Để giải quyết các vấn đề trên, đề tài xin đưa ra một số giải pháp cụ thể như sau:
- Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp
với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất.
- Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương.
Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền KT-XH và sự ổn định của người dân. Vì vậy trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới,... thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
Việc phân loại đường cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,... Cụ thể đối với địa bàn nghiên cứu UBND thành phố Hạ Long cần xem xét để có thể điều chỉnh mức giá hợp lý hơn.
- Về tổ chức định giá đất
Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Về đào tạo chuyên gia định giá đất:
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những
người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học…
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương nói chung và thành phố Hạ Long nói riêng ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
- Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất.
- Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ,... Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 Kết luận
1. Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Hạ Long tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai.
2. Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường thành phố Hạ Long cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao.
3. Giá đất ở các khu vực khác nhau thì có sự biến động và chênh lệch giá khác nhau. Giá đất ở khu vực trung tâm thường cao hơn giá đất ở khu vực giáp ranh, giá đất ở những tuyến phố chính và giá đất ở các khu vực có khả năng sinh lời sẽ cao hơn những khu đất không có khả năng sinh lời và địa thế tốt.
3.Về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau:
- Những đường có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống;
- Các tuyến đường có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích;
- Những thửa đất trong ngõ (nhỏ hơn 2 m) của các đường này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội.
5.2. Kiến Nghị
1. Về hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai liên quan đến giá đất và định giá đất:
1.1. Khung giá đất Chính phủ ban hành cần có các quy định phù hợp để có thể điều chỉnh khi giá thị trường biến động vượt khung
1.2. Giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long do UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hàng năm, theo khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất, đồng thời cần có cơ chế chính sách đặc thù đối với Thành phố.
1.3. Bổ sung thêm quy định đối với những trường hợp giá đất có sự biến đổi thất thường, không phải đợi hết năm mới điều chỉnh lại giá đất.
2. Về tổ chức định giá
Để thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập hệ thống tổ chức định giá theo một mô hình thống nhất từ Trung ương đến địa phương. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Ở Trung ương: Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Ở cấp tỉnh : Sở Tài nguyên và Môi trường; - Ở cấp Huyện : Phòng Tài nguyên Môi trường;
Tổ chức này có nhiệm vụ giúp Nhà nước quản lý giá đất trên địa bàn, xây dựng khung giá đất (trung ương), Bảng giá đất (cấp tỉnh) và định giá đất và BĐS thường xuyên, khi có phát sinh giao dịch và theo rõi biến động giá đất trên thị trường (cấp huyện).
3. Về đào tạo chuyên gia định giá đất:
- Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến
thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH.
- Cần thành lập các bộ môn định giá đất, bất động sản trong các viện nghiên cứu và trường đào tạo cán bộ quản lý đất đai ở các bậc học đại học và sau đại học; thống nhất chương trình đào tạo và giáo trình về định giá đất, bất động sản dùng cho các trường;
4. Về quản lý hành nghề định giá đất đai, bất động sản
Có cơ chế quản lý và cấp giấy phép hành nghề định giá đất đai, bất động sản.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài Chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài Chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
3. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
4. Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
5. PGS. TS. Phí Mạnh Hùng (2010), Giáo trình kinh tế vi mô, NXB Đại học quốc gia Hà Nội.
6. Hoàng Văn Cường (2006), “Thị trường bất động sản: diễn biến và giải pháp”.
7. Nguyễn Vũ Kiên (2005), Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp "Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
8. Phạm Hoài Nam (2006), Luận văn thạc sỹ khoa học “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn Huyện Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” - Đại học Quốc Gia Hà Nội.
9. Luật Đất đai 2003. NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội
10. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp
11. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản. NXB Nông nghiệp
12. Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng thành phố Hạ Long năm 2010.
13. Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Hạ Long trong các năm từ 2009 - ngày 31/12/2011.
14. Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2009 - 2011 của Thành phố Hạ Long.
15. UBND tỉnh Quảng Ninh (2008), Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009.
16. UBND tỉnh Quảng Ninh (2009), Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2010.
17. UBND tỉnh Quảng Ninh (2010), Quyết định số 3838/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011.
18. Bộ Tài nguyên – Môi trường, Bộ Tài chính (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.
19. Đặng Hùng Võ (2006), Tài liệu cho bài nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
20. Báo cáo của HĐND Thành phố về việc thi hành Luật Đất đai năm 2003 ngày 30/10/2011.
MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tên dự án:...Số phiếu...
Họ tên chủ hộ:...Tuổi...
Địa chỉ: Thôn, xóm(khối)...Xã(Phường)...
Nghề nghiệp:……….
Trình độ học vấn:………..
Tổng số nhân khẩu của gia đình... ...
Dưới 16 tuổi:……….
Từ 16 đến 60 tuổi:……….
Trên 60 tuổi:………..
NỘI DUNG ĐIỀU TRA I.Tình hình đời sống của hộ trƣớc và sau khi bị thu hồi đất: 1. Diện tích của hộ gia đình trước và sau khi bị thu hồi đất: STT Loại đất Diện tích (m 2) Thời hạn sử dụng đất Tình trạng sử dụng đất Trước Sau 1 Đất nông nghiệp 2 Đất lâm nghiệp 3 Đất mặt nước NTTS 4 Đất phi nông nghiệp 5 Đất ở Tổng cộng 2. Lọai nhà ở thuộc sở hữu của gia đình ông (bà) ( nhà cấp 3, nhà cấp 4, nhà tạm): ...
3. Nguồn thu nhập chính trong gia đình trước khi bị thu hồi đất: STT Nguồn thu nhập Mức độ quan trọng trong gia đình Nguồn chính Nguồn phụ 1 Cây lương thực (lúa, khoai, ngô..)
2 Cây hoa màu (rau, đậu, lạc..)
3 Cây ăn quả, cây công nghiệp.. 4 Dịch vụ
5 Tiền lương, phụ cấp, trợ cấp 6 Nguồn thu nhập khác
Nhận xét:
... ... ... ...
II. Trong quá trình thu hồi đất:
- Cơ quan nào ra quyết định, thông báo việc thu hồi đất của hộ gia đình ông (bà): - Sau khi được thông báo gia đình có được mời họp tham gia hội nghị về bồi thường đất đai, tài sản của mình không? ...
- Diện tích bị thu hồi và giá bồi thường cụ thể: STT Loại đất Diện tích bị thu hồi (m2) Bồi thường bằng tiền (1000đ) Bồi thường bằng TĐC (m2) Ghi chú 1 Đất nông nghiệp 2 Đất lâm nghiệp 3 Đất ở
4 Đất phi nông nghiệp 5 Tổng Cộng
- Giá bồi thường, hỗ trợ về đất có gì chưa thoả mãn không... ... - Giá bồi thường các công trình và cây trồng trên diện tích đất bị thu hồi:
... - Những cam kết, chính sách hỗ trợ từ cơ quan bồi thường, chính quyền địa phương và doanh nghiệp (đào tạo nghề mới, tuyển dụng lao động, cho vay vốn sản xuất, cấp đất tái định cư..)... ...
...
III. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ:
1.Trong việc xét duyệt đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, gia đình ông (bà) có gặp những khó khăn vướng mắc gì không:...
2.Theo ông (bà) quy định về việc bồi thường, hỗ trợ đã hợp lý chưa:
... ... 3. Trong qua trình xét duyệt đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ ông(bà) có đơn thư ý kiến gì không:...
4.Ông(bà) có nhận xét gì về việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường của Nhà nước:... ... ...
IV. Chính sách hỗ trợ và tái định cƣ:
1. Gia đình ông (bà) có thuộc đối tượng ưu tiên không:... ... ... 2.Gia đình ông(bà) được hỗ trợ bao nhiêu:... đ/m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
... ...(đất ở, đất nông nghiệp).
3.Mức như thế đã đảm bảo cho gia đình ổn định đời sống sản xuất hay chưa:... 4.Theo ông(bà) việc lập khu tái định cư, bố trí đất ở và cở hạ tầng tái định cư đã
công bằng, phù hợp chưa:... ... ... ... ... 5.Ông(bà) có đơn thư gì việc hỗ trợ và lập khu tái định cư không:
... 6.Ông(bà) có nhận xét gì về việc tính toán hỗ trợ và tái định cư của Nhà nước: .... ...
V. Tình hình đời sống của hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất và nhận bồi thƣờng:
1. Gia đình ông (bà) đã nhận được tổng số tiền bồi thường là: