Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật; Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình…….
Việc áp dụng định mức chi phí quản lý dự án được căn cứ vào quyết định 957/QĐ- BXD ban hành ngày 29 tháng 9 năm 2009 với tư cách là 1 dự án về nhà công nghiệp.
- Công thức tính toán
GQLDA=T*(GXD+GTB)
Trong đó:
• T : Định mức tỷ lệ % chi phí quản lý.
• GTB : Chi phí thiết bị trước thuế.
Căn cứ Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, tính toán theo phương pháp nội suy ta được T = 0.877%
- Kết quả tính toán: 22,139,545,430 VNĐ (Chi tiết xem PHỤ LỤC 6.3)
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình(GTV)
- Cơ sở lý luận:
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình là phần chi phí phải trả cho các đơn vị tư vấn, những công việc mà họ đã thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, nó bao gồm các công việc cụ thể dưới đây:
Chi phí lập dự án đầu tư
Đo vẽ hiện trạng phục vụ thiết kế Chi phí khảo sát địa chất
Chi phí thiết kế
Chi phí thẩm tra hiệu quả DAĐT Chi phí thẩm tra thiết kế
Chi phí thẩm tra dự toán Chi phí lập HSMT xây lắp Chi phí lập HSMT thiết bị Giám sát thi công xây lắp Giám sát lắp đặt thiết bị
Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình
Việc tính toán các khoản mục chi phí cụ thể được làm theo hướng dẫn tại quyết định 957/2009 của bộ xây dựng.
- Kết quả tính toán: 48,794,772,330 VNĐ (Chi tiết xem PHỤ LỤC 6.3)
Chi phí khác của dự án (GK)
- Cơ sở lý luận:
Chi phí khác là những chi phí không thuộc các khoản mục chí phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường tái định cư, chi phí quản lý và chi phí tư vấn những cũng là những khoản chi phí cần thiết để thực hiện đầu tư bao gồm các loại chi phí cụ thể như sau:
Rà phá bom mìn
Thẩm định phê duyệt quyết toán Chi phí kiểm toán
Chi phí bảo hiểm công trình
- Kết quả tính toán: 16,323,274,000 VNĐ (Chi tiết xem PHỤ LỤC 6.4)
- Cơ sở lý luận:
Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
- Công thức tính toán :
GDPps= (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP)* K Klà hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh. K=10%.
- Kết quả tính toán: GDP= 259,133,521,000 VNĐ
Tính toán vốn lưu động
Vốn lưu động của doanh nghiệp là số vốn ứng ra để hình thành nên TSLĐ nhằm đảm bảo cho quá trình kinh doanh của doanh nghiệp được thực hiện thường xuyên, liên tục. Vốn lưu động chuyển toàn bộ giá trị của chúng vào lưu thông và từ trong lưu thông toàn bộ giá trị của chúng được hoàn lại một lần sau một chu kỳ kinh doanh.
- Vốn sản xuất
Vốn sản xuất bao gồm nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, lương và bảo hiểm xã hội, phụ tùng thay thế được tính cho một năm họat động ổn định.
Đối với sản phẩm xi măng thời gian bảo quản dài, không hư hỏng nên dự án đã chọn số lần quay vòng vốn trong năm là 4 lần.
- Vốn bằng tiền mặt
Bao gồm các khoản vốn tiền tệ như tiền mặt tồn quỹ, tiền gửi ngân hàng, các khoản vốn thanh toán, các khoản đầu tư ngắn hạn. Trong dự án lượng vốn bằng tiền này lấy bằng 10% vốn lưu động sản xuất ban đầu.
- Kết quả tính toán:
Bảng 6.1 Tính toán vốn lưu động
ĐVT: 1000 VND
STT Nhu cầu vốn lưu động
Thành tiền Giá chưa
thuế Thuế VAT Giá có thuế
1 Tiền lương và bảo hiểm 20,475,000 2,047,500 22,522,500
2 Chi phí nguyên vật liệu sản xuất 978,409,381 97,840,938 1,076,250,319
3 Chi phí quản lý, bán hàng (2%
DT) 37,397,400 3,739,740 41,137,140
4 Vật tư phụ tùng, sữa chữa… 44,249,090 4,424,909 48,673,999
5 Thành phẩm tồn kho 4,5% DT 84,144,150 8,414,415 92,558,565
7 Chi phí khác 18,698,700 1,869,870 20,568,570 Dự kiến vòng quay vốn lưu động là 4 vòng
Vốn sản xuất 303,990,064 30,399,006 334,389,071
Vốn bằng tiền mặt 30,399,006 3,039,901 33,438,907
Vốn lưu động ban đầu 334,389,071 33,438,907 367,827,978
Bảng 6.2 Tổng mức đầu tư bao gồm lãi vay
ĐVT: 1000 VND
TT Hạng mục chi phí Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế
1 Chi phí xây dựng 1,248,036,238 124,803,624 1,372,839,862
2 Chi phí thiết bị 1,276,427,323 21,333,477 1,297,760,800
3 Chi phí bồi thường GPMB 59,169,626 0 59,169,625
4 Chi phí quản lý dự án 22,139,545 2,213,955 24,353,500 5 Chi phí tư vấn 48,794,772 4,879,477 53,674,250 6 Chi phí khác 16,323,274 1,583,873 17,907,148 7 Chi phí dự phòng 259,133,521 25,913,352 285,046,873 8 Vốn lưu động 334,389,071 0 367,827,978 9 Tổng 3,264,413,371 180,727,758 3,478,580,036 Tiến độ thực hiện dự án
Trong quá trình xây dựng dự án, nhu cầu sử dụng vốn trong từng thời điểm là khác nhau, căn cứ vào lịch trình công việc và chi phí thực hiện công việc mà những người quản lý dự án sẽ xây dựng bảng tiến độ và nhu cầu sử dụng vốn theo từng tháng sao cho phù hợp nhất. Kết quả tính toán cụ thể xem PHỤ LỤC 6.5
6.1.3 Dự kiến nguồn vốn đáp ứng
Kế hoạch vay vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng
Trên cơ sở nguồn vốn của dự án và tiến độ thực hiện dự án, lập kế hoạch phân bổ vốn cho từng tháng thực hiện dự án, từ đó tính toán lãi vay trong thời gian xây dựng đẻ đưa khoản mục chi phí này vào tổng mức đầu tư.
Nhu cầu vốn và kế hoạch vay vốn được thể hiện ở PHỤ LỤC 6.6
Trên cơ sở nguồn vốn của dự án và tiến độ thực hiện dự án, kế hoạch phân bổ vốn cho từng quý thực hiện dự án, từ đó tính toán lãi vay trong thời gian xây dựng để đưa khoản mục chi phí này vào tổng mức đầu tư. Giả sử vốn vay được vay vào đầu quý và lãi suất vay được tính theo lãi suất mà các ngân hàng thương mại công bố trong thời điểm hiện tại. Chọn lãi suất là 9% năm theo ngân hàng Agribank .
Đổi lãi suất thực của năm sang lãi suất thực của quý: 9% năm /4 = 2,25 %/quý. Lãi suất thực theo tháng được tính i= 2,25%
Dựa vào vốn vay theo từng giai đoạn trong quá trình xây dựng ta tính được tổng Lãi vay trong xây dựng là 147,885,843,000 VNĐ
Chi tiết xem tại PHỤ LỤC 6.7
Bảng 6.3 Tổng mức đầu tư bao gồm lãi vay
ĐVT: 1000 VND
TT Hạng mục chi phí Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế
1 Chi phí xây dựng 1,248,036,238 124,803,624 1,372,839,862
2 Chi phí thiết bị 1,276,427,323 21,333,477 1,297,760,800
3 Chi phí bồi thường GPMB 59,169,626 0 59,169,625
4 Chi phí quản lý dự án 22,139,545 2,213,955 24,353,500 5 Chi phí tư vấn 48,794,772 4,879,477 53,674,250 6 Chi phí khác 16,323,274 1,583,873 17,907,148 7 Chi phí dự phòng 259,133,520 25,913,352 285,046,872 8 Vốn lưu động 334,389,071 33,438,907 367,827,978 9 Lãi vay 147,885,843 0 147,885,843 10 Tổng 3,412,299,213 180,727,758 3,626,465,878
Bảng 6.4 Cơ cấu nguồn vốn
ĐVT: 1000 VND
TT Nguồn vốn Giá trị Tỷ lệ
1 Vốn tự có của chủ đầu tư 1,302,299,213 38.16%
2 Vốn vay 2,110,000,000 61.84%
3 Tổng 3,412,299,213 100%
Kế hoạch hoàn trả vốn
Phần vốn vay dự kiến sẽ trả đều cả gốc lẫn lãi trong vòng 7 năm, theo phương thức trả đều vốn gốc với mức lãi suất là 9%/năm, bắt đầu từ khi dự án đi vào vận hành, nguồn trả nợ chính là lợi nhuận ròng, khấu hao và trả lãi vay.
Bảng 6.5 Kế hoạch trả nợ
ĐVT: 1000 VND
Năm Nợ gốc ban đầu Trả gốc Trả lãi Tổng trả
2017 2,110,000,000 301,428,571 189,900,000 491,328,571 2018 1,808,571,429 301,428,571 162,771,429 464,200,000 2019 1,507,142,857 301,428,571 135,642,857 437,071,429 2020 1,205,714,286 301,428,571 108,514,286 409,942,857 2021 904,285,714 301,428,571 81,385,714 382,814,286 2022 602,857,143 301,428,571 54,257,143 355,685,714 2023 301,428,571 301,428,571 27,128,571 328,557,143
6.2 LẬP BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ KIẾN CHO TỪNG NĂM TRONG VÒNG ĐỜI DỰ ÁN VÀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN 6.2.1 Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Cơ cấu và giá bán dự kiến sản phẩm của dự án
Doanh thu tính toán trên cơ sở khả năng tiêu thụ, khả năng sản xuất của công ty Giá bán dự kiến được xác định dựa vào giá thành chế biến và căn cứ vào giá cả thị trường, chất lượng sản phẩm hiện nay của nhà máy.
Bảng 6.6 Cơ cấu sản phẩm và giá thành dự kiến
STT Nội dung ĐVT Đơn giá
1 Xi măng PCB40 1000VNĐ/Tấn 1,300
2 Clinker PC50 1000VNĐ/Tấn 995
Doanh thu dự kiến
Căn cứ vào giá bán dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) và sản lượng sản xuất dự kiến trong từng năm ta tính được doanh thu dự kiến trước thuế.
Bảng 6.7 Doanh thu dự kiến
ĐVT: 1000 VNĐ
Năm Công suất Sản lượng Doanh thu dự kiến