2. Giá đất
2.4.3.Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác.
2.5. Các phƣơng pháp định giá đất
2.5.1. Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
- Khái niệm: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường. Đây là phương
pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính gía tài sản cần định giá.
- Tỉ số: Định giá/Giá bán: Là tỉ lệ giữa giá trị ước tính của một bất động sản và giá bán thực tế của bất động sản đó.
2.5.2 . Phương pháp giá thành
- Khái niệm: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, đất đai được định giá coi như đó là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó). Giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá thị trường của bất động sản cần định giá [10].
Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên lí thay thế”: Không có tài sản nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một tài sản tương tự có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua, bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Đây chính là cơ sở khoa học của phương pháp giá thành.
- Công thức:
Trong đó:
- P là Chi phí thay thế - G (kh) là giá trị khấu hao
- P1 là chi phí thay thế đã khấu hao - G (đ) là Giá trị đất
- G (bđs) Giá thị trường của bất động sản được thay thế P - G (kh) = P1
- P’ là chi phí tái tạo
- G (kh) là giá trị khấu hao
- P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao - G (đ) là giá trị đất
- G’(bđs) là giá thị trường của bất động sản được tái tạo.
- Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao:
+ Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác động bởi lực lượng thiên nhiên làm mài mòn, nứt, rách vv...
+ Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá và nó được chia làm hai phần: Lạc hậu về chức năng và về kinh tế. Lạc hậu về chức năng là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu. Lạc hậu về kinh tế là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về luật pháp hay các điều kiện kinh tế...
- Chi phí tái tạo hoặc thay thế: Những thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau.
+ Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo một bản sao chính xác của công trình xây dựng đang được định giá sử dụng giá vật tư theo giá hiện hành và vật tư giống như vật tư trong công trình xây dựng ban đầu.
+ Chi phí thay thế: Là chi phí tính theo giá cả hiện thời một tài sản có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như một tài sản khác đang được định giá.
2.5.3 . Phương pháp thu nhập:
- Khái niệm: Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là một phương pháp định giá được sử
P’ - G (kh) = P’1 P’1+ G (đ) = G’(bđs)
dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròn (10).
Công thức tổng quát (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lí: Một tài sản sở hữu có giá trị phụ thuộc vào những gì nó sẽ thu được. Giá trị của tài sản chính là giá trị hiện thời của những lợi nhuận tương lai thu được từ quyền sở hữu.
- Tỷ lệ vốn hoá: Là tỉ lệ hoặc hệ số được sử dụng để chuyển đổi thu nhập tương lai của một bất động sản thành giá trị vốn ở thời điểm hiện tại. Tỷ số vốn hoá được cấu thành gồm 2 thành phần sau đây:
+ Tỷ lệ lãi suất hoặc chiết khấu tính theo hàng năm;
+ Tỷ lệ hoàn vốn gồm hoàn vốn một lần hoặc hoàn vốn chia thành nhiều lần tính theo năm;
3. Định giá đất trên Thế giới và Việt Nam 3.1. Định giá đất trên Thế giới 3.1. Định giá đất trên Thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
Thu nhập thuần (ròng) Giá trị bất động sản = ---
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.
3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…[11].
3.1.2. Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 khu vực:
- Khu vực 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Khu vực 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
3.1.3. Định giá đất ở Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường(11)
. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
3.2. Định giá đất tại Việt Nam
3.2.1. Cơ sở pháp lý
a. Luật Đất đai năm 2003
Định giá đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến quyền định đoạy của Nhà nước được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.”
giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
b. Nghị định 188/2008/NĐ_CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khu giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Tại điểm 2 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định: “ 2. Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định này”.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - Vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
c. Thông tư số 114/2004/TT-BTC Ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
d. Thông tư số 145/2007/TT-BTC Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là : phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác