3.1. Định giá đất trên Thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
Thu nhập thuần (ròng) Giá trị bất động sản = ---
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.
3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…[11].
3.1.2. Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 khu vực:
- Khu vực 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Khu vực 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
3.1.3. Định giá đất ở Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường(11)
. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
3.2. Định giá đất tại Việt Nam
3.2.1. Cơ sở pháp lý
a. Luật Đất đai năm 2003
Định giá đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến quyền định đoạy của Nhà nước được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 5 Luật đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.”
giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.” (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
b. Nghị định 188/2008/NĐ_CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khu giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Tại điểm 2 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định: “ 2. Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định này”.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - Vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
c. Thông tư số 114/2004/TT-BTC Ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
d. Thông tư số 145/2007/TT-BTC Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là : phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện.
3.2.2. Phương pháp xác định giá đất áp dụng theo quy định hiện hành (theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài Chính) (theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài Chính)
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập: + Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất. + Điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội). + Các đặc điểm về pháp lý .
+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công. + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng QSDĐ của từng thửa đất, khu đất so sánh Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những
yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
b. Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
c. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây (Theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài Chính)
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất =
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá Phần giá trị hao mòn
Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất =
Giá chuyển
nhượng BĐS Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Đơn giá của thửa đất
= Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất
d. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất: Giá trị ước tính của
thửa đất =
Tổng giá trị
CHƢƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 2.1. Địa điểm nghiên cứu 2.1. Địa điểm nghiên cứu
Đề tài tiến hành nghiên cứu tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
2.2. Thời gian nghiên cứu
Từ tháng 10/2011- đến tháng 06/2012
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội liên quan đến định giá đất tại địa bàn các phường thuộc thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Điều tra giá đất, so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Xây dựng các giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính