Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại đường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Quảng Ninh tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thông tư 114/2004/TT-BTC, UBND tỉnh Quảng Ninh công bố giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo đó: Năm 2008 áp dụng và Quyết định 460/2008/QĐ- UBND ngày 15/02/2008; Năm 2009 áp dụng và Quyết định 4158/2008/QĐ- UBND ngày 31/12/2008; Năm 2010 áp dụng và Quyết định 4368/2009/QĐ- UB ngày 31/12/2009; Năm 2011 áp dụng và Quyết định 3838/2010/QĐ-UB
ngày 31/12/2010; Năm 2012 áp dụng và Quyết định số 4166/2011/QĐ-UB ngày 26/12/2011 trong đó giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh được quy định cụ thể đến từng đường phố, từng vị trí.
Theo thông tư số 145/2007/TT- BTC của bộ tài chính ban hành ngày 06/12/2007 có 4 phương pháp xác định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Thành phố Hạ Long xác định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp này xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất đã chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Công tác định giá đất ở Hạ Long còn gặp nhiều bất cập do có sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường, theo quy định hiện hành, việc định giá đền bù phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, song vì giá đất trên thị trường luôn biến động, việc xác định giá đất và áp dụng để đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều nan giải. Thực tế tồn tại một nghịch lý được phản ánh đó là những người dân chấp hành tốt việc GPMB lại được đền bù giá thấp. Công tác đền bù GPMB thường kéo dài 2-3 năm, thậm chí 5 năm, trong khi giá đất mỗi năm lại một khác nên những người dân đền bù thường bị thiệt thòi, những người dân chây ỳ không chịu giao đất thì lại được đền bù giá cao hơn. Giá đền bù phải sát gia thị trường trong điều kiện bình thường thì các văn bản pháp quy liên quan chưa có hướng dẫn cụ thể. Mà cũng không có cơ quan nào đứng ra xác định rõ giá đất thị trường của khu vực đó, tại thời điểm đó là bao nhiêu. Về trình độ chuyên môn của các chuyên gia định giá đất thì còn yếu và chưa có chuyên môn sâu, thiếu các kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH….
Quy định cụ thể về hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai; tổ chức bộ máy và chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Cơ quan quản lý đất đai được thành lập ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường, cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và Môi trường, cấp xã có cán bộ địa chính.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với những nơi có mức độ biến động sử dụng đất không cao thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).
- Tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 10) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo loại hình hoạt động sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước, thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa có dự án đầu tư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.
- Các tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai (Điều 11) gồm các lĩnh vực đo đạc lập bản đồ địa chính, định giá đất, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mở sàn giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3. Khung giá đất ở theo quy định của Nhà nƣớc và giá đất ở theo quy định của tỉnh Quảng Ninh
3.1. Giá đất ở theo quy định chung của Nhà nƣớc
Trong lịch sử phát triển của thị trường đất đai, Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản được liên tiếp ra đời bổ xung, thay thế nhau. Cho tới thời điểm tiến hành làm đề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từ Trung ương đến địa phương.
Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất áp dụng trong cả nước; Ngày 27/7/2007, Chính phủ có Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giá đất ở được thể hiện qua bảng 3.3, 3.4, 3.5.
Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại nông thôn
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
(Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004)
Bảng 3.4: Khung giá đất ở tại nông thôn
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu
Giá tối đa
10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00
(Nguồn: Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007)
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
Loại đô thị Đặc biệt I II (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại đô thị III IV V
Mức giá
Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
Qua các bảng 3.3, 3.4, 3.5 khung giá đất ở tại nông thôn theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 thì mức giá tôi đa đã có sự điều chỉnh tăng lên nhưng mức giá tối thiểu vẫn giữ nguyên không có sự thay đổi.
3.2. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long
Có thể nói trong các loại đất phân theo mục đích sử dụng, đất ở tồn tại nhiều vấn đề phức tạp, gây nhiều bức xúc tranh cãi trong dư luận, thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Vì vậy trên thực tế, tại các đô thị như thành phố Hạ Long mảng giá đất được tập trung nghiên cứu là giá đất ở với mối quan hệ tương hỗ với đất sản xuất kinh doanh. Bởi tâm lý buôn bán nhỏ, phát triển kinh tế gia đình vẫn còn tồn tại đối với đa phần người dân đô thị. Các loại đất khác vẫn có sự biến động nhưng với mức độ nhỏ hơn, quản lý dễ dàng hơn. Mặt khác các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở cũng phức tạp
Để tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, chúng tôi tiến hành tổng hợp giá đất trên thị trường tại 22 tuyến đường đại diện cho 3 khu vực đường trênđịa bàn nghiên cứu trong thời gian từ năm 2009 đến 2011, bao gồm:
Khu vực tại trung tâm thành phố Hạ Long (khu vực I)
Phường Hồng Gai gồm 2 tuyến đường : Đường Lê Thánh Tông đoạn từ Bến phà đến hết trụ sở công ty than Hòn Gai và Đường Ba Đèo.
Phường Bạch Đằng gồm 3 tuyến đường: Đường Kho Than 1,2 ; Đường Tuệ Tĩnh; Đường Liên Phường.
Phường Trần Hưng Đạo gồm: Đường Tô Hiến Thành đọa từ Trần Hưng Đạo đến hết chợ; Đường Cao Thắng; Đường Liên Phường Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo.
Phường Bãi Cháy gồm : Đường Vườn Đào từ bưu điện đến ngã 3 vào vườn đào; Đường Hậu Cần; Đường Hạ Long từ bến phà cũ đến ngã 3 bưu điện.
Khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long (khu vực II)
Phường Đại Yên : Đường 18A đoạn giáp phường Hà Khẩu đến cầu Đại Yên; Đường vào UBND xã; Đường vào chùa Lôi.
Phường Hà Tu: Đường 18A đoạn từ cầu Trắng đến cổng hải quân; Đường lên trạm điện; Đường 18A cũ.
Khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thành phố Hạ Long (khu vực III)
Phường Hồng Hà : Đường Nguyễn Văn Cừ; Đường vào nhà sàng.
Phường Hồng Hải : Khu phía đồi từ ngã 3 Kênh Ngiêm đến trường THPT Hòn Gai.
Phường Giếng Đáy: Đường Hạ Long và đường vào nhà máy đóng tàu. Giá đất được thành phố Hạ Long áp dụng cho địa bàn nghiên cứu tại 22 tuyến đường trong các năm từ 2009 đến 2011 được thể hiện tại bảng 4.5 về giá đất ở quy định tại khu vực trung tâm thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực I); Bảng 4.6 giá đất quy định tại khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II); Bảng 4.7 Giá đất ở quy định tại vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực III).
Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực trung tâm thành phố Hạ Long tử năm 2009 đến 2011
Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2
TT Tên đƣờng phố Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
Phƣờng Hồng Gai
1 Đường Lê Thánh Tông đoạn từ Bến phà
đến hết trụ sở công ty than Hòn Gai 15,000 6,000 3,000 750 16,000 6,000 3,000 950 18,000 7,200 3,600 1,450 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 Đường Ba Đèo 3,000 1,200 600 200 3,000 1,200 800 600 3,600 1,450 800 650
Phƣờng Bạch Đằng
3 Đường Kho Than 1,2 22,000 10,000 5,000 1,200 25,000 10,500 5,500 1,400 30,000 12,000 6,000 2,400 4 Đường Tuệ Tĩnh 4,000 1,600 800 300 4,000 1,600 800 600 4,800 1,950 1,000 650 5 Đường Liên Phường 5,000 2,000 1,000 250 6,000 2,400 1,200 800 7,200 2,900 800 600
Phƣờng Trần Hƣng Đạo
6 Đường Tô Hiến Thành (Từ Trần Hưng
Đạo đến hết chợ) 12,000 4,800 2,400 600 12,000 4,800 2,400 900 14,400 5,800 2,900 1,200 7 Đường Cao Thắng 12,000 4,800 2,400 600 15,000 4,800 2,400 950 18,000 7,200 3,600 1,800 8 Đường Liên Phường Bạch Đằng, Trần
Hưng Đạo 5,000 2,000 1,000 400 5,000 2,000 1,000 700 6,000 2,400 1,200 700
Phƣờng Bãi Cháy
9 Đường Vườn Đào từ bưu điện đến ngã 3
vào vườn đào 14,000 6,000 3,000 750 14,000 6,000 3,000 900 16,800 6,750 3,400 1,700
10 Đường Hậu Cần 2,000 800 400 200 2,000 800 600 560 2,400 1,000 700 650
11 Đường Hạ Long (Từ bến phà cũ đến ngã
Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II)
Đơn vị tính: 1000 đồng/m2
TT Tên đƣờng phố
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đƣờng đến 200m Ngoài phạm vi 200m Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đƣờng đến 200m Ngoài phạm vi 200m Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đƣờng đến 200m Ngoài phạm vi 200m VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 Phƣờng Đại Yên 1
Đường 18A đoạn giáp phường Hà Khẩu đến cầu Đại Yên
2,000 800 400 250 150 2,300 920 400 280 200 2,800 1,100 550 380 300
2 Đường vào UBND xã 500 200 170 160 150 720 300 240 220 200 1,100 450 360 320 300
3 Đường vào chùa Lôi 300 200 170 160 150 520 280 230 210 200 600 400 340 320 300
Phƣờng Hà Tu
4
Đường 18A đoạn từ cầu
Trắng đến cổng hải quân 3,000 1,200 600 200 150 3,000 1,200 600 300 200 3,900 1,600 800 400 300
5 Đường lên trạm điện 300 200 180 160 150 300 240 220 210 200 450 380 350 320 300
Bảng 3.8 Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực III)
Đơn vị tính: 1000 đồng/m2
TT Tên đƣờng phố
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đƣờng đến 200m Ngoài phạm vi 200m Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đƣờng đến 200m Ngoài phạm vi 200m Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè đƣờng đến 200m Ngoài phạm vi 200m VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 Phƣờng Hồng Hà
1 Đường Nguyễn Văn Cừ 6000 2400 1200 750 400 8000 3200 1800 800 500 9600 3850 1950 1000 600
2 Đường vào nhà sàng 1000 400 250 180 150 1000 700 560 520 500 1500 700 640 620 600
Phƣờng Hồng Hải
3
Khu phía đồi từ ngã 3 kênh nghiêm đến trường THPT Hòn Gai
8000 4000 2000 500 150 8000 4000 2000 850 550 18000 7200 3600 1800 600
Phƣờng Giếng Đáy
4 Đường Hạ Long 6000 2800 2300 800 150 6000 2800 2300 800 350 7200 2900 2300 800 400
5 Đường vào nhà máy đóng
Theo bảng 3.6 Giá đất quy định tại các phường thuộc thành phố Hạ Long có sự chênh lệch khá lớn giữa những khu vực gần công ty, khu vực dịch vụ và trụ sở cơ quan. Ví dụ như ở phường Hồng Gai giá đất tại khu vực đường Lê Thánh Tông đoạn từ Bến phà đến hết trụ sở công ty than Hòn Gai có giá tại các mặt đường chính là 15 triệu/m2, tuy nhiên ở các tuyến đường xa các khu vực này thì có giá khá khiêm tốn như ở đường Ba Đèo chỉ có 3 triệu/m2.
Theo bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vự giáp ranh thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 thì mức giá đất ở quy định qua các năm có sự tăng dần đều qua các năm.
Theo bảng 3.8 Giá đất ở quy định tại ven trục đầu mối giao thông chính thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011 là khu vực thể hiện rõ nét nhất sự biến động của giá đất qua các năm của thành phố. Đây là nơi có những tuyến đường lớn đi qua do đó sự phát triển ở khu vực này là rất rõ nét.
Qua bảng 3.6, bảng 3.7 và bảng 3.8 ta có thể nhận thấy giá đất quy định tại các năm 2009, 2010, 2011 tăng với hệ số k = 1,2 và k = 1,9 so với năm trước, bên cạnh đó có một số tuyến đường không có sự biến động giá đất nhiều so với năm trước như: đường Liên phường Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo;