2. Giá đất
2.5.2 Phương pháp giá thành
- Khái niệm: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, đất đai được định giá coi như đó là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó). Giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá thị trường của bất động sản cần định giá [10].
Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên lí thay thế”: Không có tài sản nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một tài sản tương tự có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua, bán được ngay mà không cần phải chờ đợi. Đây chính là cơ sở khoa học của phương pháp giá thành.
- Công thức:
Trong đó:
- P là Chi phí thay thế - G (kh) là giá trị khấu hao
- P1 là chi phí thay thế đã khấu hao - G (đ) là Giá trị đất
- G (bđs) Giá thị trường của bất động sản được thay thế P - G (kh) = P1
- P’ là chi phí tái tạo
- G (kh) là giá trị khấu hao
- P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao - G (đ) là giá trị đất
- G’(bđs) là giá thị trường của bất động sản được tái tạo.
- Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao:
+ Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác động bởi lực lượng thiên nhiên làm mài mòn, nứt, rách vv...
+ Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá và nó được chia làm hai phần: Lạc hậu về chức năng và về kinh tế. Lạc hậu về chức năng là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu. Lạc hậu về kinh tế là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về luật pháp hay các điều kiện kinh tế...
- Chi phí tái tạo hoặc thay thế: Những thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau.
+ Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo một bản sao chính xác của công trình xây dựng đang được định giá sử dụng giá vật tư theo giá hiện hành và vật tư giống như vật tư trong công trình xây dựng ban đầu.
+ Chi phí thay thế: Là chi phí tính theo giá cả hiện thời một tài sản có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như một tài sản khác đang được định giá.