CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.5. Những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Bên cạnh những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại thì vẫn còn tồn tại một số vấn đề, cụ thể như sau:
2.5.1. Đối với công tác tổ chức
- Việc không có quy định cụ thể về vị trí của người tham gia trong phiên đấu giá do đó xảy ra hiện tượng nhiều người cùng đấu giá một lô đất ngồi ở vị trí liền
6 6 6 6 1 1 1 6 6 1 1 1
cạnh nhau, việc sắp xếp giá dễ dàng sảy ra và các cơ quan chức năng khó có thể ngăn chặn.
- Việc không hạn chế số người tham dự phiên đấu giá gây nên tình trạng số lượng người đi tham dự phiên đấu giá lớn, tình trạng lộn xộn mất trật tự trong phiên đấu giá và cũng là một phần nguyên nhân của việc thông giá, sắp đặt giá.
- Việc tổ chức đấu giá các lô đất đặc thù (những lô đất có diện tích lớn hoặc nhở hơn quy hoạch chung) với số lượng ít đã tạo điều kiện cho việc sắp đặt giá và
“đấu giá ngoài phiên đấu giá”.
- Công tác xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, nhiều khu quy hoạch được bán đấu giá trong khi công tác giải phóng mặt bằng còn chưa hoàn thiện, hệ thống cơ sở hạ tầng còn chưa xây dựng đã xẩy ra tình trạng “ế” đất trong khi nhu cầu của nhân dân còn rất cao.
- Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, đặc biệt trong năm 2008, 2009, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại.
- Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chưa có Quy định để phòng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; Khâu bảo mật trong thông tin về người tham gia đấu giá chưa thật tốt vẫn còn có trường hợp người tham gia đấu giá biết được danh sách tham gia đăng ký đấu giá đã tự thương lượng với nhau trước khi vào đấu giá, thậm chí có trường hợp vừa tham gia đấu giá vừa bố trí thỏa thuận giá để giảm giá trúng đấu, gây thất thu cho ngân sách).
- Việc quy định nộp 100% tiền trúng đấu giá trong 15 ngày kể từ khi trúng đấu giá là quá ngắn. Người trúng đấu giá khó có thể chuẩn bị và nộp lượng tiền lớn trong thời gian ngắn và các Ngân hàng cũng không thể tiếp nhận và giải quyết số lượng khách hàng lớn trong thời gian ngắn như trên.
- Chưa có quy định cụ thể về thời hạn người sử dụng đất được phép chậm nộp
6 6 6 6 2 2 2 6 6 2 2 2
tiền trúng đấu giá. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau 15 ngày không nộp tiền trúng đấu giá thì sẽ không hoàn trả số tiền đặt cọc và nộp lãi trên số tiền chậm nộp theo lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại (áp dụng lãi suất của kỳ hạn 06 tháng, tính theo trung bình cộng lãi suất quy định của 3 ngân hàng thương mại), thời gian chậm nộp không quá 03 tháng, tuy nhiên lại không quy định thời gian tối đa người trúng đấu giá được phép nộp tiền và chịu phạt. Do đó đã tiềm ẩn khả năng người trúng đấu giá chậm nộp tiền trúng đấu giá, đến khi thửa đất có tiềm năng về việc chuyển quyền sử dụng đất thì mới nộp tiền trúng đấu giá, ảnh hưởng tới nguồn thu từ đấu giá cho đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển.
- Công tác tuyên truyền, vận động cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất chưa phát huy được hiệu quả. Các hình thức tuyên truyền tuyên truyền hiện nay chủ yếu là trên hệ thống loa truyền thanh của địa phương, hiệu quả không cao.
2.5.2 Đối với người tham gia đấu giá
- Việc rà soát người tham gia đấu giá khi tham gia đấu giá còn chưa được thực hiện chặt chẽ, hiện tượng tham gia đấu giá hộ còn tiếp diễn. Do việc quản lý nơi tổ chức đấu giá còn yếu và thiếu các quy định chặt chẽ nên việc người tham gia đấu giá mất trật tự và đi lại trong hội trường đấu giá gây ảnh hưởng đến công tác tổ chức và kết quả đấu giá.
- Về mức tiền đặt cọc qui định thấp 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn như hiện nay là thấp, vì vẫn còn hiện tượng một số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để cùng đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ 2 được thừa nhận trúng giá. Để loại bỏ những hiện tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo sự ràng buộc cả 2 phía trong quá trình thực hiện đấu giá đất.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).
- Người nghèo khó có thể tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn bỏ ra là rất lớn. Ngoài tiền tham gia đấu giá đất còn phải chuẩn bị tiền để xây dựng
6 6 6 6 3 3 3 6 6 3 3 3
nếu trúng đấu giá.
- Hiện tượng sắp đặt giá giữa những người tham gia đấu giá đã xẩy ra không chỉ với những lô đất có tính đặc thù mà diễn ra cả với những lô đất không đặc thù đấu giá với số lượng lớn. Hiện tượng này sảy ra một phần do việc thông tin của người tham gia đấu giá bị công khai trước khi phiên đấu giá diễn ra.
- Một bộ phận người tham gia đấu giá có đất tại khu vực đăng ký đấu giá, trong quá trình đấu giá đẩy giá lên thật cao so với mặt bàng giá tại khu vực để trục lợi sau đó không nộp tiền trúng đấu giá, chấp nhận mất tiền đạt cọc.
- Đại bộ phận người tham gia đấu giá mua đất với ý định để dành, không có mục đích xây dựng nhà ở để sống hoặc cho thuê nên đang xẩy ra hiện tượng các khu dân cư đấu giá chỉ là các bãi đất trống mênh mông, người có nhu cầu xây nhà lại không có đất trong khi người không có nhu cầu xây nhà lại quá nhiều đất.
- Người dân có thu nhập thấp khó có thể tiếp cận đất đai thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vì mặt bằng giá quá cao.
2.5.3 Đối với công tác quản lý bất động sản và xây dựng đô thị
- Trình tự, thủ tục thực hiện công tác đấu giá QSD đất do mang tính đặc thù nên còn chậm, chưa đáp ứng được thực tiễn. Có những khu đất do chờ thủ tục lâu nhân dân lấn chiếm, tạm sử dụng, chính quyền thôn thu tiền trước… gây rất nhiều khó khăn cho quá trình thực hiện đấu giá.
- Do thiếu các quy định về xây dựng đối với các khu vực đấu giá quyền sử dụng đất đã gây nên tình trạng số các thửa đất đấu giá thì lớn nhưng các thửa đất thực hiện việc xây dựng các công trình theo quy hoạch thì thấp, VD: qua điều tra, khảo sát tại khu dân cư Lê Lợi 2 (giai đoạn 1), bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006 tổng công 167 lô đất, tuy nhiên đến thời điểm hiện nay số lô đất xây dựng công trình chỉ có 19 lô đất. Hiện tượng sử dụng đất bỏ hoang như trên đã tạo cơ hội cho việc lấn chiếm đất của các hộ dân xung quanh gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước. Nhà nước không có định hướng phát triển các khu đô thị theo thời gian mà việc phát triển chủ yếu do tự phát.
Hình 2.2 Hiện trạng xây dựng tại khu dân cƣ Lê Lợi 2 (giai đoạn 1)
6 6 6 6 4 4 4 6 6 4 4 4
- Hiện tượng đầu cơ đất trong đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho một bộ phận dân cư trong xã hội. Người thực sự có nhu cầu sử dụng đất thì lại không được sử dụng đất gây nên sự bất cập trong quản lý và chính sách của Đảng và Nhà nước.
- Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số khu quy hoạch sử dụng quỹ đất để đầu tư cơ sở hạ tầng còn nhiều bất cập, đặc biệt là một số khu quy hoạch thực hiện trong năm 2003 (trước Luật Đất đai năm 2003). Chẳng hạn, những khu dân cư quy hoạch thực hiện đấu giá QSDĐ lấy đất ở hoặc đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân với diện tích đất lớn nhưng giá trị bồi thường lại không cao, ví dụ cho tái định cư 1 lô đất ở, diện tích còn lại bồi th- ường theo giá đất nông nghiệp. Trong khi đó, sau khi cơ sở hạ tầng của dự án được hoàn thành thì khu vực đất này với giá trúng đấu giá rất cao, bên cạnh đó công tác đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho các hộ gia đình bị mất đất nông nghiệp còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, điều này đã làm cho nhân dân cảm thấy bức xúc gây nên tình trạng một số khiếu kiện trong thời gian qua.
6 6 6 6 5 5 5 6 6 5 5 5
- Đối với các khu dân cư quy hoạch đấu giá đất thành công sẽ tạo nên mặt bằng giá đất mới tại khu vực đó và tạo nên việc tăng giá đất cục bộ tại khu vực đó.