- Qua biên bản thẩm định giá Bất động sản theo giá thị trường ta thấy: Hội đồng
3.2 Một số kiến nghị:
· Kiến nghị 1: Đối với nhà nước:
- Sớm xây dựng luật kinh doanh bất động sản nhằm định hướng điều tiết và kiểm soát thị trường Bất động sản để thị trường Bất động sản Việt Nam thực sự là một thị trường minh bạch.
- Từng bước xây dựng mức giá sao cho phù hợp với mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá đất dựa trên mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính phổ biến của từng loại đất theo từng vùng, từng loại đô thị để tìm ra hệ số k cho phù hợp. Cụ thể, về nguyên tắc mức giá tối đa của khung giá đất được tính bằng 90% giá tối đa chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những giao dịch hợp pháp mang tính thành công phổ biến, không mang tính cá biệt. Căn cứ vào đó, Chính phủ quy định mức giá tối đa chung nhất của khung giá bằng khoảng 75% giá tối đa chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Sau đó, Chính phủ cho phép UBND các tỉnh (thành phố) căn cứ vào tình hình thực tế địa phương mà quy định mức giá cụ thể cao hơn không quá 20%
mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định. Quy định này này là mềm dẻo, linh hoạt và không cứng nhắc nhưng vẫn xác với thực tế.
· Kiến nghị 2: Đối với Tỉnh
- Cần thiết phải xây dựng những trung tâm giao dịch Bất động sản như ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Nơi đây sẽ cung cấp những thông tin về bất động sản đầy đủ và kịp thời hơn. Tuy hiện nay trong Tỉnh cũng có những nơi chuyên môi giới Bất động sản nhưng nó hoạt động dưới quy mô nhỏ chưa thực hiện đúng chức năng là một trung tâm giao dịch Bất động sản.
- Cần phải xây dựng một khung giá riêng cho hoạt động giao dịch bất động sản tuân theo quy định của Chính phủ để đảm tính minh bạch của thị trường Bất động sản.
· Kiến nghị 3:Đối với toàn hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
- Cần phải có thêm những quy định về thẩm định giá trị bất động sản vì những quy định của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TW về định giá tài là bất động sản chưa nhiều nếu không muốn nói là không có. Hầu như những cắn cứ định giá ghi trong hợp đồng đều do quy định của UBND Tỉnh.
- Cần phải có một chỉ số n để quy định mức tối đa của giá trị bất động sản thế chấp.
+ Giá trị bất động sản thế chấp tối đa = n x khung giá quy định của UBND.
+ Giá trị thị trường của bất động sản sẽ nhỏ hơn hoặc bằng giá trị Bất động sản thế chấp tối đa.
Mục đích khi định giá theo giá thị trường quá cao dẫn đến rủi ro cho khoản vay, vì khi định giá thị trường phụ thuộc rất lớn vào tính chủ quan của Hội đồng thẩm định.
- Cần đào tạo chuyên xâu và đào tạo lại cán bộ thẩm định để đảm bảo tính cập nhật thông tin về những phương pháp thẩm định mới phù hợp với thị trường Bất động sản luôn luôn biến động và chưa lành mạnh tại Việt nam.
· Kiến nghị 4: Đối với Chi nhánh
- Phải liên kết giữa Chi nhánh với các Công ty thẩm định giá, Công ty giao dịch mua bán bất động sản vì họ cập nhật thông tin về thị truờng Bất động sản luôn nhanh hơn Chi nhánh. Ngoài ra, Chi nhánh còn có thể nhờ họ thẩm định khi giá trị hợp đồng lớn và phức tạp.
- Để tránh rủi ro, giá trị Bất động sản định kỳ ít nhất 6 tháng phải được đánh giá lại 1 lần và ngay sau khi có sự biến động lớn về giá trị Bbất động sản trên thị trường. Trên cơ sở đánh giá lại Bất động sản bảo đảm Chi nhánh yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc giảm giá trị dư nợ tương ứng cho phù hợp và lập hợp đồng bảo đảm bổ sung theo quy định.
· Kiến nghị 5: Đối với nhân viên thẩm định
Cần phải trau dồi hơn nữa những kiến thức về phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản vì hiện tại một số cán bộ chưa định hình được mình đang thực sự sử dụng phương pháp thẩm định giá nào. Vì thế việc đào tạo chuyên xâu và đào tạo lại là rất cần thiết. Ngoài ra, cán bộ cần phải nhạy cảm tốt với thị trường, cũng như có những thông tin cần thiết , và đặc biệt phải có đạo đức nghề nghiệp cao.
· Kiến nghị 6: Đối với cán bộ tín dụng
Tuy cũng nằm trong hội đồng thẩm định giá của Chi nhánh nhưng không phải là người ra quyết định cho giá trị bất động sản, tuy nhiên cán bộ tín dụng là người trực tiếp cho vay và có trách nhiệm với khoản vay đó đến hết thời hạn hợp đồng cho nền cần phải được đào tạo, tìm hiểu, thu thập thông tin về việc định giá Bất động sản để có thể đưa ra những ý kiến góp ý cần thiết để giảm mức rủi ro cho hợp đồng của mình.
KẾT LUẬN
Hoạt động tài chính Ngân hàng là một lĩnh vực hoạt động nhạy cảm và tiềm ẩn rủi ro, trong đó rủi ro tín dụng rất cao. Các khoản vay lỗ thường có nguồn gốc từ việc không trả nợ đúng hạn do việc mất khả năng trả nợ hoặc không tự nguyện của khách hàng. Vì thế vai trò của việc thẩm định giá trị tài sản thế chấp là rất quan trọng đặc biệt là Bất động sản, vì hiện nay Bất động sản vẫn là tài sản được sử dụng nhiều nhất khi thế chấp ở Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Tỉnh Khánh Hoà cũng như các Ngân hàng khác. Tuy nhiên việc vận dụng phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản là lổ hổng lớn không chỉ Chi nhánh Tỉnh Khánh Hoà mà của toàn hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.Vì thế Chi nhánh cần phải có biện pháp để hạn chế lổ hổng đó của mình để bảo đảm chất lượng tín dụng và hiệu quả kinh doanh của Chi nhánh.