Để đạt được hiệu quả tối đa về thời gian và vẫn đảm bảo chất lượng công tác thẩm định thì đòi hỏi cán bộ thẩm định phải linh hoạt trong việc lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định dự án. Hơn nữa, ngày nay, kinh tế nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, vì vậy các phương pháp thẩm định cũng cần được thường xuyên bổ sung, câp nhật so với tình hình kinh tế hiện tại và phù hợp với phong cách làm việc không chỉ các doanh nghiệp trong nước mà còn với các doanh nghiệp nước ngoài.
Thứ nhất, đánh giá doanh thu và chi phí của dự án, xác định cụ thể dòng tiền ròng cho dự án vay vốn.
Bước đầu tiên của việc xác định doanh thu và chi phí chính xác là việc cán bộ thẩm định phải có cái nhìn thực tế về tình hình thị trường. Vì vậy, việc nghiên cứu trước nhu cầu thị trường, tình hình cung cầu hàng hóa sản phẩm của dự án liệu có khả thi không, giá cả hiện tại ra sao, các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp chủ đầu tư như thế nào, sản phẩm của dự án có những đặc điểm gì, có điểm mạnh là gì, điểm yếu là gì, đối tượng sản phẩm nhắm tới là khách hàng như thế nào… Tất cả những thông tin trên sẽ rất có ích cho cán bộ thẩm định trong việc xác định giá cả sản phẩm từ đó xác định doanh thu và chi phí của dự án.
Để tính toán doanh thu dự án một cách chính xác, không chỉ dựa trên yếu tố giá cả sản phẩm mà cán bộ thẩm định còn phải xác định xu hướng biến động trong tương lai của các nguồn
cung cấp, nguồn tiêu thụ, những thay đổi về chi phí của dự án. Cán bộ thẩm định có thể áp dụng các mô hình phân tích thị trường như mô hình SWOT, mô hình PORTER…, xác định chính xác xu hướng phát triển của thị trường trong nước cũng như khu vực và trên thế giới. Một yếu tố ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu dự án là yếu tố công nghệ. Với công nghệ hiện đại sẽ tác động làm thay đổi hiệu suất của dự án, số lượng sản phẩm, giá thành…, các cán bộ thẩm định sẽ cần so sánh, xem xét tình hình công nghệ hiện có trên thị trường, trên cơ sở so sánh giữa các dự án tương tự để thu được kết quả chính xác.
Đối với việc xác định chi phí, thông thường các doanh nghiệp có xu hướng khai báo tăng chi phí dự án, đặc biệt là nguồn chi phí mua máy móc trang thiết bị để vừa được giảm thuế thu nhập vừa tận dụng nguồn khấu hao hằng năm cho việc trả nợ. Vì vậy, cán bộ thẩm định phải có sự cập nhật quy định tính khấu hao hiện đang lưu hành, tính toán chi phí dựa trên thực tế để tránh việc đánh giá sai tính hiệu quả và thời gian trả nợ của dự án.
Trong công tác thẩm định, các cán bộ thẩm định sẽ tính toán các chỉ số đánh giá hiệu quả của dự án dựa trên dòng tiền ròng của dự án. Vì vậy, việc xác định dòng tiền ròng dự án là rất cần thiết. Trên thực tế, đối với các máy móc trang thiết bị của dự án, vào năm cuối cùng của dự án thông thường sẽ được đem bán và thu hồi giá trị thanh lý, giá trị này sẽ được cộng vào dòng tiền ròng dự án năm cuối cùng. Tuy nhiên cần lưu ý, hiện nay với những trường hợp giá trị thanh lý của máy móc lớn hơn giá trị còn lại thì phần thu nhập này sẽ phải chịu thuế, ngược lại doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được một khoản thuế.
Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng nên lưu ý tới khoản vốn lưu động được coi là sẽ thu hồi đầy đủ vào năm cuối cùng của dự án.
Thứ hai, trong phương pháp thẩm định cần đặc biệt chú ý khi đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án. Việc tính toán tổng vốn đầu tư cho dự án đóng vai trò rất quan trọng, không chỉ dựa vào các thông tin do chính chủ đầu tư đưa ra mà các cán bộ thẩm định cần tích cực đi tìm các nguồn thông tin xác đáng trong thực tế qua mạng lưới thông tin Ngân hàng, thông tin thị trường. Tránh tình trạng để các doanh nghiệp tự ý kê khai tổng vốn đầu tư sai trái, như báo cáo tổng vốn đầu tư quá cao so với thực tế để lạm dụng vốn vay, sử dụng vốn không đúng mục đích, hay khai vốn quá ít để nâng cao chỉ số đánh giá hiệu quả của dự án nhằm thuyết phục Ngân hàng cho vay
với dự án. Việc tính toán chính xác tổng vốn đầu tư còn giúp Ngân hàng dự kiến được khả năng trả nợ của dự án sát với thực tế.
Để làm được điều này, cán bộ thẩm định phải tích cực tìm hiểu tình hình trên thị trường, lấy các định mức, chỉ số kỹ thuật của ngành, tình hình giá cả thị trường cả trong và ngoài nước, chỉ số đánh giá mức độ công nghệ hiện đại trên thực tế… Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cần tìm kiếm thông tin của một số dự án tương tự đã thực hiện ở cả trong và ngoài nước để có cái nhìn sát thực nhất.
Đối với một số dự án có thời gian đầu tư dài, nhiều hạng mục đầu tư, cán bộ thẩm định phải có sự lường trước về sự thay đổi của các biến số như giá cả nguyên vật liệu, chi phí xuất nhập nguyên vật liệu do tỷ giá thay đổi… Tất cả những yếu tố sẽ làm thay đổi chi phí trong thời gian dài cần được đưa vào tính toán cụ thể, lường trước các tình huống giả định để kịp có biện pháp ứng phó với sự thay đổi của thị trường, không gây ảnh hưởng xấu đến dự án.
Thứ ba, xác định lãi suất chiết khấu hợp lý.
Lãi suất chiết khấu có thể hiểu là phần lợi nhuận thích hợp đủ bù đắp rủi ro, khi rủi ro của dự án bằng với mức rủi ro của doanh nghiệp và chính sách tài trợ của doanh nghiệp phù hợp với dự án thì lãi suất chiết khấu bằng với chi phí bình quân của vốn - WACC, nó thể hiện chi phí cơ hội của các nguồn vốn tham gia vào dự án. Các nguồn vốn thường có trong dự án là vốn vay và vốn chủ sở hữu. Trên thực tế, các Ngân hàng thường sử dụng lãi suất cho vay dài hạn làm lãi suất chiết khấu cho các dự án, tuy nhiên điều này sẽ chỉ chính xác khi toàn bộ vốn đầu tư của dự án là vốn vay. Nhưng vốn đầu tư cho dự án thông thường sẽ là tổ hợp của vốn do doanh nghiệp tự huy động và vốn vay Ngân hàng, nên việc sử dụng lãi suất chiết khấu như trên là chưa hợp lý.
Ngoài ra, Ngân hàng còn có thể sử dụng lãi suất trái phiếu kho bạc nhà nước cộng với một mức rủi ro tương ứng với ngành nghề sản xuất kinh doanh mà dự án hoạt động để làm lãi suất chiết khấu. Trong trường hợp này, cần quan tâm đến sự thay đổi của tỷ lệ lạm phát hàng năm vì tỷ lệ này sẽ làm thay đổi lãi suất chiết khấu.
Thứ tư, cần áp dụng một cách tổng hợp các chỉ số NPV, IRR trong công tác thẩm định một cách thường xuyên và thực hiện so sánh hai chỉ tiêu này với các chỉ tiêu khác. Trên thực tế, chi nhánh chú trọng nhiều đến việc tính toán thời gian thu hồi vốn và xác định nguồn trả nợ của
dự án mà chưa quan tâm đến vòng đời dự án. Chính vì vậy, có thể sau này dự án sẽ gặp nhiều khó khăn khi thị trường có biến động về tài chính như lạm phát, đồng tiền mất giá… Do vậy, cần những nghiên cứu, kết hợp giữa các chỉ tiêu như quy mô nguồn vốn, thời gian thực hiện dự án, phân tích độ nhạy của các yếu tố bên cạnh hai chỉ tiêu NPV, IRR để có thể phản ánh được hiệu quả của dự án về nhiều mặt.
Thứ năm, đối với chỉ số thời gian hoàn vốn, số vốn đầu tư ở đây có thể hiểu là số vốn của dự án do chủ đầu tư bỏ ra, không tính đến khoản vay hoặc có thể hiểu số vốn của dự án này đã bao gồm cả khoản vay Ngân hàng ở đó. Vì vậy, tùy theo các cách hiểu, thời gian hoàn vốn sẽ khác nhau. Với cách hiểu thứ nhất, thời gian hoàn vốn sẽ là thời gian để dự án thu hồi được số vốn đầu tư ban đầu. Với cách hiểu thứ hai, thời gian hoàn vốn sẽ là khoảng thời gian chủ đầu tư thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra và Ngân hàng cũng thu hồi được khoản vốn cho vay. Bởi vậy, khi tính toán chỉ số này, các cán bộ thẩm định cần chú ý xác định rõ ràng.
Tóm lại, khi áp dụng các phương pháp thẩm định vào thực tế để thẩm định bất kỳ dự án nào, các cán bộ thẩm định cần tìm hiểu kỹ càng thông tin của dự án để lựa chọn phương pháp thẩm định thích hợp. Đồng thời khi thẩm định cần lưu ý xác định chính xác các yếu tố như tổng vốn đầu tư, doanh thu, chi phí, lãi suất chiết khấu… có như vậy mới hoàn thiện tốt công tác thẩm định tài chính.