4. Kết quả nghiên cứu
4.3. Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An
4.3.5. Phân tích, so sánh giá đất chuyển nhượng thực tế và giá đất ở do Nhà nước
4.3.5.1. Phân tích so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định theo từng vị trí
78
Bảng 10. Bảng tổng hợp giá đất của một số con đường trong năm 2005
§§T §−êng phè
Vị trÝ
Diện tÝch (m2)
Giá TT (1000
®/m2)
GiáQĐ
(1000
®/m2)
Hệ số chênh lệch
Chênh lệch %
Địa bàn ph−êng
(xã) 1 Hà Huy Tập 1 90 10000 7500 1,33 33,3 Hà Huy Tập 2 Hà Huy Tập 3 98 1500 900 1,67 66,7 Hà Huy Tập 3 Trần Quốc Toản 3 133 1200 900 1,33 33,3 Hà Huy Tập 4 H.T. Lhn Ông 1 71 4200 4000 1,05 5,0 Hà Huy Tập 5 Mai Hắc Đế 4 72 1000 900 1,11 11,1 Hà Huy Tập 6 Lý Tự Trọng 3 147 1500 700 2,14 114 Hà Huy Tập 7 Lý Tự Trọng 3 193 1500 900 1,67 66.7 Hà Huy Tập 8 Tr−ơng Văn Lĩnh 3 74 1200 700 1,71 71,4 Hà Huy Tập
9 Tuệ Tĩnh 3 130 1500 700 2,14 114 Hà Huy Tập
10 Tuệ Tĩnh 1 135 2000 1800 1,11 11,1 Hà Huy Tập 11 Nguyễn Trhi 2 192 2000 900 2,22 122 Hà Huy Tập 12 Nguyễn Trhi 2 97 2000 900 2,22 122 Hà Huy Tập 13 Nguyễn Trhi 1 181 7500 7000 1,07 7,14 Hà Huy Tập 14 Phùng Chí Kiên 1 110 2500 1500 1,67 66,7 Hà Huy Tập 15 Phùng Chí Kiên 1 127 2500 1500 1,67 66,7 Hà Huy Tập 16 Phùng Chí Kiên 1 134 2500 1500 1,67 66,7 Hà Huy Tập 17 Trần Quốc Toản 1 249 2000 1800 1,11 11,1 Hà Huy Tập 18 Trần Quốc Toản 1 83 2200 1700 1,29 29,4 Hà Huy Tập 19 Tôn Thất Thuyết 1 106 2500 1600 1,56 56,3 Hà Huy Tập 20 Tôn Thất Thuyết 4 122 1200 800 1,50 50,0 Hà Huy Tập 21 Phạm Đình Toái 3 149 1500 700 2,14 114 Hà Huy Tập 22 Nguyễn Sĩ Sách 1 53 12000 9500 1,26 26,3 Hà Huy Tập 23 Nguyễn Sĩ Sách 3 114 1500 1400 1,07 7,14 Hà Huy Tập 24 Lý Tự Trọng 3 89 1400 900 1,56 55,6 Hà Huy Tập
79
25 Lý Tự Trọng 1 118 3000 1900 1,58 57,9 Hà Huy Tập 26 Tr−ờng Chinh 1 87 13000 10000 1,30 30,0 Lê Lợi 27 Tr−ờng Chinh 1 128 13000 11500 1,13 13,0 Lê Lợi 28 Ng Cảnh Hoan 1 108 6500 4000 1,63 62,5 Lê Lợi 29 Ng Cảnh Hoan 1 95 7000 5000 1,4 40,0 Lê Lợi 30 Ng Thái Học 1 100 15000 12000 1,25 25,0 Lê Lợi 31 Ng Thái Học 1 105 14000 10000 1,4 40,0 Lê Lợi
32 Phan Vân 1 96 3500 2500 1,4 40,0 Lê Lợi
33 Phan Vân 1 125 4500 2500 1,8 80,0 Lê Lợi 34 Ng Đình Chiểu 1 115 4600 3200 1,44 43,75 Lê Lợi 35 Chu Văn An 1 212 6000 5300 1,13 13,2 Lê Lợi 36 Phan Bội Châu 1 84 15000 12000 1,25 25,0 Lê Lợi 37 Đ−ờng khối 6 1 75 5200 3500 1,48 48,57 Lê Lợi 38 Đ−ờng khối 7 1 72 3500 3000 1,17 16,67 Lê Lợi 39 Đ−ờng khối 9 1 96 2500 2100 1,19 19,05 Lê Lợi 40 Đ−ờng khối 10 1 53 1900 1600 1,19 18,75 Lê Lợi 41 Đ−ờng khối 11 1 381 1500 1100 1,36 36,36 Lê Lợi 42 Đ−ờng khối 12 1 126 1700 1300 1,3 30,77 Lê Lợi 43 Đ−ờng khối 13 1 392 2000 1300 1,54 53,85 Lê Lợi 44 Đ−ờng khối 14 1 86 4000 3200 1,25 25,0 Lê Lợi 45 Đ−ờng khối 14 1 40 2700 2400 1,13 12,5 Lê Lợi 46 Đ−ờng khối 18 A 1 150 2200 1400 1,57 57,14 Lê Lợi 47 Đ−ờng khối 18 B 1 74 3200 2500 1,28 28,0 Lê Lợi 48 Đ−ờng khối 5 1 89 2500 1700 1,47 47,0 Lê Lợi 49 Đ−ờng khối 19 1 150 2800 1800 1,56 55,56 Lê Lợi 50 Đ−ờng khối 20 1 105 2300 1600 1,44 43,75 Lê Lợi
51 Đề Thám 2 90 2800 1800 1,56 55,56 Cửa Nam
52 Đề Thám 2 67 3000 1500 2,00 100 Cửa Nam
80
53 Đề Thám 2 50 2500 1500 1,67 66,7 Cửa Nam
54 Siêu Hải 4 150 1000 500 2,00 100 Cửa Nam
55 Siêu Hải 3 88 1300 800 1,63 62,5 Cửa Nam
56 Siêu Hải 2 73 1500 900 1,67 66,7 Cửa Nam
57 Đặng Thái Thân 1 75 8500 8000 1,06 6,25 Cửa Nam 58 Phạm Ngũ Lho 1 41 3000 2000 1,50 50,0 Cửa Nam 59 Nguyễn Sinh Sắc 2 108 1200 900 1,33 33,3 Cửa Nam 60 Nguyễn Sinh Sắc 3 113 1000 800 1,25 25,0 Cửa Nam 61 Nguyễn Sinh Sắc 4 210 700 600 1,17 16,7 Cửa Nam 62 Nguyễn Sinh Sắc 1 60 5000 4500 1,11 11,1 Cửa Nam 63 Phan Đình Phùng 1 123 11000 10000 1,11 10,0 Cửa Nam 64 Phan Đình Phùng 2 85 5000 3500 1,43 42,86 Cửa Nam 65 Hồ Hán Th−ơng 1 86 3500 2500 1,40 40,0 Cửa Nam 66 Phạm Hồng Thái 1 115 6500 4500 1,44 44,44 Cửa Nam
67 Hồng Sơn 1 95 7500 5000 1,5 50,0 Cửa Nam
68 Hồng Sơn 2 142 3000 2000 1,5 50,0 Cửa Nam
69 Hồ Bá Ôn 1 75 5300 4000 1,33 32,5 Cửa Nam
70 Trần Quốc Hoàn 1 120 4500 4000 1,13 12,5 Cửa Nam 71 Phạm Ngũ Lho 1 87 3500 2500 1,4 40,0 Cửa Nam 72 Phạm Ngũ Lho 1 92 3000 2200 1,36 36,36 Cửa Nam
73 Đào Tấn 1 65 7000 5000 1,4 40,0 Cửa Nam
74 Đào Tấn 3 124 1500 800 1,88 87,5 Cửa Nam
75 Nguyễn Tiềm 1 86 2500 1300 1,92 92,3 Cửa Nam 76 Ng. Chí Thanh 1 208 1500 1300 1,15 15,4 Xh H. Đông 77 Ng. Chí Thanh 1 80 1600 1200 1,33 33,3 Xh H. Đông 78 Đặng Thái Mai 1 100 4000 3200 1,25 25,0 Xh H. Đông 79 Đặng Thái Mai 1 95 3500 3000 1,16 16,7 Xh H. Đông 80 Đặng Thái Mai 2 245 1500 400 3,75 275 Xh H. Đông
81
81 X. Yên Bình 2 240 1400 650 2,15 115 Xh H. Đông 82 X. Yên Bình 3 199 1100 400 2,75 175 Xh H. Đông 83 Nguyễn Trhi 1 102 9000 8500 1,06 5,9 Xh H. Đông 84 X. Yên Xuân 4 169 700 450 1,56 55,6 Xh H. Đông 85 X. Yên Xuân 3 117 1100 500 2,20 120 Xh H. Đông 86 X. Yên Xuân 3 84 1100 500 2,20 120 Xh H. Đông 87 X. Đông Vinh 2 203 1000 500 2,00 100 Xh H. Đông 88 X. Đông Vinh 2 319 1000 500 2,00 100 Xh H. Đông 89 X. Đông Vinh 2 244 1000 500 2,00 100 Xh H. Đông 90 X Yên Hoà 3 189 900 500 1,80 80,0 Xh H. Đông 91 X Yên Hoà 2 107 1400 960 1,45 45,8 Xh H. Đông 92 X Yên Hoà 3 95 1100 500 2,20 120,0 Xh H. Đông 93 X . Trung Mỹ 2 368 1300 600 2,67 116,7 Xh H. Đông 94 X . Trung Mỹ 2 539 1300 600 2,67 116,7 Xh H. Đông 95 X. Yên Xá 2 282 1000 550 1,82 81,8 Xh H. Đông 96 X. Yên Xá 3 519 900 500 1,80 80,0 Xh H. Đông 97 X. Yên Khang 3 517 850 400 2,13 112,5 Xh H. Đông 98 X. Yên Khang 3 422 850 400 2,13 112,5 Xh H. Đông 99 X. Yên Vinh 3 387 900 350 2,57 157,0 Xh H. Đông 100 X. Mỹ Long 3 125 700 300 2,33 133,3 Xh H. Đông
Qua thực tế điều tra, thị trường đất đai trên địa bàn thành phố Vinh trong những tháng đầu năm 2005 thì thị trường đất đai rất trầm lắng, có thể nói rằng sự chuyển nh−ợng mua bán thực tế trên thị tr−ờng trong tháng 1, tháng 2 năm 2005 là hầu như không có, đây cũng là vấn đề của thị trường đất
đai trên cả n−ớc tr−ớc khi bắt đầu thực hiện luật mới. Tại các điểm điều tra giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường so với giá quy định của Nhà nước đh có sự tương đồng, sự chênh lệch giữa hai loại giá không cao đh cho thấy sự điều
82
chỉnh giá đất của Nhà nước tương đối sát với giá thực tế trên thị trường nhưng ch−a thực sự vẫn có sự chênh lệch. Các giao dịch về đất đai thực tế không còn sôi động nữa.
Tại các điểm điều tra trên ph−ờng Hà Huy Tập cho thấy giá chuyển nhượng thực tế so với giá quy định của nhà nước chênh lệch nhau từ 1,05 lần
đến 2,22 lần tương ứng chỉ tăng từ 5 % đến 122 %. Như tại điểm điều tra số 4 vị trí 1 đ−ờng Hải Th−ợng Lhn Ông giá chuyển nh−ợng thực tế trên thị tr−ờng là 4.200.000 đồng/1m2, giá Nhà nước quy đinh là 4.000.000 đồng/1m2, chênh lệch 1,05 lần, t−ơng ứng chênh lệch 11,1 %. Tại điểm điều tra số 1 vị trí 1 giá
đất do Nhà nước quy định là 7.500.000 đồng/1m2, giá chuyển nhượng thực tế là 10.000.000 đồng/1m2, chênh lệch 1,33 lần, tương ứng chênh lệch 33,3 %.
Tại các điểm điều tra trên ph−ờng Lê Lợi, ph−ờng Cửa Nam, cũng cho thấy giá đất được điều chỉnh theo QĐ 03/2005 được quy định tương đối sát với giá chuyển nhương thực tế trên thị trường, chỉ dao động từ 1,11 lần đến 2,0 lần nh− : Tại điểm điều tra giá đất cao nhất là điểm 30 vị trí 1 có giá chuyển nhượng thực tế là 15.000.000 đồng/1m2, giá đất do Nhà nước quy định là 12.000.000 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai loại giá là 1,25 lần, tương ứng chênh lệch 25 % đây là đoạn đường có cơ sở hạ tầng đồng bộ, rất thuận tiện cho kinh doanh các loại hình dịch vụ và có khả năng sinh lời tương đối cao.
Tại các điểm điều tra giá đất chuyển nh−ợng thực tế trong các khối trên địa bàn phường Lê Lợi cũng cho thấy sự chênh lệch giữa hai loại giá khá ổn định và không chênh lệch nhau nhiều. Nh− tại điểm điều tra số 44 vị trí 1 ph−ờng Lê Lợi có giá chuyển nh−ợng thực tế cao nhất là 4.000.000 đồng/1m2, trong khi đó giá Nhà nước quy định là 3.200.000 đồng/1m2, chênh lệch 1,25 lần, t−ơng ứng chêch lệch 25 %.
Nhưng khi điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường thuộc
địa bàn xh H−ng Đông cho thấy sự chênh lệch giữa hai loại giá cũng cao hơn các phường khác, đó cũng là đặc điểm của các xh nằm cận thành phố. Như tại
83
điểm điều tra số 76 vị trí 1 đ−ờng Nguyễn Chí Thanh giá chuyển nh−ợng thực tế trên thị trường là 1.500.000 đồng/1m2, giá quy định của Nhà nước là 1.200.000 đồng/1m2, chênh lệch 1,15 lần, tương ưng chênh lệch 15,4 %. Tại
điểm điều tra số 83 vị trí 1 đ−ờng Nguyễn Trhi đây là đoan đ−ờng có giá
tương đối cao trên địa bàn xh, giá chuyển nhượng thực tế là 9.000.000
đồng/1m2, giá quy định của Nhà Nước là 8.500.000 đồng/1m2, chênh lệch 1,06 lần, tương ứng 5,9 %. Tại các điểm điều tra giá đất trong các xóm trên
địa bàn xh H−ng Đông cho thấy sự chênh lệch giữa hai loại cũng khá cao, giá
tăng từ 1,5 lần đến 2,2 lần nh− tại điểm điều tra số 84 vị trí 4 xóm Yên Xuân có giá quy định của Nhà nước là 450.000 đồng/1m2, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 700.00 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai loại giá là 1,56 t−ơng ứng chênh lệch 55,6 %. Tại điểm điều tra số 94 vị trí 2 xóm Trung Mỹ giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 1.300.000 đồng/1m2, giá quyđịnh của Nhà nước 600.000 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai loại giá là 2,67 lần, t−ơng ứng chênh lệch 116,7 %.