lại Số 6 đường só 1, Khu Thánh Gia, Vĩnh Nguyên, Thành phố Nha Trang 2-3 106 m2 1.250.000đ 132.500.000đ 70% 92.750.000đ
Ví dụ 2: Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà PHÚ NHUẬN.thế chấp
nhà số 40 đường Yết Kiêu, Nha Trang.
Theo khung giá quy định của Nhà nước giá trị nhà được tính như sau:
Địa chỉ nhà Cấp nhà
Diện tích sàn
Đơn giá Thành tiền Chất lượng còn lại Giá trị còn lại nhà số 40 đường Yết Kiêu, Nha Trang. 4 115,59m2 760.000đ 87.800.000đ 70% 61.500.000đ Trong đó:
- Giá trị còn lại = Diên tích nhà x Đơn giá x Chất lượng còn lại
- Cấp nhà: tham khảo trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng cũng phải thông qua việc xem xét thực tế mới xác định cấp nhà cho ngôi nhà đó.
Ví dụ: Ông Mai Bình thuật thế chấp ngôi nhà số 97B Vân Đồn, Phường Phước Hoà, Thành phố Nha Trang.
++ Đặc điểm tài sản (theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ): Nhà 2 tầng,
mái ngói, tường gạch sàn bê tông cốt thép, nền gạch hoa + xi măng. ] Theo UBND
tỉnh nhà này là nhà cấp 2-3
++ Nhưng khi xuống thực tế Hội đồng thẩm định đã xếp nhà đó vào loại nhà
cấp 4
- Đơn giá: tuỳ theo từng cấp độ nhà mà có từng đơn giá cụ thể. Ta có thể xem
ở phụ lục 6
- Chất lượng còn lại:
+ Đối với nhà cửa vật kiến trúc của cá nhân thì được xác định bởi hội đồng thẩm định từ việc thu thập thông tin từ khách hàng và từ việc xem xét thực tế tài sản
+ Đối với nhà cửa vật kiến trúc của doanh nghiệp thì hội đồng thẩm định xác định thông qua sổ sách kế toán và thực tế xem xét tài sản.
Y Nhận xét:
- Phương pháp thẩm định giá nhà cửa vật kiến trúc của Chi nhánh dựa hoàn toàn vào quy định giá của UBND tỉnh nhưng khung giá này được quy định từ năm 2004 vì thế nó không còn phù hợp với thực tế hiện nay (giả sử ngôi nhà đó được xây dựng sau khi quyết định của UBND Tỉnh ra đời)
- Phụ thuộc rất nhiều vào tính chủ quan của hội đồng thẩm định trong việc xác định chất lượng còn lại của tài sản cũng như cấp nhà [ có thể dẫn đến sự không hài lòng từ phía chủ sở hữu (nếu không đủ điều kiện đảm bảo) hoặc có thể dẫn đến thiệt hại cho Chi nhánh (nếu tài sản đó được đánh giá cao hơn so với hiện trang của nó)
- Từ ví dụ trên ta cũng thấy Chi nhánh chỉ thường nhận thế chấp nhà ở còn nhà tạm, vật kiến trúc, nhà cổ xưa, chuồng trại, … rất ít nhận thế chấp vì tính chuyển nhượng thấp và giá trị rất thấp khi định giá không đủ khả năng đảm bảo khoản vay [
ta có thể xem giá ở phụ lục 6. Tuy nhiên cũng có trường hợp Chi nhánh vẫn nhận tài
sản thế chấp như: bờ Ao, đó là trường hợp cho vay để nuôi Tôm. Vào thời gian đó việc nuôi tôm hiệu quả rất cao nên việc chuyển nhượng tài sản để nuôi tôm cũng rất cao tuy giá trị không cao lắm. Nhưng hiện nay nó là bài toán khó cho Chi nhánh vì không thể phát mãi để thu nợ do việc nuôi tôm không còn hiệu quả.
2.2.2.2.3.2 Đối với tài sản là quyền sử dụng đất: