CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2008 - 2010
2.4.1 Hiệu quả về kinh tế
1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho thành phố. Các khu dân cư có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có thể rút ngắn thời gian từ khâu bắt đầu chuẩn bị đầu tư cho đến khi tổ chức xong việc đấu giá quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tiết kiệm được thời gian cho các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá.
5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
Đồng thời, công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xóa bỏ cơ chế “xin, cho” đất đai, từng bước hạn chế các tiêu cực, gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước, bịt các kẻ hở trong công tác quản lý đất đai, tạo lực hút mạnh mẽ để thực hiện các dự án, các nhà đầu tư vào địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, công viên, vườn hoa,....Chủ trư- ơng “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ cho phép các địa phương được khai thác quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có một ý nghĩa, vai trò quan trọng, tháo gỡ, khắc phục những khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc huy động vốn xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, đặc biệt đối với những địa phương nghèo, nguồn thu chủ yếu dựa vào tiềm năng đất đai.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất cho người sử dụng đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước. Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Là một thành phố có nền kinh tế đang trên đà phát triển và có xu hướng mở rộng nên thành phố Tuyên Quang đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và phát triển các dịch vụ khác. Điều này cũng gây tác động lớn đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của thành phố, của tỉnh để đầu tư cải tạo, nâng cấp và làm mới hệ thống cơ sở hạ tầng, các trang thiết bị, công trình công cộng, tạo ra một hệ thống đồng bộ, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương, trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nguồn thu từ tiền SDQĐ thấp hơn nhiều so với kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất.
5 5 5 5 6 6 6 5 5 6 6 6
Trong thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là những hoạt động chủ yếu. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
3. Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường
Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển nh- ượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do Nhà nước quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường.
Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp
5 5 5 5 7 7 7 5 5 7 7 7
Nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
4. Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai, dân chủ, hội đồng đấu giá đa ra mức khởi điểm trên cơ sở mức giá sàn do UBND tỉnh qui định đối với từng khu vực, sau đó tiến hành đấu giá, ai trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng lô đất đó. Điều này tạo được sự công bằng trong tất các những người có nhu cầu về đất đai và số tiền lớn thu được từ việc đấu giá QSDĐ sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ trông chờ vào sự đầu tư của ngân sách Nhà nước như trước đây, khi muốn thực hiện một công trình nào đó phải đợi một thời gian khá dài mới được đầu tư một khoản kinh phí, nhưng lại dưới hình thức đầu tư nhỏ giọt, các công trình phải thực hiện trong thời gian dài do không có vốn.
5. Kết quả thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh thế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá trong hoạt động thị trường bất động sản.
Vì vậy, có thể khẳng định chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, hạn chế được yếu tố tiêu cực, tham nhũng trong chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
6. Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt bằng giá cho khu vực đấu giá.
Nhờ việc đấu giá quyền sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư nên việc xây dựng cơ sở hạ tầng khang trang, vệ sinh môi trường được đảm bảo là yếu tố quan trọng nâng giá trị quyền sử dụng đất tại khu vực liền kề khu quy hoạch lên cao.
7. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhìn dưới góc độ kinh tế là tính ưu việt của đấu giá so với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, chống thất thu
5 5 5 5 8 8 8 5 5 8 8 8
ngân sách, tận dụng tối đa được nguồn lực từ đất đai. Trong 3 năm, tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố đạt 128,19 tỷ đồng, so với mức dự kiến thu trước đấu giá (là 111,41 tỷ đồng) tăng 16,78 tỷ đồng. Cụ thể mức chênh lệch trước và sau đấu giá qua các năm trong giai đoan 2008-2010 được thể hiện cụ thể qua bảng 2.7 sau:
Bảng 2.6 Bảng so sánh kết quả đấu giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2008 – 2010
Thời điểm đấu giá QSD đất
Dự kiến thu đƣợc trước đấu giá
(triệu đồng)
Kết quả thu
đƣợc sau đấu giá (triệu đồng)
Mức chênh lệch (triệu đồng)
Tỷ lệ % so với dự
kiến
2008 23146.00 29531.90 6385.9 27.59
2009 31395.20 36260.7 4865.5 15.5
2010 56868.00 62398.00 5530 9.72
Tổng 111409.20 128190.60 16781.40