4. Kết quả nghiên cứu
4.3. Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa bàn thành phố vinh tỉnh Nghệ An
4.3.4. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định tại 4 phường, xh trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2003 đến 2004
4.3.4.1. Phân tích, so sánh giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định
định theo từng vị trí
69
Bảng 8. Bảng tổng hợp các điểm điều tra gía đất của một số con đường từ n¨m 2003 – 2004.
§§T §−êng phè
Vị trÝ
Diện tÝch (m2)
Giá TT (1000
®/m2)
Giá
Q§
(1000
®/m2)
Hệ số chênh lệch
Chênh lệch %
Địa bàn ph−êng
(xã)
1 Mai Hắc Đế 1 150 4300 2700 1,59 59,2 Hà Huy Tập 2 Mai Hắc Đế 3 210 1300 300 4,33 333 Hà Huy Tập 3 Mai Hắc Đế 1 120 4800 2500 1,92 92 Hà Huy Tập 4 Hồ Tông thốc 2 235 1500 350 4,29 328 Hà Huy Tập 5 Hồ Tông thốc 3 154 1400 300 4,67 367 Hà Huy Tập 6 Nguyễn Trhi 1 100 7000 2000 3,50 250 Hà Huy Tập 7 Nguyễn Trhi 2 125 1200 350 3,43 242 Hà Huy Tập 8 Nguyễn Trhi 1 140 8000 1600 5,0 400 Hà Huy Tập 9 Hà Huy Tập 1 140 6000 1300 4,62 361 Hà Huy Tập 10 Hà Huy Tập 2 200 2500 350 7,14 614 Hà Huy Tập 11 Hà Huy Tập 3 155 1000 250 4,00 300 Hà Huy Tập 12 Lý Tự Trọng 1 95 4000 700 10,0 442 Hà Huy Tập 13 Lý Tự Trọng 3 240 1000 150 6,67 566 Hà Huy Tập 14 Lý Tự Trọng 1 150 3800 700 5,43 442 Hà Huy Tập 15 Lý Tự Trọng 3 125 1200 150 8,00 700 Hà Huy Tập 16 Hoàng Văn Thụ 1 110 3000 400 4,29 650 Hà Huy Tập 17 Hoàng Văn Thụ 4 160 1000 250 4,00 300 Hà Huy Tập 18 Phạm Đình Toái 1 100 2500 500 5,00 400 Hà Huy Tập 19 Phạm Đình Toái 1 98 3000 500 6,00 500 Hà Huy Tập 20 Nguyễn Sỹ Sách 2 108 2500 350 7,14 614 Hà Huy Tập 21 Nguyễn Sỹ Sách 4 167 1500 300 5,00 400 Hà Huy Tập 22 Trần Quốc Toản 1 130 2000 350 5,72 471 Hà Huy Tập
70
23 Tuệ Tĩnh 2 160 1000 200 5,00 400 Hà Huy Tập
24 Phùng Chí Kiên 1 152 1500 400 3,75 275 Hà Huy Tập 25 Phạm Đình Toái 1 124 2800 500 5,6 460 Hà Huy Tập
26 Mai Hắc Đế 1 112 4500 2500 1,8 80 Lê Lợi
27 Mai Hắc Đế 1 128 4500 2500 1,8 80 Lê Lợi
28 Trần Bình Trọng 1 140 4000 800 5,0 400 Lê Lợi
29 Lệ Ninh 1 90 3500 800 4,38 337,5 Lê Lợi
30 Lệ Ninh 1 125 4500 1500 3,0 200 Lê Lợi
31 Phan Bội Châu 1 150 10000 2200 4,54 354,5 Lê Lợi 32 Phan Bội Châu 1 97 10000 2500 4,0 300 Lê Lợi 33 Tr−ờng Chinh 1 126 11000 2300 4,78 378,3 Lê Lợi 34 Tr−ờng Chinh 1 153 11000 2000 5,50 450 Lê Lợi 35 Nguyễn Thái Học 1 200 11500 2000 5,75 475 Lê Lợi 36 Nguyễn Thái Học 1 187 12000 1700 7,06 605,9 Lê Lợi 37 Ng Tr−ờng Tộ 1 198 5000 800 6,25 525 Lê Lợi 38 Ng Cảnh Hoan 1 145 4500 600 7,5 650 Lê Lợi 39 Ng Cảnh Hoan 1 115 5000 500 10,0 900 Lê Lợi 40 Chu Văn An 1 120 4500 1000 4,5 350 Lê Lợi 41 Chu Văn An 1 165 4000 850 4,7 370,6 Lê Lợi 42 Phan Văn 1 89 3500 1200 2,91 191,7 Lê Lợi 43 Đ−ờng khối 20 1 100 2000 550 3,64 263,6 Lê Lợi 44 Đ−ờng khối 18 2 95 1700 450 3,78 277,8 Lê Lợi 45 Đ−ờng khối 19 2 156 1600 400 4,00 300 Lê Lợi 46 Đ−ờng khối 17 1 90 3000 500 6,00 500 Lê Lợi 47 Đ−ờng khối 7 1 120 2500 700 3,57 257,1 Lê Lợi 48 Đ−ờng khối 16 1 650 2200 650 3,38 238,5 Lê Lợi 49 Đ−ờng khối 15 3 218 1500 350 4,28 328,6 Lê Lợi 50 Đ−ờng khối 6 2 145 1800 400 4,50 350 Lê Lợi
71
51 Phan Đình Phùng 1 140 11000 2200 5,0 400 Cửa Nam 52 Phan Đình Phùng 1 178 12000 2700 4,44 344,4 Cửa Nam 53 Phan Đình Phùng 2 120 5500 700 7,86 685,7 Cửa Nam 54 Phan Đình Phùng 3 95 4000 500 8,00 700 Cửa Nam 55 Trần H−ng Đạo 1 189 9000 2000 4,5 350 Cửa Nam 56 Trần H−ng Đạo 3 133 2500 500 5,0 400 Cửa Nam 57 Đề Thám 1 150 5500 1200 4,17 358,3 Cửa Nam
58 Đề Thám 1 190 3500 750 4,67 366,7 Cửa Nam
59 Hồ Hán Th−ơng 1 210 4500 1200 3,57 275 Cửa Nam 60 Hồ Xuân H−ơng 1 109 5500 1500 3,67 266,7 Cửa Nam 61 Hồ Xuân H−ơng 2 175 4500 700 6,43 542,9 Cửa Nam 62 Đặng Thái Thân 1 163 9000 1500 6,00 500 Cửa Nam 63 Phạm Hồng Thái 1 130 5000 1500 3,33 233,3 Cửa Nam 64 Phạm Hồng Thái 2 205 3000 500 6,00 500 Cửa Nam 65 Đào Tấn 1 155 5500 700 7,86 685,7 Cửa Nam
66 Siêu Hải 1 187 2500 400 6,25 525 Cửa Nam
67 Nguyễn Tiềm 1 145 1800 300 6,00 500 Cửa Nam 68 Nguyễn Sinh Sắc 1 137 5000 1200 4,17 316,7 Cửa Nam 69 Nguyễn Sinh Sắc 3 232 1000 400 2,50 150 Cửa Nam 70 Nguyễn Sinh Sắc 4 168 800 200 4,00 300 Cửa Nam 71 Đ−ờng Khối 5 1 175 1200 400 3,00 200 Cửa Nam 72 Đ−ờng Khối 1 2 156 1000 400 2,5 150 Cửa Nam 73 Đ−ờng Khối 3 3 120 1500 300 5,00 400 Cửa Nam 74 Đ−ờng Khối 12 2 145 1200 300 4,00 300 Cửa Nam 75 Đ−ờng Khối 13 2 151 1500 300 5,00 400 Cửa Nam 76 Đặng Thái Mai H2 140 1500 350 4,28 328 Xh H. Đông 77 Đặng Thái Mai H3 155 1000 200 5,00 400 Xh H. Đông 78 Đặng Thái Mai H4 209 700 150 4,67 366 Xh H. Đông
72
79 Đặng Thái Mai H1 145 2500 500 5,00 400 Xh H. Đông 80 Ng Chí Thanh H1 110 1500 500 3,00 200 Xh H. Đông 81 Ng Chí Thanh H3 125 900 120 7,50 650 Xh H. Đông 82 Ng Chí Thanh H4 100 600 100 6,00 500 Xh H. Đông 83 Ng Tr−ờng Tộ H2 135 2000 350 5,71 471 Xh H. Đông 84 Ng Tr−ờng Tộ H3 190 1300 300 4,33 333 Xh H. Đông 85 Ng Tr−ờng Tộ H4 215 900 150 6,00 500 Xh H. Đông 86 Nguyễn Trhi H1 95 9000 1800 5,00 400 Xh H. Đông 87 Nguyễn Trhi H3 128 6000 1000 6,00 500 Xh H. Đông
88 Lệ Ninh H2 175 2500 350 7,14 614 Xh H. Đông
89 X. Trung Tiến 150 500 70 7,14 614 Xh H. Đông
90 X. Đông Vinh 120 700 70 10,0 900 Xh H. Đông
91 X. Yên Vinh 100 800 60 13,3 1233 Xh H. Đông
92 X. Trung Thành 180 1100 150 7,33 633 Xh H. Đông
93 X. Yên Xá 150 800 80 10,0 900 Xh H. Đông
94 X. Yên Khang 120 1000 80 12,5 1150 Xh H. Đông
95 X. Yên Hoà 350 900 70 12,8 1185 Xh H. Đông
96 X. Yên Xuân 150 700 90 7,78 677 Xh H. Đông
97 X. Mỹ Long 170 1000 150 4,00 566 Xh H. Đông
98 X. Mai Lộc 350 500 40 12,5 1150 Xh H. Đông
99 X. Yên Bình 200 1100 80 15,6 1275 Xh H. Đông
100 X. Yên Khang 230 1000 80 12,5 1150 Xh H. Đông
Qua thực tế điều tra cho thấy giá chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng vẫn cao hơn giá đất do Nhà nước quy định, mặc dù quyết định số 94/2002/QĐ-UB của UBND tỉnh đh có sự điều chỉnh giá đất theo thị trường là tăng từ 50% trở lên
đối với những vị trí có giá trị sinh lợi cao.
73
Thực tế điều tra trên đ−ờng Nguyễn Trhi sự chênh lệch giữa hai loại giá
rất cao, tại điểm điều tra số 8 vị trí 1 đ−ờng Nguyễn Trhi ph−ờng Hà Huy Tập gía 1m2 chuyển nh−ợng thực tế là 8.000.000 đồng/1m2 trong khi đó giá quy
định của Nhà nước là 1.600.000 đồng/ 1m2, chênh lệch giữa hai mức giá là 5,0 lần, chênh lệch % là 400 %, tương đương chênh lệch 6.400.000 đồng/1m2 đây là đoạn đ−ờng mới đ−ợc mở rộng nâng cấp rất thuận lợi cho giao thông đi lại, kinh doanh buôn bán và các dịch vụ khác.
Điều tra trên đường Lý Tự Trọng cũng cho thấy giá quy định của Nhà nước cũng chênh lệch rất cao với giá chuyển nhượng thực tế từ 400% đến 700%. Tại điểm điều tra số 15 vị trí 3 đ−ờng Lý Tự Trọng ph−ờng Hà Huy Tập có giá quy định của Nhà nước là 150.000 đồng/1m2, trong khi đó giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 1.200.000 đồng/1m2, chênh lệch giữa hai loại giá 8,0 lần, t−ơng đ−ơng chênh lệch 700%. Đây là đoạn đ−ờng t−ơng
đối thuận lợi giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ nh−ng có quá ít các dich vụ kinh doanh buôn bán.
Trên địa bàn phường Lê Lợi sự chênh lệch giữa hai loại giá cũng rất cao, trên các đoạn đ−ờng nh−: Lệ Ninh, Tr−ờng Chinh, Nguyễn Thái Học, Chu Văn An…chênh lệch giữa hai loại giá từ 200% đến 500% có nơi tăng tới đến 900 %. Tại điểm điều tra số 31 vị trí 1 đ−ờng Phan Bội Châu ph−ờng Lê Lợi giá quy định của Nhà nước là 2.200.000 đồng/1m2, nhưng giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 10.000.000 đồng/1m2, chênh lệch đến 4,54 lần, chênh lệch % là 354,5 % tương đương chênh nhau đến 7.800.000 đồng/1m2. Đây là
đoạn đường thuận lợi về giao thông, cở sở hạ tầng đầy đủ nhưng về kinh doanh, dịch vụ thì ch−a đ−ợc khai thác. Tại điểm điều tra số 39 vị trí 1 đ−ờng Nguyễn Cảnh Hoan có giá thực tế chuyển nh−ợng là 5.000.000 đồng/1m2, nhưng giá quy định của Nhà nước chỉ có 500.000 đồng/1m2, chênh nhau 10 lần, t−ơng đ−ơng 900%.
74
Tại các điểm điều tra trong các khối ở ph−ờng Lê Lợi thì giá chuyển nh−ợng thực tế cũng chênh lệch với giá quy định từ 270 % đến 350 %, có thửa cũng chênh lệch đến 500%, nh− tại điểm điều tra số số 46 vị trí 1 khối 17 có giá chuyển nh−ợng thực tế là 3.000.000 đồng/1m2, trong khi đó giá quy định của Nhà nước chỉ là 500.000 đồng/1m2, chênh lêch 6,0 lần tương đương 500 %.
Trên địa bàn phường Cửa Nam và địa bàn xh Hưng Đông cũng vậy, sự chênh lệch giữa hai loại giá cũng chênh cao, nhất là ở xh H−ng Đông có nhiều vị trí tăng từ 10 lần đến 16 lần. Nh− tại điểm điều tra số 91 xóm Yên Vinh có giá quy định của nhà nước là 60.000 đồng/1m2, nhưng giá chuyển nhượng thực tế là 1.000.000 đồng/1m2, chênh lệch nhau đến 16,7 lần, tương ứng 1566
%, đây là các đoạn đường bêtong rộng 7 m, mục đích chỉ là dùng đất ở, chưa có các dịch vụ khác. Tại điểm điều tra 99 xóm Yên Bình có giá chuyển nhượng thực tế là 1.100.000 đồng/1m2, trong khi đó giá Nhà nước chỉ 80.000
đồng/1m2, chênh lệch 15,6 lần, tương đương đến 1275 %. Đặc điểm ở các xóm trong xh Hưng Đông đường bêtong dài từ 7- 8 m và đất đai chỉ được tính giá bằng hạng đất nên giá đất Nhà nước quy định đang còn thấp.
Trên các con đ−ờng Phan Đình Phùng, Trần H−ng Đạo, Phạm Hồng Thái, Nguyễn Tiềm…thuộc phường Cửa Nam hai loại giá đất vẫn chênh lệch nhau rất cao. Tại điểm điều tra số 65 vị trí 1 đường Đào Tấn giá đất chuyển nhượng thức tế trên thị trường là 5.500.000 đồng/1m2, trong khi đó giá đất do Nhà nước quy định là 700.000 đồng/1m2, chênh lệch 7,86 lần, tương ứng chênh lệch 685,7 %, đây là đoạn đường đi vào sân vận động thành phố, đoạn
đ−ờng này chủ yếu kinh doanh các dụng cụ thể dục thể thao, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, giao thông thuận tiện. Dọc các điểm điều tra đường Nguyễn Sinh Sắc chênh lệch giữa hai loại giá cũng khá cao. Tại điểm điều tra 68 vị trí 1 đ−ờng Nguyễn Sinh Sắc giá chuyển nh−ợng thực tế trên thị tr−ờng là 5.000.000 đồng/1m2, trong khi đó giá đất do Nhà nước quy định là 1.500.000 đồng/1m2, chênh lệch đến 4,7 lần, tương ứng 316,7 %.
75