4. Kết quả nghiên cứu
4.3. Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An
4.3.3. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định tại 4 phường xh trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2001 đến 2002
4.3.3.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định
định theo từng vị trí
61
Bảng 6. Bảng tổng hợp các điểm điều tra giá đất của một số con đường từ n¨m 2001 – 2002
ĐĐT Đ−ờng phố Vị trÝ
Diện tÝch (m2)
Giá TT (1000
®/m2)
GiáQĐ
(1000
®/m2)
Hệ số chênh lệch
Chênh lệch %
Địa bàn ph−êng
(xã)
1 Lý Tự Trọng 1 125 950 600 1,58 58 Hà Huy Tập
2 Hà Huy Tập 1 140 2200 1400 1,57 57 Hà Huy Tập 3 Hà Huy Tập 2 195 1200 400 3,00 200 Hà Huy Tập
4 Hà Huy Tập 3 210 850 300 2,83 183 Hà Huy Tập
5 Hà Huy Tập 4 235 500 200 2,50 150 Hà Huy Tập
6 Hoàng Văn Thụ 1 180 1000 400 2,50 150 Hà Huy Tập 7 Nguyễn Trhi 3 190 800 250 3,20 220 Hà Huy Tập 8 Nguyễn Trhi 2 320 2550 1300 1,96 96 Hà Huy Tập 9 Nguyễn Trhi 1 150 4000 1700 2,35 135 Hà Huy Tập 10 Nguyễn Trhi 1 90 3500 1800 1,94 94 Hà Huy Tập 11 Mai Hắc Đế 4 230 550 200 2,75 175 Hà Huy Tập 12 Mai Hắc Đế 3 145 1000 400 2,50 150 Hà Huy Tập
13 Mai Hắc Đế 4 85 650 200 3,25 225 Hà Huy Tập
14 Mai Hắc Đế 1 160 3000 2000 1,50 50 Hà Huy Tập 15 Mai Hắc Đế 1 185 4500 3000 1,50 50 Hà Huy Tập 16 Phùng Chí Kiên 2 400 500 200 2,50 150 Hà Huy Tập 17 Phùng Chí Kiên 1 250 850 300 2,83 183 Hà Huy Tập 18 Trần Quang Khải 3 200 500 250 2,00 100 Hà Huy Tập 19 Trần Quang Khải 1 90 800 300 2,67 166 Hà Huy Tập 20 Trần Quốc Toản 1 245 900 350 2,57 157 Hà Huy Tập 21 Nguyễn Sỹ Sách 1 140 4500 3000 1,50 50 Hà Huy Tập 22 Nguyễn Sỹ Sách 2 180 900 300 3,00 200 Hà Huy Tập
23 Tuệ Tĩnh 1 300 1000 270 3,70 270 Hà Huy Tập
62
24 Tuệ Tĩnh 3 250 450 150 3,00 200 Hà Huy Tập
25 Phạm Đình Toái 1 187 1300 300 4,33 333 Hà Huy Tập 26 Tr−ờng Chinh 1 120 4700 2000 2,35 135 Lê Lợi 27 Tr−ờng Chinh 2 86 1200 400 3,00 200 Lê Lợi 28 Tr−ờng Chinh 4 310 650 200 3,25 225 Lê Lợi 29 Phan Bội Châu 1 135 3700 1900 1,95 95 Lê Lợi 30 Phan Bội Châu 4 196 550 250 2,20 120 Lê Lợi 31 Ngô Gia Tự 1 160 700 350 2,00 100 Lê Lợi 32 Ngô Gia Tự 2 205 900 250 3,60 260 Lê Lợi
33 Lê Lợi 1 90 8000 3000 2,70 167 Lê Lợi
34 Lê Lợi 1 150 9000 3300 2,73 173 Lê Lợi
35 Lê Lợi 3 208 1800 350 5,14 414 Lê Lợi
36 Lê Lợi 4 240 1400 200 7,00 600 Lê Lợi
37 Chu Văn An 1 175 2000 500 4,00 300 Lê Lợi 38 Chu Văn An 3 280 1000 250 4,00 300 Lê Lợi 39 Nguyễn Thái Học 1 90 4500 1200 3,75 275 Lê Lợi 40 Nguyễn Thái Học 1 255 4000 1000 4,00 300 Lê Lợi 41 Nguyễn Thái Học 1 280 3500 900 3,89 289 Lê Lợi
42 Phan Văn 3 230 600 100 6,00 500 Lê Lợi
43 Phan Văn 3 155 700 100 7,00 600 Lê Lợi
44 Phan Văn 3 200 450 150 3,00 200 Lê Lợi
45 Nguyễn C.Hoan 1 100 1000 300 3,33 233 Lê Lợi 46 Nguyễn C.Hoan 3 126 550 200 2,75 175 Lê Lợi 47 Trần Bình Trọng 1 150 1500 350 4,29 329 Lê Lợi 48 Tr−ờng Chinh 3 250 1200 400 3,00 200 Lê Lợi 49 Tr−ờng Chinh 1 124 2500 1200 2,08 108 Lê Lợi 50 Chu Văn An 1 135 1500 600 2,50 150 Lê Lợi 51 Phan Đình Phùng 1 93 5500 2000 2,75 175 Cửa Nam
63
52 Phan Đình Phùng 1 218 6500 2200 2,95 195 Cửa Nam 53 Phan Đình Phùng 2 162 1500 200 7,50 650 Cửa Nam 54 Phan Đình Phùng 2 170 1800 500 3,60 260 Cửa Nam
55 Hồng Sơn 1 200 2200 800 2,75 175 Cửa Nam
56 Hồng Sơn 1 185 2600 1000 2,60 160 Cửa Nam
57 Hồng Sơn 2 144 1000 300 3,33 233 Cửa Nam
58 Đề Thám 1 195 2500 700 3,57 114 Cửa Nam
59 Hồ Hán Th−ơng 1 120 2800 700 4,00 300 Cửa Nam 60 Hồ Hán Th−ơng 2 243 1900 300 6,33 533 Cửa Nam 61 Nguyễn Sinh Sắc 1 156 2500 700 3,57 257 Cửa Nam 62 Nguyễn Sinh Sắc 3 215 1000 250 4,00 300 Cửa Nam 63 Nguyễn Sinh Sắc 2 320 650 200 3,25 225 Cửa Nam 64 Trần H−ng Đạo 1 164 2000 1200 1,67 67 Cửa Nam 65 Hồ Xuân H−ơng 1 150 1900 1000 1,90 90 Cửa Nam 66 Hồ Xuân H−ơng 2 138 1100 450 2,44 144 Cửa Nam
67 Khối 2 2 120 1000 300 3,33 233 Cửa Nam
68 Đặng Thái Thân 1 90 2500 1200 2,08 108 Cửa Nam 69 Đặng Thái Thân 1 256 3000 1000 3,00 200 Cửa Nam 70 Đặng Thái Thân 2 185 1200 250 4,80 380 Cửa Nam 71 Trần Quốc Toản 1 205 1800 1000 1,80 80 Cửa Nam
72 Đào Tấn 1 110 2000 450 4,44 344 Cửa Nam
72 Đào Tấn 1 155 2200 450 4,89 389 Cửa Nam
74 Đào Tấn 3 200 800 200 4,00 300 Cửa Nam
75 Phạm Ngũ Lho 1 145 1400 500 2,80 180 Cửa Nam 76 Nguyễn Trhi H5 320 500 70 7,14 614 Xh H. Đông 77 Nguyễn Trhi H2 180 1500 300 5,00 400 Xh H. Đông 78 Nguyễn Trhi H1 145 2500 900 2,78 177 Xh H. Đông 79 Đặng Thái Mai H3 235 1500 200 7,50 650 Xh H. Đông
64
80 Đặng Thái Mai H5 200 500 70 7,14 614 Xh H. Đông 81 Đặng Thái Mai H2 140 1000 350 2,86 185 Xh H. Đông 82 Ng Chí Thanh H2 100 600 350 1,71 71 Xh H. Đông 83 Ng Chí Thanh H2 250 700 350 2,00 100 Xh H. Đông 84 Ng Chí Thanh H3 150 550 250 2,20 120 Xh H. Đông 85 Ng Chí Thanh H3 175 500 250 2,00 100 Xh H. Đông 86 Ng Chí Thanh H3 125 500 250 2,00 100 Xh H. Đông 87 Ng Tr−ờng Tộ H2 150 2500 900 2,78 178 Xh H. Đông 88 Ng Tr−ờng Tộ H2 125 2700 900 3,00 200 Xh H. Đông 89 Ng Tr−ờng Tộ H4 155 1000 100 10,0 900 Xh H. Đông 90 Ng Tr−ờng Tộ H5 256 500 80 6.25 525 Xh H. Đông
91 Lệ Ninh H2 140 1200 300 4,00 300 Xh H. Đông
92 Lệ Ninh H2 230 1100 300 3,67 267 Xh H. Đông
93 Lệ Ninh H3 115 1000 250 4,00 300 Xh H. Đông
94 Lệ Ninh H3 300 1200 250 4,80 380 Xh H. Đông
95 Đặng Thái Mai H1 120 1000 600 1,67 67 Xh H. Đông 96 Đặng Thái Mai H2 158 700 350 2,00 100 Xh H. Đông 97 Đặng Thái Mai H4 200 400 150 2,67 167 Xh H. Đông 98 Ng Chí Thanh H3 150 1000 250 4,00 300 Xh H. Đông 99 Ng Chí Thanh H3 100 1100 250 4,40 340 Xh H. Đông 100 Ng Chí Thanh H3 120 1000 250 4,00 300 Xh H. Đông
Qua thực tế điều tra, giá đất do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trên địa bàn thành phố trong năm 2001 - 2002 cho thấy, mặc dù giá đất quy định của UBND tỉnh Nghệ An đh có nhiều thay đổi theo NĐ 17/CP và NĐ22/CP nh−ng giá đất chuyển nh−ợng thực tế trong hai năm 2001 và năm 2002 vẫn còn cao hơn giá đất do Nhà nước quy
định rất nhiều, nhất là ở những con đường có khả năng sinh lời cao và nhưng
65
xh đang xác định giá theo hạng đất. Giá đất vẫn tăng cao, nhất là ở các đường thuộc ph−ờng Lê Lợi là ph−ờng có điều kiện thuận lợi nhất cho việc kinh doanh, buôn bán, giao thông thuận tiện cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, như
tại các điểm :
Tại điểm điều tra 34 vị trí 1 đ−ờng Lê Lợi đây là đoạn đ−ờng từ ngh t−
Ga đến ngh tư tam giác, đoạn đường này có khả năng sinh lời cao cho những thửa đất dọc hai bên đường. Giá đất mà UBND tỉnh Nghệ An quy định cho 1m2 tại vị trí này là 3.300.000 đồng/1m2 nh−ng giá thực tế đh chuyển nh−ợng là 9.000.000 đồng/1m2, cao hơn 2,73 lần và chênh lệch phần trăm 173 % tương đương 5.700.000 đồng/1m2.
Cũng ở trên con đ−ờng này nh−ng ở vị trí 4, tại điểm điều tra 36 thì giá
đất do UBND tỉnh Nghệ An quy định là 200.000 đồng/1m2 trong khi giá
chuyển nh−ợng thực tế là 1.400.000 đồng /1m2, hệ số chênh lệch là 7,0 lần và mức chênh lệch phần trăm là 600 %, đây là vị trí mà mục đích sử dụng đất chỉ là đất ở, giáp với khu vực kinh doanh nhà hàng, khách sạn.
Trên địa bàn phường Lê Lợi, trục đường Nguyễn Thái Học giá đất do Nhà nước quy định đều thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Tại điểm điều tra 40 vị trí 1 của đường này có giá
chuyển nh−ợng thực tế là 4.000.000 đồng/1m2, trong khi giá quy định của UBND tỉnh Nghệ An là 1.000.000 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai mức giá là 4,0 lần và mức phần trăm chênh lệch là 300 %. Đoạn đ−ờng này cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ chủ yếu kinh doanh phục vụ cho vui chơi giải trí.
Tại phường Cửa Nam, giá đất trên các con đường chính vẫn tăng cao so với giá quy định của Nhà nước như trên các con đường: Phan Đình Phùng, Hồ Hán Thương, Nguyễn Sinh Sắc, Đào Tấn,…đều có giá chuyển nhượng trên thị trường cao hơn nhiều so với giá của Nhà nước quy định cụ thể: Tại điểm điều tra 53 vị trí 1 đ−ờng Phan Đình Phùng đây là điểm nằm gần sát chợ Hoa ph−ờng Cửa Nam thuận lợi cho việc kinh doanh, có giá chuyển nh−ợng thực tế
66
là 6.500.000 đồng/1m2, giá Nhà nước quy định là 2.200.000 đồng/1m2, chênh lệch 2,95 lần, mức chênh lệch % là 195 %. Tại điểm điều tra 54 vị trí 2 trên
đ−ờng Phan Đình Phùng có giá chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng là 1.500.000
đồng/1m2, giá quy định của Nhà nước là 200.000 đồng/1m2, chênh lệch 7,5 lần, mức độ chênh lệch 650 %. Tại điểm điều tra 60 vị trí 2 đường Hồ Hán Th−ơng đây là đoạn đ−ờng tiếp giáp ra đ−ờng Phan Đình Phùng, dọc đ−ờng các thửa đất không sử dụng vào mục đích kinh doanh mà chủ yếu là để ở, giá
1m2 tại vị trí này do nhà nước quy định là 300.000 đồng/1m2, trong khi đó giá
chuyển nhượng thực tế là 1.900.000 đồng/1m2, chênh lệch 6,33 lần, tương ứng chênh lệch 533 %.
Trên địa bàn xh Hưng Đông giá đất do Nhà nước quy định (xác định theo hạng đất) chênh lệch khá cao so với giá chuyển nh−ợng trên thực tế nh−:
Tại điểm điều tra 79 đất hạng 3 đường Đặng Thái Mai giá chuyển nhượng thực tế là 1.500.000 đồng/1m2, trong khi đó giá quy định của Nhà nước là 200.000 đồng/1m2, chênh lệch 7,5 lần, tương ứng 650 %. Đây là đoạn đường tiếp giáp ra đường quốc lộ 1 chủ yếu là sử dụng vào mục đích đất ở, chưa sử dụng vào mục đích khác.
Tại các điểm điều tra trên đ−ờng Nguyễn Chí Thanh chênh lệch giữa hai loại giá cũng tương đối cao như: Điểm điều tra 99 đất hạng 3 đường Nguyễn Chí Thanh, giá chuyển nh−ợng thực tế là 1.100.000 đồng/1m2, trong khi đó giá nhà nước quy định là 250.000 đồng/1m2, chênh lệch 4,4 lần, tương ứng chênh lệch 340 %. Đây là con đ−ờng liên xh trên trục đ−ờng này chủ yếu sử dụng vào mục đích đất ở.
Còn trên địa bàn phường Hà Huy Tập tại thời điểm 2001 đến cuối năm 2002 giá đất tương đối ổn định hơn so với các phường khác và sự chênh lệch giữa hai loại giá cũng nằm ở mức trung bình so với thời điểm lúc này. Cụ thể:
Tại điểm điều tra 21 vị trí 1 đ−ờng Nguyễn Sỹ Sách có giá chuyển nh−ợng thực tế 4.500.000 đồng/1m2, giá quy định của Nhà nước là 3.000.000
đồng/1m2 chênh lệch 1,5 lần, tương ứng chênh lệch 50%, đây là trục đường
67
rộng, thoáng, cơ sở hạ tầng thuận lợi nh−ng ch−a phát triển kinh doanh. Tại
điểm điều tra 25 vị trí 1 đường Phạm Đình Toái đây là con đường đất nhỏ, chỉ sử dụng vào mục đích để ở, có giá quy định của Nhà nước là 300.000
đồng/1m2, giá chuyển nh−ợng thực tế là 1.300.000 đồng/1m2, chênh lệch 4,33 lần, t−ơng ứng chênh lệch 333%.
4.3.3.2. Nhận xét giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng thùc tÕ trong n¨m 2001- 2002
Thực tế điều tra giá đất đh chuyển nhượng trên thị trường trong các năm 2001 và 2002 cho thấy giá chuyển nh−ợng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá
quy định của Nhà nước, thị trường đất đai thành phố Vinh tại thời điểm này rất nóng và sôi động, được diễn ra dưới mọi hình thức như công khai, ngầm, cò, trao tay … Đặc biệt là những nơi mà khả năng sinh lời từ đất cao, thuận tiện về giao thông, môi tr−ờng và hạ tầng cơ sở... Đặc thù ở các ph−ờng khác nhau cũng tạo ra giá đất khác nhau, như phường Lê Lợi, phường Cửa Nam là nơi tập trung Chợ, Bến Xe, Siêu Thị…có giá đất cao hơn gía đất các phường khác. ở các phường này giá 1m2 đất thực tế được chuyển nhượng cao hơn giá
quy định của nhà nước lên tới 5.000.000 đồng/1m2 – 6.000.000 đồng/1m2. Bảng 7. Bảng tổng hợp, so sánh mức chênh lệch giữa hai loại giá năm
(2001-2002) Hệ số chênh lệch giữa
hai loại giá (lần)
Chênh lệch (%) giữa hai loại giá
Vị trÝ
Số l−ợng
®iÓm ®iÒu tra
Cao nhÊt ThÊp nhÊt Cao nhÊt ThÊp nhÊt
1 41 4,89 1,50 389 50
2 14 7,50 1,96 650 96
3 14 7,00 2,00 600 100
4 6 7,00 2,20 600 150
68
Từ bảng tổng hợp các vị trí ta thấy đ−ợc rằng tai thời điểm năm 2001- 2002, ở tại vị trí 1 sự chênh lêch ở mức cao nhất lên đến 4,89 lần và thấp nhất 1,5 lần, nh−ng mức chênh lệch ở các vị trí 2,3,4 cao nhất lên tới 7,5 lần và thấp nhất là1,96 đến 2 lần, cho thấy được giá đất ở do quy định của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, dẫn đến Nhà nước thất thu mà bồi thường thì người dân khó đồng ý, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Như vậy Nhà nước đh thất thu một lượng tài chính về đất đai là rất lớn, công tác quản lý nhà nước về đất đai tai thời điểm này rất phức tạp và khó kh¨n