3.1. Nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch
Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp, phối hợp một cách khoa học giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo sự phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi trong quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả toàn diện về kinh tế, xã hội, môi trường.
Đất đai là nguồn tài nguyên có thể tái tạo sức sản xuất được nếu con người biết sử dụng, khai thác, cải tạo một cách hợp lý thì đất đai ngày càng tốt lên. Vì vậy, quan điểm định hướng trong sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang là từng bước khai thác sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả tiềm năng đất đai hiện có để đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá đồng thời bảo vệ đất, bảo vệ môi trường.
Việc phát triển các dự án đô thị và khu công nghiệp dựa trên nguyên tắc tiết kiệm đất nông nghiệp, chỉ sử dụng đất xấu không có khả năng sản xuất nông nghiệp
6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6
sang khu công nghiệp ở những vùng phù hợp quy hoạch. Khai thác sử dụng các khu công nghiệp, làng nghề tiểu thủ công nghiệp hiện có đảm bảo sản xuất công nghiệp phải không ảnh hưởng đến môi trường. Việc phát triển khu công nghiệp phải chọn ở những vị trí cuối hướng gió, cuối nguồn nước.
Việc phát triển đô thị phải có tầm nhìn xa, hướng tới đô thị văn minh, hiện đại, việc sử dụng đất phải tuân theo các chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước.
Quá trình phát triển đô thị đã đang và sẽ làm chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sử dụng đất, diện tích đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp lại và thay vào đó là các khu đô thị mới, khu công nghiệp hiện đại. Vì vậy cần phải ưu tiên đất tốt dành cho sản xuất nông nghiệp, đất xấu dành cho các mục đích phi nông nghiệp và phải đảm bảo giải quyết tốt đời sống của người dân bị mất đất nông nghiệp phục vụ quá trình đô thị hoá.
Tính toán dự báo cân đối, hài hoà giữa áp lực tăng dân số và tăng trưởng kinh tế đáp ứng yêu cầu sử dụng đất bền vững.
Sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của Thành phố đã được phê duyệt đảm bảo lợi ích trước mắt cũng như lâu dài của người sử dụng đất và mục tiêu phát triển chung của toàn Thành phố.
Đối với khu vực đô thị và khu công nghiệp cần phát huy vai trò các khu chức năng đảm bảo một khu chức năng sử dụng được nhiều mục đích khác nhau.
Quản lý đất nông nghiệp, duy trì độ phì nhiêu của đất nhất là bảo vệ, cải tạo diện tích đất mặt nước tự nhiên để đảm bảo điều hoà khí hậu, tạo cảnh quan môi trường sinh thái tự nhiên.
Áp dụng quy trình, công nghệ canh tác thích hợp theo tiểu vùng, đơn vị sinh thái và hệ thống cây trồng phù hợp để mang lại hiệu quả sử dụng đất cao.
Việc khai thác sử dụng đất đô thị phải gắn với việc bảo vệ môi trường.
Cần đẩy mạnh thực hiện dự án quy hoạch chi tiết các điểm dân cư nông thôn, điều tra hiện trạng quỹ đất ở nông thôn để bố trí, cải tạo các khu chức năng trong khu dân cư một cách hợp lý, định hướng theo các chỉ tiêu, tiêu chí sử dụng đất theo
6 6 6 6 7 7 7 6 6 7 7 7
quy chuẩn mới. Đối với các khu đất ở mới mở rộng cần bố trí quy hoạch theo quy chuẩn mới phù hợp với xu hướng phát triển đô thị, các công trình công cộng trong thôn xóm phải đảm bảo đủ quy mô diện tích đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu vui chơi, giải trí, thể dục thể thao của nhân dân.
Cần tổ chức lại các khu chức năng một cách hợp lý hơn, đối với các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt cần lập dự án sử dụng có hiệu quả như: cải tạo, chỉnh trang thành những khu vực trồng cây xanh để tăng diện tích cây xanh bình quân trên một người, xây dựng khu vui chơi giải trí chung của cộng đồng, lập dự án đấu giá QSD đất ở, tạo nguồn kinh phí để đầu tư xây dựng các công trình phúc lợi công cộng tại địa phương đảm bảo khang trang, sạch đẹp.
Khu đất ở đô thị mới: cần có quy hoạch chi tiết đồng bộ các khu chức năng sử dụng đất hợp lý, trong đó cần bố trí ở những khu vực có địa hình cao ráo, thoáng mát, xây dựng đồng bộ, đảm bảo hiệu quả kinh tế, tiện nghi sử dụng, cân đối hài hoà, phù hợp với cảnh quan và điều kiện của đô thị. Đảm bảo an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Giao thông thuận tiện không ồn ào, gần các trung tâm dịch vụ công cộng như nhà trẻ, bệnh viện, … Việc tổ chức khu chức năng đất ở hợp lý có ý nghĩa quyết định đến đời sống của dân cư đô thị, đến môi trường.
Khu đất xây dựng công trình công cộng: Nên bố trí gần trục đường giao thông chính, các công trình công cộng cần tổ chức hợp lý cho hoạt động và cho mối quan hệ của các công trình, sử dụng tối đa điều kiện hiện trạng thuận lợi cho việc giao dịch làm việc của nhân dân, phải đảm bảo chỉ tiêu hợp lý.
Hệ thống giao thông đô thị: Cần bố trí sử dụng đất đảm bảo sự liên hệ thuận lợi giữa các khu chức năng đô thị với nhau. Các loại giao thông đối nội và đối ngoại phải tạo thành một hệ thống liên tục, đồng bộ và an toàn. Các nút giao thông nên bố trí quy hoạch giao cắt không cùng mức, giao thông nhiều tầng để tiết kiệm đất, đảm bảo những tiêu chuẩn kỹ thuật quy định.
Hệ thống cây xanh: phải đảm bảo được giá trị sử dụng, vệ sinh môi trường và thẩm mỹ đô thị, đảm bảo tính liên tục trong sử dụng đất, cây xanh kết hợp với việc
6 6 6 6 8 8 8 6 6 8 8 8
khai thác các khu di tích lịch sử văn hoá, cảnh quan tự nhiên, đảm bảo tiêu chuẩn về diện tích bình quân theo chỉ tiêu quy hoạch.
3.2. Giải pháp về chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Hoàn thiện các văn bản pháp quy, do tích chất đặc thù của các dự án đấu giá QSD đất phải thực hiện hàng loạt các thủ tục theo quy định của luật Đất đai, luật Xây dựng, luật Đầu tư,… như thoả thuận địa điểm, lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng thể mặt bằng, lập hồ sơ để giao đất, ứng vốn Ngân sách GPMB, lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tổ chức thực hiện,… Do vậy để đẩy nhanh tiến độ đấu giá QSD đất, cần thiết phải cải cách các thủ tục hành chính, nâng cao hiện quả làm việc của các cơ quan quản lý, từ đó giảm thiểu các thủ tục, rút ngắn thời gian chuẩn bị, nâng cao hiệu quả của đấu giá QSD đất.
- Trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất từ thủ tục nộp hồ sơ tới khi kết thúc đấu giá nên giao cho một trung tâm, cơ quan chuyên về nghiệp vụ đấu giá thực hiện và trong khi trung tâm đấu giá thực hiện nhiệm vụ nên có cơ quan hoặc một uỷ ban giám sát quá trình thực hiện để tránh việc lộ thông tin đấu giá dẫn đến việc sắp xếp giá, làm sai lệch kết quả đấu giá. Chính vì điều này, từ tháng 12/2010, thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất tại thành phố Tuyên Quang đã chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản của tỉnh Tuyên Quang thực hiện.
- Nới rộng quy định về thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá. Sau 30 ngày nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp tiền theo quy định thì sẽ không hoàn trả tiền đặt cọc và kết quả đấu giá của người trúng đấu giá đó.
- Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý mang tính liên kết giữa các khu dân cư, việc phát triển cơ sở hạ tầng và bố trí các công trình phúc lợi tránh tình trạng có những lô đất bán nhưng không có người mua.
- Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thông báo rộng rãi qua các phương tiện thông tin đại chúng cho người dân biết. Đa dạng hoá các hình thức tuyên truyền như: phát tờ rơi, treo băng rôn,…
6 6 6 6 9 9 9 6 6 9 9 9
- Quy định chi tiết việc xây dựng công trình trên đất đấu giá đối với các lô đất tham gia đấu giá tại khu vực quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đảm bảo kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất, hạn chế tối đa việc đầu cơ đất.
Làm được việc đó sẽ là tiền đề cho việc phát triển không gian đô thị được định hướng cụ thể theo thời gian, là cơ sở cho các định hướng phát triển kinh tế xã hội trong ngắn hạn và dài hạn của địa phương, đồng thời tránh nguy cơ hoang hoá của các lô đất đấu giá, ngăn chặn nguy cơ lấn chiếm đất.
- Nâng mức quy định về tiền đặt cọc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất lên mức 10% giá khởi điểm để minh bạch hoá việc tham gia đấu giá của người dân, ngăn ngừa việc sử dụng quyền tham gia đấu giá sắp xếp giá để chuộc lợi cho bản thân của một bộ phận dân cư.
3.3. Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Xét tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá. Việc xét tư cách người tham gia đấu đủ tư cách để tham dự phiên đấu giá là rất quan trọng. Việc thành công của phiên đấu giá chịu sự ảnh hưởng rất lớn của bước này.
Nó không chỉ hạn chế số lượng người tham dự đấu giá mà còn chống các tiêu cực trong phiên đấu giá cũng như kết quả đất giá do số lượng người tham dự không đấu giá tạo nên.
- Số lượng lô đất đưa ra đấu giá phải được tính toán dựa vào nhu cầu và thị hiếu của người dân tại địa phương. Các lô đất có tính chất đặc trưng không được phân biệt với các lô đất thông thường khác và điều kiện về tiền đặt cọc khi đấu giá được gắn với cả khu thay vì với từng lô đất như trước. Điều này sẽ ngăn ngừa việc sắp xếp, thông đồng giá của những người tham gia đấu giá đối với những lô đất đặc trưng.
- Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là công tác có ý nghĩa rất lớn không chỉ trong công tác đấu giá quyền sử
7 7 7 7 0 0 0 7 7 0 0 0
dụng đất mà còn có những ảnh hưởng nhất định tới thị trường bất động sản trong khu vực. Do đó việc xác định giá khởi điểm phải bám sát với giá của thị trường bất động sản.
- Đối với quy chế thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá. Mục đích của công tác này là phân bố các đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý ngăn ngừa việc thông giá dẫn đến sai lệch kết quả đấu giá.