Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992). Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nƣớc ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia. Nhà nƣớc thực hiện các quyền của ngƣời sở hữu nhƣ sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời sử dụng đất, thu hồi đất; định giá đất.
- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại; Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất; Nhà nƣớc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nƣớc; Nhà nƣớc có chính sách đầu tƣ cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực.
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc quy định chế độ sử dụng đất đai nhƣ sau:
+ Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất nhƣ một tài sản cho ngƣời sử dụng đất trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời sử dụng đất hợp pháp.
+ Ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất.
+ Nhà nƣớc thiết lập hệ thống quản lý Nhà nƣớc về đất đai thống nhất trong cả nƣớc. Mô hình này tạo đƣợc ổn định xã hội, xác lập đƣợc tính công bằng trong hƣởng dụng đất và bảo đảm đƣợc nguồn lực đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, phù hợp với mô hình kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa.
- Công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Có vai trò quan trọng đối với sự phát triển xã hội loài ngƣời và có những đặc trƣng riêng, đất đai đƣợc Nhà nƣớc thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai đƣợc sử dụng vào tất cả các hoạt động của con ngƣời, tuy có hạn về mặt diện tích nhƣng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua chiến lƣợc sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nƣớc điều tiết để các
chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lƣợc đã đề ra.
+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nƣớc nắm bắt đƣợc quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.
+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo lợi ich chính đáng của ngƣời sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà nƣớc trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nƣớc nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tƣợng sử dụng đất. Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
+ Việc quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn giúp Nhà nƣớc ban hành các chính sách, quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu, không phù hợp, chƣa phù hợp với thực tế và góp phần đƣa pháp luật vào cuộc sống.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý, Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất có thời hạn theo quy định tại Điều 33, 34, 35 Luật Đất đai và việc thuê hay giao đất có thu tiền do nhà đầu tƣ lựa chọn theo Điều 108 Luật Đất đai năm 2003.
Theo quy định hiện nay, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Sau khi xác lập đƣợc quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các quyền chung theo quy định tại Điều 105, quyền riêng theo quy định tại Điều 109, 110, 111 Luật Đất đai năm 2003. Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất đúng tiến độ, mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện các nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc nhƣ: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trƣớc bạ…Đặc biệt Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế đƣợc sử dụng đất với thời hạn không quá 50 năm, những nơi có điều kiện khó khăn, khó thu hồi vốn đƣợc sử dụng không quá 70 năm và khi hết hạn nếu chấp hành tốt thì lại đƣợc gia hạn.
Tuy nhiên, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc và xã hội hóa một số lĩnh vực để thu hút các nguồn lực không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc tham gia đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội. Một số chính sách trải thảm đỏ đối với các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài, nhƣ: đầu tƣ vào các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đầu tƣ vào các vùng có điều kiện kinh tế
khó khăn, vùng nông thôn, các ngành nghề sử dụng công nghệ sạch thân thiện với môi trƣờng…các nhà đầu tƣ đƣợc hƣởng nhiều chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đặc biệt lĩnh vực xã hội hóa nhƣ: y tế, giáo dục, văn hóa…nhà đầu tƣ đƣợc miễn tiền giao đất, thuê đất.
Hiện nay chƣa có quy định các cơ quan nhà nƣớc đƣợc định đoạt hình thức giao đất hay cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng thực hiện các dự án đầu tƣ; chƣa có hƣớng dẫn phân loại hình đầu tƣ, ngành nghề đầu tƣ, mức vốn đầu tƣ, suất đầu tƣ tối thiểu; định mức sử dụng đất theo từng loại hình công nghệ, quy định cụ thể về chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất…để có căn cứ quyết định thời hạn giao đất cho thuê đất cho từng dự án cụ thể. Hiện nay theo quy định thì chỉ căn cứ vào dự án, mà dự án sử dụng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì do nhà đầu tƣ tự phê duyệt. Đây là chính sách thu hút đầu tƣ, tạo hành lang rộng để các nhà đầu tƣ hoạt động. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay chúng ta đã thấy xuất hiện nhiều khoảng trống cần xem xét và quản lý chặt lại để bảo đảm nguyên tắc xuyên suốt đất đai chỉ có Nhà nƣớc mới có quyền định đoạt.