động của thị trường BĐS thiếu bền vững. Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp giá quá cao do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện. Hoạt động của các nhà đầu tư thứ cấp nhiều khi khiến người có nhu cầu nhà ở thực trở nên càng khó khăn vì giá bị đẩy lên bởi những mánh thu chênh, găm hàng tạo sóng. Sự thiếu minh bạch còn thể hiện cả ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên khi áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém. Ngay như quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch cũng không được triển khai tại nhiều địa
phương. Sự thiếu minh bạch cộng với sự lộng hành của giới đầu cơ, môi giới đã góp phần đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế. Hậu quả là việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.
- Theo Bộ Xây dựng, hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn kém làm giảm sức hút và quy mô của thị trường. Việc phát triển các dự án ra ngoài khu trung tâm gặp khó khăn. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư mới chỉ tập trung vào các dự án nhà ở bán cho người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp thì chưa được quan tâm. Thị trường nhà cho thuê phát triển chưa tương xứng với nhu cầu xã hội...
- Thực trạng tín dụng thế chấp của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam hiện nay không có nhiều rủi ro về mất vốn vì như đã nêu ở trên, mức cho vay thế chấp chỉ khoảng 50% giá thị trường của BĐS thế chấp so với mức khoảng 90% phổ biến ở các nước phát triển, tuy nhiên luật pháp và các thủ tục về phát mãi tài sản tại Việt Nam là hết sức phức tạp nên các rủi ro về không phát mãi được tài sản của bên đi vay khi mất khả năng thanh toán đang diễn ra rất phổ biến và tạo nên rủi ro lớn về thời gian thu hồi vốn cho hệ thống tín dụng ngân hàng.
- Ở Việt Nam hiện nay, thị trường vốn tái tài trợ cho tín dụng thế chấp gần như chưa có, thanh khoản của tổ chức tín dụng khi gặp khó khăn vẫn dựa chủ yếu vào sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước và đi vay trên thị trường liên ngân hàng thương mại với thời ngắn. Cơ chế này tạo nên gánh nặng cho Ngân hàng Nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có những nhiễu động kinh tế vĩ mô. Thiếu một cơ chế và các công cụ tài chính để thu hút các định chế đầu tư tái cấp vốn cho thị trường tín dụng sơ cấp là nguyên nhân khiến cho nguồn vốn trong xã hội phần lớn là vốn ngắn hạn với lãi suất rất cao và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về thanh khoản.
- Mặt khác, Thông tư 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010 sẽ có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản, cụ thể các ngân hàng sẽ phải thu hẹp lại các khoản vay này để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra. Và Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật nhà ở được ban hành trước đó vào ngày 23/6/2010 và có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,… Theo nhận định của các nhà kinh doanh bất động sản, dưới tác động của Nghị định 71, Thông tư 13 thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Tuy nhiên, về lâu dài, cả hai chính sách trên đều tốt cho thị trường phát triển bền vững và ổn định hơn. Nghị Định 71 sẽ thanh lọc thị trường, những quy định chặt chẽ sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp. Trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại, và có nguy cơ đóng băng trong thời gian ngắn, tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, phát triển bền vững và ổn định hơn.