2. Tổng quan về đất đai - bất động sản - giá đất
2.4. Những vấn đề cơ bản về giá đất
2.4.2. Các loại giá đất
2.4.2.1. Giá cả, giá cả thị tr−ờng
Giá trị là l−ợng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số l−ợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nh−ng không có
12
nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi tr−ờng hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh h−ởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị tr−ờng khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đ−ợc cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên tr−ờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ng−ợc lại, nếu cung v−ợt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị tr−ờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: Giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác
động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong
điều kiện của chủ nghĩa t− bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất.
Giá cả thị tr−ờng xoay quanh cái trục giá trị xh hội (hay gọi là giá trị thị tr−êng).
Giá cả thị tr−ờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đ−ợc hình thành trên thị tr−ờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nh−ng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị tr−ờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị tr−ờng mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị tr−ờng là tín hiệu của thị tr−ờng, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, nh− nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả
13
năng thanh toán của xh hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng h−ớng dẫn ng−ời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ng−ời tiêu dùng và thu lợi nhuận cao.
2.4.2.2. Giá trị thị tr−ờng
Giá trị thị tr−ờng thể hiện mức giá hình thành trên thị tr−ờng công khai và cạnh tranh. Thị tr−ờng này có thể là thị tr−ờng trong n−ớc hoặc thị tr−ờng quốc tế, có thể bao gồm nhiều ng−ời mua, ng−ời bán hoặc bao gồm một số l−ợng hạn chế ng−ời mua, ng−ời bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đh khảo sát, cân nhắc
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích
động quá mức nào.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thoả thuận, nhất trí giữa ng−ời bán và ng−ời mua;
- Mục đích của người mua và bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác động của môi trường sống và xh hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
14 2.4.2.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đ−ợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định.
Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đ−ợc xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đ−ợc xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng.
Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn th−ờng gọi chúng là giá trị tiềm n¨ng.
2.4.2.4. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trường của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi
đ−ợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như
thửa đất chủ thể.
2.4.2.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.
2.4.2.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá
trị thế chấp. Những thửa đất không đ−ợc quyền trao đổi vì một lý do ràng
15
buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nh−ng không có giá trị thế chÊp.
2.4.2.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê đ−ợc xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá
cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lhi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.