1.4.3.1. Định giá đất
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Vì vậy, định giá đất được hiểu là "Sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định".
1.4.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau [33, 18]:
- Vị trí của khu đất;
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng; - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ;
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
1.4.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu
hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác cỏ thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu; lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
1.4.3.4. Đánh giá chung về những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Điểm tồn tại, hạn chế lớn nhất trong định giá đất là giá đất do Nhà nước quy định khác với giá đất thực tế (giá đất thị trường).
Giá đất do Nhà nước quy định sử dụng để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất và chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người SDĐ - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá này không được áp dụng trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Giá QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường”. Xét về phương diện tổng quát, giá bán QSDĐ chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định. Nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động và cao hơn giá của Nhà nước. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng- hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do Nhà nước quy định (dưới đây gọi là giá quy định, tức là giá do UBND cấp Tỉnh sở tại quy định theo khung giá tại Nghị định 87/NĐ-CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.