NAM – NGUY CƠ, RỦI RO TIỀM ẨN
1. Thị trường Bất động sản Việt Nam khởi sắc trong năm 2007 – 2008:
- Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khóan. Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng.
- Đối tượng của thị trường BĐS còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD. Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. “Tại Sài Gòn, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5 - 6 triệu đồng/1m2 lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2. Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự”.
- Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị trường chứng khoán. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoán, BĐS cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008.
- Những dự án lớn như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu
đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2)…
Giai đoạn này, từ sự khởi sắc ban đầu, phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự chịu tác động mạnh trong đợt “ngủ đông” cuối năm 2007.
* Nguyên nhân biến động thị trường BĐS giai đoạn này:
- Trước hết, tín dụng ngân hàng tăng rất mạnh (gấp trên 5 lần tốc độ tăng trưởng kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường bất động sản chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng.
- Sau khi thị trường chứng khoán chững lại, nhiều nhà đầu tư thu lợi nhuận lớn và một số nhà đầu tư nhìn thấy xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên. Lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước. Người mua và người bán đều yên tâm, góp phần làm cho việc giao dịch nhanh chóng và hiệu quả hơn.
- Trong khi đó, năm 2007 là năm Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong đó có thị trường địa ốc. Thêm vào đó là vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp) tăng tốc, trong đó có một tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản…
- Sự thay đổi của chính sách. Từ 1.1.2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực.
- Từ quý II/2008, chính sách tiền tệ được thắt chặt để phục vụ mục tiêu ưu tiên là kiềm chế lạm phát, trong khi giá vàng tăng cao (cả năm 2008 tăng trên 64%), rồi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu diễn ra, nên thị trường bất động sản co lại cả về quy mô giao dịch, cả về giá cả.
- Tính đến thời điểm 30/11/2009, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản là 218 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 11% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, tăng 36% so với thời điểm 31/12/2008. Thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi dù chưa rõ nét; xuất hiện những “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu sự phục hồi và tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư. Phân khúc giai đoạn này đã chuyển từ căn hộ cao cấp, biệt thự sang nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội và những lô đất nền bình thường.
- Tiếp tục trong năm 2010 phân khúc thị trường thuộc về căn hộ chung cư giá rẻ cho đối tượng thu nhập thấp và trung bình mà tiêu điểm thu hút toàn xã hội là triển khai bán nhà cho đối tượng thu nhập thấp theo cơ chế, chính sách.
- Năm 2010 chứng kiến sự phát triển bùng nổ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là nhưng khu có lợi thế bờ biển đẹp như Đà Nẵng, Vũng Tàu, Phan Thiết và Nha Trang… Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000 căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ (condotel) khoảng 10.000 căn tăng gấp 3 lần so với cuối năm 2009.
- Theo thống kê những dự án mới cấp phép đầu tư triển khai giai đoạn cuối năm 2010 và sẽ triển khai năm 2011, dòng sản phẩm căn hộ thu nhập trung bình chiếm ưu thế lớn vì giá cả phù hợp với túi tiền của phần lớn những gia đình thu nhập trung bình khá ở Việt Nam. Ngoài ra, một số chủ đầu tư truyền thống cũng đang mở rộng sản phẩm sang bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để nhắm tới lượng khách hàng doanh nhân, những người sẵn sàng tận hưởng và vẫn có thể đầu tư sinh lợi. Điển hình như tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội:
- Nguyên nhân chính là do tâm lý đám đông, sự không minh bạch thông tin chính gây nên những cơn sốt nhẹ này. Khách hàng bắt đầu chú ý đến phân khúc căn hộ hoặc lô - nền đất giá thấp; thị trường đang có xu hướng ngả về phía khách hàng có nhu cầu mua để ở hơn là đầu tư.
- Sự ra đời của Nghị định 71 hướng dẫn thi hành luật nhà ở hạn chế đầu cơ ngắn hạn, Thông tư 13 hạn chế cho vay bất động sản cùng với lãi suất cho vay cao càng làm cho chi phí làm cho chi phí đầu tư tăng lên, người mua nhà khó có thể vay tiền để mua nhà…góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn, ngăn chặn đầu cơ trong ngắn hạn...
3. Thị trường tín dụng ở Việt Nam:
Đến tháng 7-2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 210.770 tỷ đồng, tương đương trên 10 tỷ USD, tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.
Ở Việt Nam hiện nay thị trường vốn tái tài trợ cho tín dụng thế chấp gần như chưa có, thanh khoản của tổ chức tín dụng khi gặp khó khăn vẫn dựa chủ yếu vào sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước và đi vay trên thị trường liên ngân hàng thương mại với thời ngắn.
Hệ thống tài chính tín dụng thế chấp của Việt Nam hiện nay mới chỉ phát triển ở mức độ sơ cấp, trực tiếp giữa người đi vay và người cho vay mà chưa có được một
thị trường tài chính thứ cấp đủ phát triển làm lực đỡ và tái tài trợ vốn cho hoạt động tín dụng tại thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh, sự thiếu hụt này khiến cho hoạt động tín dụng gặp nhiều rủi ro về thanh khoản, lãi suất luôn ở mức cao và ngắn hạn. Nếu không nhanh chóng thiết lập được thị trường tài chính đủ sức hỗ trợ cho các hoạt động tín dụng, kinh tế Việt Nam sẽ không thoát ra được sự phát triển thiếu ổn định, nhiều rủi ro, chi phí vốn cao với thời hạn ngắn.
4. Nguy cơ, rủi ro tiềm ẩn:
- Thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành nên chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hoá bất động sản do đó gây hạn chế về huy động vốn cho thị trường bất động sản nên chưa có những rủi ro do “chứng khoán hoá” bất động sản gây nên. Tuy nhiên từ khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho phép lập Quỹ phát triển đất tỉnh. Việc lập Quỹ tín thác bất động sản là hình thức huy động vốn nhàn rỗi trong nhân dân và các nhà đầu tư nhỏ, lẻ nhằm thực thi đề án "Chứng khoán hóa bất động sản" thu hút vốn đế phát triển nhà ở. Định hướng của đề án có tính khả thi nhưng vấn đề đặt ra là thực hiện phải có tầm kiểm soát, vấn đề điều hành quản lý và sử dụng nguồn vốn. Nếu không có những quy định kiểm soát hiệu quả thì việc thực hiện chứng khoán hóa bất động sản sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho thị trường tín dụng thứ cấp nói riêng và nguy cơ khủng hoảng kinh tế nói chung ở Việt Nam.