Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

4. Phương pháp nghiên cứu

4.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh tại Quyết định số 3838/2010/QĐ–UBND ngày 31/12/2010 và điều kiện thực tế của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Chúng tôi chọn các tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 3 khu vực chính: Khu vực tại các phường trung tâm Thành phố; Khu vực các phường giáp ranh thuộc thành phố Hạ Long; Khu vực các trục đường chính trên địa bàn Thành phố Hạ Long. Những tuyến đường phố này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có của đường phố. Chúng phản ảnh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long trong khoảng thời gian từ 2006 - 2010.

4.2.2.. Phương pháp điều tra

- Phỏng vấn người cung cấp thông tin chủ chốt theo bộ câu hỏi đã định trước: Lãnh đạo của phòng tài nguyên thành phố, lãnh đạo của đại diện một số phường ở trung tâm Thành phố, khu vực giáp ranh và khu vực các trục đường chính cuả Thành phố.

- Chọn ngẫu nhiên 25 hộ dân trên mỗi một khu vực điều tra. Tổng số mẫu điều tra là 120 hộ dânTiến hành phỏng vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng

thửa đất… qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở thực tế trên thị trường thành phố Hạ Long.

- Tiến hành phỏng vấn nhóm hộ dân, phỏng vấn những người cung cấp thông tin chủ chốt như địa chính phường, chủ tịch phường, tổ trưởng tổ dân phố…. để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

4.3. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: Số liệu thu thập được chuyển vào phần mềm excel để xử lý và tổng hợp số liệu. số liệu được sắp xếp theo thời gian từng quý của các năm điều tra.

- Phương pháp phân tích: Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả để phân tích và tính toán số liệu.

Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phương pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệch giữa giá đất quy định của nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường, từ đó phân tích đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị của thành phố Hạ Long.

CHƢƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu1.1. Điều kiện tự nhiên 1.1. Điều kiện tự nhiên

1.1.1. Vị trí địa lý

Thành phố Hạ Long được thành lập ngày 27/12/1993 theo Nghị định số 102/NĐ - CP của Thủ tướng Chính phủ.

Thành phố Hạ Long được mở rộng, sát nhập 2 xã Việt Hưng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ theo Nghị định số 51/2001/ NĐ-CP ngày 16/08/2001 của Chính phủ. Như vậy thành phố Hạ Long có toạ độ địa lý:

Từ 20055’ đến 21005’ vĩ độ bắc.

Từ 106050’ đến 107030’ kinh độ đông.

Phía bắc - Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ, phía nam thông ra biển giáp vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng, phía đông - Đông bắc giáp thị xã Cẩm Phả, Phía tây - Tây nam giáp huyện Yên Hưng.

Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.195,03 ha (Theo báo cáo kết quả kiểm kê năm 2010). Có quốc lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long hai lần được UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới, với diện tích 434 km2

.

Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường. Thành phố vừa là một đơn vị hành chính, vừa là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía bắc: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía tây theo quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía nam theo quốc lộ 10, cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km về phía đông theo quốc lộ 18A.

Vị trí địa lý của thành phố Hạ Long có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội. Với những lợi thế về đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông và cảng biển, đặc biệt cảng than Nam Cầu Trắng và cảng nước sâu Cái Lân cho phép thành phố giao lưu quan hệ quốc tế với nhiều nước trên thế giới và các huyện, tỉnh, thành phố trong cả nước.

1.1.2. Địa hình, địa mạo

- Hạ Long là thành phố ven biển vịnh Bắc Bộ, có địa hình đa dạng và phức tạp, gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vùng rõ rệt như sau:

+ Vùng đồi núi + Vùng ven biển + Vùng hải đảo

1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong 5 năm qua (2006-2011) luôn duy trì ở mức cao và ổn định, tổng sản phẩm (GDP) năm 2010 ước đạt 11.968 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 2,06 lần so với năm 2005, bình quân 5 năm (2006-2010) tăng 15,55%/năm, vượt chỉ tiêu Đại hội đề ra; GDP bình quân đầu người năm 2010 (giá thực tế) ước đạt 2.680 USD, bằng 1,61 lần năm 2005.

- Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng công nghiệp - du lịch và dịch vụ - nông nghiệp, đúng với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2010 đã được phê duyệt. Năm 2006: Tỷ trọng ngành công nghiệp và xây dựng : 54,7%, ngành dịch vụ và du lịch: 44,0%, ngành nông lâm ngư nghiệp: 1,3%. Đến năm 2010, sẽ duy trì với tỷ trọng trong cơ cấu nền kinh tế tương ứng là công nghiệp và xây dựng chiếm 54,8%, dịch vụ chiếm 44,2% và nông - lâm - thủy sản chiếm 1%. Đưa tỷ trọng bình quân giai đoạn (2006 - 2011) là ngành công nghiệp và xây dựng: 55,14% (kế hoạch là 53-56%), ngành dịch vụ và dụ lịch: 43,7% (kế hoạch là 43-46%), ngành nông lâm ngư nghiệp:

1,16% (kế hoạch là 0,4-0,5%). Như vậy tỷ trọng ngành công nghiệp và xây dựng đạt cao so với kế hoạch đề ra, ngành dịch vụ và du lịch đạt so với kế hoạch đề ra.

- Đánh giá trong 5 năm qua, tỷ trọng của các ngành kinh tế trong GDP chuyển dịch theo đúng hướng, tích cực và đạt hiệu quả, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của thành phố và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế Quốc tế. Đó là: Tỷ trọng khu vực nông nghiệp giảm dần, khu vực công nghiệp, xây dựng và dịch vụ tăng nhanh và giữ vai trò chủ đạo. Tỷ trọng nông nghiệp trong GDP liên tục giảm từ 2,05% năm 2005 xuống còn 1.1% năm 2009 và đến năm 2010 khả năng xuống còn 1%. Tỷ trọng công nghiệp và xây dựng chiếm trên 55% trong các năm giai đoạn (2006-2011) và tỷ trọng các ngành dịch vụ luôn ổn định trên 43%, dự báo năm 2010 là 44,2%, đây là hướng chuyển dịch tích cực và đúng hướng.

1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

a. Ngành nông nghiệp

Trong những năm qua mặc dù diện tích đất nông nghiệp bị giảm nhiều do phát triển đô thị, song Thành phố đã quan tâm đầu tư các hệ thống thủy lợi nội đồng, hỗ trợ phát triển các vùng trồng rau an toàn, hoa chất lượng cao, ứng dụng khoa học kỹ thuật trong phát triển sản xuất, đầu tư chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế trên đơn vị diện tích đất sản xuất. Tốc độ tăng giá trị sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp trung bình 5 năm giai đoạn (2006-2010) dự báo đạt 6,54% so với chỉ tiêu kế hoạch đã đặt ra (tăng 1,5%/năm), trong đó: Nông nghiệp tăng 3,9%, ngư nghiệp tăng 8,3%, lâm nghiệp tăng 32,8%.

Giá trị sản xuất nông nghiệp (giá cố định 94) năm 2006 đạt 46,5 tỷ đồng đến năm 2010 giá trị sản xuất nông nghiệp giảm xuống khoảng 43 tỷ đồng.

Giá trị sản xuất lâm nghiệp năm 2006 đạt 0,8 tỷ đồng đến năm 2010 đạt khoảng 1,4 tỷ đồng.

Giá trị sản xuất thủy sản năm 2006 (giá cố định 94) đạt 27 tỷ đồng đến năm 2010 ước đạt khoảng 51,1 tỷ đồng. Số tàu đánh bắt thủy sản ngày càng tăng lên năm 2006 là 736 chiếc đến năm 2009 là 1147 chiếc.

Tổng diện tích đất rừng của thành phố Hạ Long đến năm 2010 là 7.073,62 ha, trong đó rừng sản xuất là 1.678,74 ha, rừng phòng hộ là 5.028,75 ha, rừng đặc dụng là 366,13 ha(theo số liêu báo cáo kiểm kê năm 2010), tỷ lệ che phủ của rừng luôn được duy trì 20%. Sản xuất lâm nghiệp của thành phố trong những năm vừa qua đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, tình trạng phá rừng bừa bãi ít xuất hiện, việc trồng rừng được chú trọng. Thành phố đã triển khai lập quy hoạch phát triển lâm nghiệp.

b. Ngành công nghiệp.

Giá trị sản xuất công nghiệp (giá cố định 1994) năm 2010 ước đạt 13.500 tỷ đồng, tăng bình quân hàng năm 16,5%. Trong đó công nghiệp địa phương ước đạt 814 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 17,4%/năm. Các doanh nghiệp có vốn chủ đạo của nhà nước chiếm 75%, doanh nghiệp ngoài nhà nước chiếm 25%.

c. Ngành thương mại, dịch vụ

Dịch vụ được xác định là một ngành kinh tế trọng yếu, có vai trò rất quan trọng trong cơ cấu kinh tế chung của Thành phố. Bằng nhiều nguồn lực khác nhau, cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển các ngành dịch vụ tiếp tục được đầu tư theo hướng đồng bộ, hiện đại. Năm 2010 trên địa bàn thành phố có 10.200 cơ sở tham gia kinh doanh dịch vụ, tăng 3.300 cơ sở (48%) so với năm 2005, tăng 21% về số vốn đăng ký. Tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ năm 2010 ước đạt 12.036 tỷ đồng, tốc độ tăng bình quân 17,45%/năm.

Giao thông - vận tải có bước phát triển nhanh, góp phần quan trọng phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố trong thời gian vừa qua. Việc đầu tư, hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều công trình giao thông quan trọng trên địa bàn như cầu Bãi Cháy, cầu Bang, bến xe khách Kênh Đồng, đường 337, đường 279, mở rộng đường Hạ Long, đoạn Ao Cá - Kênh Đồng, mở tuyến

phà Tuần Châu - Gia Luận (Cát Hải, Hải Phòng)... đã làm thay đổi cơ bản hạ tầng giao thông của thành phố.

1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Đô thị Hạ Long gồm có 20 phường, dân số thành phố năm 2006 là 202.839 người đến năm 2010 là 234.592 tăng 31.753 người so với năm 2006, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2006 là 1,005% đến năm 2010 là 1,102%, và tỷ lệ tăng dân số tự nhiên cả giai đoạn 2006-2011 trung bình là 1,051%.

Bảng 3.1:Biến động dân số ở các phường ưtại thành phố Hạ Long giai đoạn 2006-2011 Đơn vị tính: người TT Phƣờng Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Thành phố 202.839 218.238 223.474 229.122 234.592 1 Hồng Gai 8.590 9.286 8.995 9.215 9.385 2 Bạch Đằng 11.840 12.519 11.996 12.829 12.447 3 Trần Hưng Đạo 9.750 10.266 9.962 10.188 10.820 4 Yết Kiêu 8.452 9.553 9.233 9.785 9.995 5 Cao Xanh 14.875 15.839 16.521 17.038 17.424 6 Hà Khánh 5.743 6.524 6.090 6.217 6.487 7 Cao Thắng 15.448 16.650 17.147 17.378 18.230 8 Hà Lầm 9.179 9.797 10.093 10.125 10.336 9 Hà Trung 7.146 7.570 8.019 8.034 7.745 10 Hà Tu 11.618 11.991 12.174 12.197 12.575 11 Hà Phong 8.705 9.427 9.772 9.804 9.824 12 Hồng Hà 12.714 15.140 15.668 15.569 15.602 13 Hồng Hải 15.439 16.584 18.005 18.440 18.323 14 Bãi Cháy 18.361 18.619 18.981 19.472 19.890 15 Giếng Đáy 10.671 12.003 13.317 14.071 15.423 16 Hà Khẩu 10.016 10.769 11.369 11.845 12.547 17 Hùng Thắng 4.168 5.582 5.643 5.717 5.866 18 Tuần Châu 2.387 2.573 2.256 2.355 2.394 19 Đại Yên 8.253 8.443 8.526 8.678 9.036 20 Việt Hưng 9.484 9.103 9.707 10.165 10.243

Từ bảng 3.1 ta nhận thấy dân số phân bố không đồng đều giữa các phường trên địa bàn thành phố, dân cư tập trung đông nhất là ở phường Bãi Cháy với số dân là 19.890 người, tuy nhiên ở phường Tuần Châu dân số lại thưa thớt với 2.394 người. Sở dĩ có sự phân bố không đồng đều là do người dân thường tập trung ở gần trung tâm thành phố, những tuyến phố lớn, thuận tiện giao thông buôn bán, kinh doanh thương mại và dịch vụ phát triển đáp ứng được mọi nhu cầu của người dân. Cũng chính vì lí do này mà giá đất ở các tuyến đường hay ở các phường cũng có sự chênh lệch khá lớn, giá của thửa đát cao hay thấp phụ thuộc vào vị trí của nó, yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định đối với giá của thửa đất.

1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

Thành phố Hạ Long được xây dựng và phát triển trên nền thị xã Hồng Gai, hình thành do công nghiệp khai thác là chủ yếu. Trong quá trình phát triển đến nay, đến nay thành phố đã thực sự thay đổi về chất, từ một thành phố than đã trở thành thành phố du lịch, công nghiệp, cảng biển và thương mại của vùng Đông bắc Tổ quốc. Di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long cùng với giá trị đa dạng sinh thái đã khẳng định vẻ đẹp thiên nhiên kỳ vĩ, mang lại cho thành phố nguồn lợi nhuận lớn về du lịch, đồng thời tao ra một thách thức lớn về bảo vệ môi trường tự nhiên.

Theo báo cáo kiểm kê đất đai đến 01/01/2010 tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27195,03 ha, bao gồm các loại sau:

* Nhóm đất nông nghiệp: 9568,74 ha, trong đó:

+ Đất sản xuất nông nghiệp: 1373,56 ha bằng 5,05% đất đô thị. + Đất lâm nghiệp có rừng: 7073,62 ha bằng 26,01% đất đô thị. + Đất nuôi trồng thuỷ sản: 1121,41 ha bằng 4,12% đất đô thị. + Đất nông nghiệp khác : 0,15 ha.

* Nhóm đất phi nông nghiệp: 16278,76 ha, trong đó: + Đất ở: 2281,49 ha bằng 8,39% đất đô thị.

+ Đất chuyên dùng: 11028,14 ha bằng 40,55% đất đô thị. + Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 3,10 ha bằng 0,01% đất đô thị. + Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 73,16 ha bằng 0,27% đất đô thị.

+ Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: 2892,83 ha bằng 10,64% đất đô thị

+ Đất phi nông nghiệp khác: 0,04 ha.

* Nhóm đất chưa sử dụng: 1347,53 ha bằng 4,96% diện tích đất đô thị. Trong nhóm đất nông nghiệp, nhiều nhất là đất lâm nghiệp có rừng 7073,62 ha, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 1121,41 ha, đất trồng cây hàng năm 242,53 ha đây là đất để sản xuất, cung cấp thực phẩm rau quả phục vụ tại chỗ cho đô thị.

Đất lâm nghiệp có rừng chiếm 26,01% đất đô thị, đây là tỷ lệ rất thấp so với đô thị loại II. Trong đó đất cho an ninh quốc phòng 1192,54 ha bằng 4,38%, đất xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2736,90 ha bằng 10,05%, diện tích đất đô thị còn lại là các loại đất khác.

Diện tích đất ở đô thị của thành phố là 2281,49 ha, bình quân 96m2/người đây là tỷ lệ tương đối đảm bảo cho sinh hoạt của nhân dân, tuy nhiên trong thực tế sự chênh lệch về đất ở còn lớn giữa những người thu nhập thấp, so với mặt bằng chung.

Đất chưa sử dụng trong đô thị còn khá lớn chiếm tới 4,96% diện tích đất đô thị chủ yếu là đất trống đồi núi trọc và mặt nước chưa sử dụng. Cần có biện pháp khai thác hợp lý quỹ đất này.

1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

a. Hệ thống giao thông

Hệ thống giao thông, vận tải của thành phố phát triển khá đồng bộ: đường bộ, sắt, thủy và hệ thống cảng biển. Giao thông vận tải thành phố Hạ Long có rất nhiều thuận lợi vừa có điều kiện thông thương với các nước trong khu vực và thế giới thông qua cảng Cái Lân, với các tỉnh trong nước thông

qua hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt là tiền đề cho phát triển kinh tế