2. Mục đích nghiên cứu
1.3.1. Trên thế giới
1.3.1.1. Trung Quốc
Thị trường BĐS Trung Quốc đang trở thành một trong những thị trường BĐS lớn nhất thế giới. Là kết quả của nhiều cải cách và phát triển trong các năm gần đây, thị trường BĐS Trung Quốc đang được định hình như một hệ thống với 5 loại thị trường, chủ yếu là: Thị trường QSDĐ, thị trường chuyển nhượng QSDĐ, thị trường BĐS tài chính, thị trường BĐS liên quan tới người nước ngoài, thị trường các dịch vụ trung gian về BĐS.
Tại Trung Quốc, đầu tư vào thị trường BĐS được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn so với đầu tư vào thị trường chứng khoán. Điều tra vào năm 2004 (Worldbank 2005) cho thấy một phần ba số người mua BĐS ở thành phố Thượng Hải là các nhà đầu tư, chứ không phải người sử dụng cuối cùng. Thị trường BĐS ở Trung Quốc là một thị trường dễ gia nhập, dễ rút khỏi và chi phí giao dịch tương đối thấp.
Theo điều tra của Tạp chí Xây dựng Trung Quốc, khoảng 59% dân thành thị của Trung Quốc có nhà riêng. Diện tích trung bình của mộ
50-80 m2. Phần lớn hộ gia đình được điều tra có từ 2-4 người. 19,7% số người được điều tra đang ở nhà thuê và 11,5% nhận tiền trợ cấp thuê nhà từ công ty của họ.
Thống kê mới đây của 10.000 thanh niên tại các thành phố ở Bắc Kinh, Nam Kinh, Thành Đô và Thiên Tân cho thấy, 70% trong số họ trả lời là sẽ mua nhà nhưng dựa vào sự trợ giúp của cha mẹ, chỉ có 30% tự mua nhà cho mình. Thông thường các thanh niên Trung Quốc trả trước 20 - 30% tổng số tiền mua nhà, và trả góp phần tiền còn lại trong vòng 10 đến 20 năm. Số tiền mà họ phải trả góp thường tốn 1/3 tới 1/2 thu nhập của họ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
* Thể chế đầu tư bất động sản ở Trung Quốc
Cùng với việc hình thành hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc phân bổ nguồn lực đất đai và quyết định giá đất đai bởi thị trường đã được thiết lập. Ở các vùng mà nền kinh tế thị trường phát triển như Quangdong, Jiangsu và Zhejiang, việc xây dựng thị trường BĐS được coi là một ưu tiên hàng đầu. Hệ thống đấu thầu và đầu giá đất công cộng đã được thiết lập đầu tiên ở Guangdong và đã lan rộng ra nhiều địa phương ở Trung Quốc.
Vào ngày 1/1/2000, Bộ Đất Đai và Tài Nguyên Trung Quốc đã ban hành “Thông tư về thiết lập thị trường đất đai và thúc đẩy các giao dịch chính thức về QSDĐ đai”. Thông tư nhấn mạnh tới các hệ thống: (i) kiểm soát chuyển đổi đất đai cho mục đích xây dựng; (ii) cung cấp và kiểm soát tập trung hóa đối với diện tích đất thành thị dành cho xây dựng; (iii) giao dịch và mua bán công dành cho QSDĐ thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; (iv) cập nhật và quy định về giá đất tiêu chuẩn (v) đăng ký BĐS và (vi) hệ thống quyết định tập thể và công khai về các vấn đề BĐS.
Kể từ năm 2003, chính phủ Trung Quốc đã ban hành nhiều chính sách thắt chặt hoạt động đầu tư BĐS, chủ yếu nhằm vào các nhà phát triển BĐS, như đòi hỏi cao hơn về số vốn tối thiểu, đồng thời quy định chặt chẽ hơn hoạt động cho vay BĐS. Mục tiêu của hệ thống quản lý đất đai trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 10 là nâng cao cường độ sử dụng đất cho các mục tiêu xây dựng nhằm tăng cường nguồn cung BĐS; đẩy sâu việc cải cách hệ thống sử dụng đất để thiết lập một thị trường đất đai thống nhất, tiêu chuẩn hóa và bình đẳng; phát triển một kết cấu hạ tầng quản lý và chuyển đổi hoàn toàn chức năng của chính phủ trong quản lý BĐS.
* Chính sách đầu tư bất động sản của Trung Quốc
a) Chính sách đất đai: Quyết định số 433 ban hành bởi Bộ Đất đai và Tài nguyên năm 1999 và Danh mục Đất đai ban hành năm 2001 đã đưa ra
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
nguyên tắc không phân biệt đối xử theo thành phần người sử dụng đất đai. Đất đai dành cho mục đích xây dựng tuân thủ theo Danh mục Đất đai, sau khi được phê chuẩn, có thể được tiếp tục tái phân bổ tự do. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các người sử dụng đất khác được đối xử bình đẳng về phương diện sử dụng đất.
b) Tài chính BĐS: Cho vay thế chấp BĐS ở Trung Quốc đã tăng 129% trong 5 năm gần đây, đạt giá trị khoảng 10% GDP của nước này. Trung Quốc quy định thời hạn tối đa của việc trả các khoản nợ thế chấp BĐS là 30 năm. Người mua nhà thường phải trả trước 20% giá trị của ngôi nhà và trả dần trong các năm sau đó.
* Một số tồn tại trong môi trường đầu tư BĐS của Trung Quốc
Một là, công tác quy hoạch yếu kém. Tại nhiều nơi, nguồn cung đất đai và QSDĐ đai tùy thuộc vào sự “mò mẫm” của thị trường.
Hai là, còn nhiều nhân tố phi thị trường khiến cho thị trường đất đai khó vận hành. Hiện nay, trên 60% đất vẫn ở trong tình trạng giao dịch, cấp phát thiếu minh bạch dựa trên quan hệ quan chức - doanh nghiệp, sự đổi chác quyền lực - tiền bạc.
Ba là, chính sách điều tiết thị trường BĐS chưa hình thành đầy đủ. Một số địa phương tự tiện đặt hoặc duy trì giá cả đất đai ở mức thấp, thậm chí còn tham gia trực tiếp vào hoạt động đầu cơ đất đai. Những vấn đề này được phát hiện đã khá lâu nhưng vẫn chưa được giải quyết do thiếu một cơ chế kiểm soát và điều tiết.
Bốn là, chưa có tiêu chuẩn pháp lý đối với hành vi của các tác nhân thị trường. Các doanh nghiệp BĐS đã gia tăng từ một vài nghìn lên trên hai mươi nghìn doanh nghiệp trên toàn quốc.
Năm là sở hữu đất đai không rõ ràng. Nhiều tài sản BĐS của doanh nghiệp nhà nước đã bị “bay hơi”. Nhiều cơ quan nhà nước đã sử dụng mọi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
cách thức đề duy trì QSH đất công này, do vậy tạo ra một quá trình hoạch định chính sách hỗn loạn và lạm dụng quyền lực.
Sáu là, chưa có sự kiểm soát và luật lệ thống nhất đối với thị trường đất đai. Hiện nay, Trung Quốc vẫn tách bạch các cơ quan quản lý đất với các cơ quan quản lý BĐS, do vậy tạo ra một cơ cấu quyền lực trùng lắp và khiến cho nhà nước khó can thiệp hữu hiệu để giải quyết các vấn đề hiện thời. [14]
1.3.1.2. Australia và New Zealand
Australia và New Zealand đều thuộc Khối thịnh vượng chung, là thuộc địa cũ của nước Anh, có nhiều điểm chung về luật pháp và hệ thống quyền lực nhà nước. Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trường BĐS ở hai nước khá tương tự nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao. Hệ thống quản lý BĐS “Torrens” ở hai nước được coi là một trong những hệ thống quản lý BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới. Cả hai nước đều quan niệm rằng đất đai nói riêng, các BĐS nói chung, là nguồn lực cơ bản của quốc gia. Việc phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nước (chính phủ các bang ở Australia và chính phủ quốc gia ở New Zealand). Các cá nhân có quyền nắm giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một mảnh đất cụ thể (bao gồm cả không gian và dưới mặt đất, tuy nhiên không có quyền khai khoáng). Hiện nay, có ba loại nắm giữ (sở hữu) đất ở Australia và New Zealand: đất tư nhân (private land), đất công cộng (crown land) và đất thuộc sở hữu của người thổ dân (phần lớn là thuộc loại sở hữu tập thể).
Về nguyên tắc, ở cả hai nước, đất đai thuộc QSH của chính phủ (chính phủ bang trong trường hợp Australia). Trên cơ sở đó, nhà nước cấp quyền sử dụng có điều kiện (trừ quyền khai mỏ) trên một mảnh đất cụ thể cho người dân dưới hai hình thức như nắm giữ tự do (free hold) và nắm giữ có thời hạn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
(leasea hold). Do vậy, nhà nước có thể thu hồi đất vì mục tiêu sử dụng công cộng. Tất nhiên, khi đó nhà nước phải trả đền bù thích đáng.
Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất. Chủ đất đó có thể là tư nhân, cộng đồng hoặc nhà nước. Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩa vụ cụ thể đối với mỗi mảnh đất. Tuy nhiên, vô cùng khó khăn để xác định đầy đủ các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mỗi mảnh đất. Chẳng hạn, ở Queensland, có tới 188 văn bản pháp luật khác nhau, từ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đăng ký đất đai cho tới Luật Môi trường, liên quan tới việc tạo lập các quyền, lợi ích và nghĩa vụ gắn với mảnh đất.
Một số quyền và lợi ích liên quan tới BĐS có thể được buôn bán, trao đổi trên thị trường. Ở cả hai nước, thị trường đất đai và BĐS đã được tạo dựng vững cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Australia và New Zealand có thị trường giao dịch BĐS đạt tỷ lệ là chính thức cao. Tỷ lệ này trong giao dịch đất đai ở Australia đạt xấp xỉ 100%, nghĩa là có đăng ký tại các cơ quan quản lý đất của nhà nước.
Chính phủ khuyến khích đầu tư vào BĐS đối với những người mua nhà lần đầu, thể chế tài chính cho vay để mua nhà (mortages) trở nên dễ dàng hơn. Hầu hết các BĐS (80-90%) được mua bằng cách vay tiền ngân hàng. 70% hộ gia đình Australia sở hữu một căn hộ hoặc một phòng ở độc lập. Hầu hết người dân sinh sống trên các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh khoảng 500 tới 1000 m2. Trung bình, người Australia bán nhà và mua nhà mới 10 năm một lần. Ngày càng có nhiều người dân (15%) sống trong các căn hộ tập thể với mức giá thấp.
Xét về chủ thể đầu tư, có 3 chủ thể đầu tư chính ở hai nước: các nhà đầu tư cá nhân (thường là các hộ gia đình mua BĐS thứ hai để cho thuê kiếm thu nhập và/hoặc bán lại kiếm lời), các nhà đầu tư tổ chức (các quỹ đầu tư có niêm yết và không có niêm yết trên thị trường chứng khoán, các công ty đầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
tư BĐS, các quỹ tài chính có liên quan) và các cơ quan đầu tư BĐS nhà nước (Public land development agencies).
* Chính sách đầu tư BĐS
a) Chính sách đầu tư trực tiếp vào BĐS
Trong năm 2003, đầu tư trực tiếp vào BĐS Australia là 104,4 tỷ USD và tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD. Trong giai đoạn 2001-2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3% (Property Investment Research 2003).
b) Chính sách đầu tư gián tiếp BĐS
Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào BĐS. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia vào đầu tư BĐS gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72,8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ BĐS trên thị trường chứng khoán (listed property trusts) và các tập đoàn BĐS (property syndicates). Cứ ba người lớn Australia, thì 2 người có cổ phần BĐS và 88% cổ phần BĐS là nhà ở và nhà văn phòng. Đầu tư gián tiếp BĐS giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư BĐS.
Chứng khoán hóa BĐS là việc chuyển BĐS thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứ . Nhà đầu tư BĐS không trực tiếp nắm bắt BĐS mà đầu tư vào các cổ phiếu của BĐS đó. Các quỹ đầu tư BĐS có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ “dạng đóng” có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (khoảng 10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ “dạng mở” không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Australia và New Zealand, có 5 dạng quỹ đầu tư BĐS chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán.
c) Chính sách tài chính đầu tư BĐS
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
nhập quá cao có thể tham gia đầu tư BĐS. Khi mua ngôi nhà đầu tiên, người mua cần có trong tay số tiền mặt ít nhất là 20% tổng giá trị ngôi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD. Tuy nhiên, sau khi đã có ngôi nhà đầu tiên, người chủ ngôi nhà có thể dễ dàng có ngôi nhà thứ hai. Sau 5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả được khoảng 35% tổng số tiền mua nhà, người chủ nhà có thể thế chấp ngôi nhà đầu tiên để đầu tư vào thị trường BĐS. Khoảng 30% số nhà ở tư nhân là các BĐS đầu tư, nghĩa là chủ những ngôi nhà đó không sử dụng trực tiếp, mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại với giá cao hơn.
* Tổ chức quản lý, điều hành của nhà nước về đầu tư BĐS
Nhà nước có những vai trò chính sau đây: chịu trách nhiệm ban hành và thực thi chính sách đất đai; thiết lập cơ sở pháp lý; xác định các hàng hóa và dịch vụ có thể được trao đổi thông quan các luật lệ về việc cho phép và không cho phép các loại sử dụng đất đai cụ thể, hạn điền tối đa và tối thiểu, chính sách kiểm soát xây dựng, v.v.; cung cấp các thể chế có nhiệm vụ điều tiết thị trường; là một chủ thể quan trọng của thị trường thông qua việc trực tiếp nắm giữ BĐS và kinh doanh BĐS; là một nhà cung cấp tài chính quan trọng cho thị trường.
* Hệ thống tổ chức và văn bản pháp lý ở Australia và New Zealand
Tại Australia, có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào quản lý và vận hành thị trường BĐS. Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu tư BĐS.
Ở New Zealand, gần đây các chức năng quản lý BĐS đã được tập trung vào một cơ quan, đó là Land Information New Zealand (LINZ). LINZ được thành lập ngày 1/7/1996 với các hoạt động cốt lõi như: đăng ký, cấp trước bạ BĐS, đất đai (cấp trước bạ mới, ghi nhận các thay đổi về chủ sở hữu hoặc các khoản thế chấp trên đất) và cung cấp thông tin; đo đạc địa chính và địa chất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
lập bản đồ địa hình; thiết lập thông tin về quản lý tài nguyên nước; định giá BĐS; quản lý đất công.
Một xu hướng tương tự ở Australia đang hình thành ở New Zealand, trong đó, các cơ quan nhà nước quản lý đất đai gần đây đã được tái sắp xếp mạnh mẽ. Hầu hết các chức năng quản lý đất đai được tập trung vào Bộ Tài nguyên và Môi trường. Văn phòng đăng ký đất đai được tách khỏi Bộ Tư pháp để nhập vào Bộ này. Bộ Đất đai, Văn phòng địa chính, Ủy ban đất đai cũng đều được sáp nhập vào Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hiện nay, có ba chức năng vẫn nằm ngoài thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và môi trường, đó là chức năng quy hoạch (Vụ Quy Hoạch, Bộ Hạ tầng), đánh thuế đất (Vụ Tài chính nhà nước, Bộ Tài chính và Kho bạc), và định giá đất (78 Hội đồng địa phương).
Tại Australia, có khoảng 20 luật chung của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư BĐS. Hai luật chính quản lý hệ thống đăng ký đất đai Torrens là Luật BĐS và Luật Giao dịch đất đai. Tất cả các bang của